Categories: 澳洲地產

姻親房熱潮背後的陷阱

(澳洲生活網訊)近年來,澳洲的姻親房(granny flat,又稱祖母房)如雨後春筍般在全國各地湧現。許多自住房主把後院改建成姻親房,有的是為了要增加居住空間,有的是出租姻親房來增加收入。

過去五年來,姻親房的數量增加了三倍。根據政府數據顯示,僅僅在悉尼,每周建好的姻親房就將近100個,五年來增長了3倍之多。

需要建姻親房嗎?

對於姻親房的價值,不同的專家有不同的看法。有的認為,興建姻親房是否真能增值,還需人們要再深思,因為所謂的附加價值很可能微不足道。因為有很多買家會希望保留後院的完整空間,並不希望有姻親房。但是姻親房沒有獨立的「所有權」,是附屬於主要住宅,兩者必須捆綁在一起,可能會令不需要姻親房的買家卻步。

此外,若日後出售整個房產時,姻親房的租金收入,必須要繳納資本利得稅(CGT 增值稅),而一般住宅出售時無須繳納此稅。

因此,在加建姻親房前,應該細心考慮自己的情況和需要,不要單單因為租金回報高而作出草率的決定。此外,許多姻親房並沒有好好的利用,最後淪為運動腳踏車和體能鍛煉器材的儲藏室。

當然,有些專家認為,姻親房有不少好處,年輕的雙薪夫婦建姻親房給自己的父母居住,方便父母就近照顧他們的孩子;中年父母給青春期的孩子住姻親房,讓他們有自主的空間;空巢期的老人可利用姻親房來賺取租金的收入。

但須注意的是,姻親房是附加在整個房產里的,所以它不能單獨出售。

各省對姻親房的規定不同

澳洲各省對姻親房的土地規劃及審批也不盡相同,自住房主需要進一步去了解。

由於新南威爾士擁有全澳最高的租屋需求量,因此該省准許出租姻親房。相關資格與限制都列在省政府土地規劃與環境部門的網頁上。

此外,西澳、北領地、塔斯馬尼亞和首都特區都准許姻親房出租;但昆士蘭、維多利亞和南澳,則不准許將姻親房視為出租型房產。

姻親房的造價與折舊

建築師Velardi提到,一套3姻親房要價約15萬元,大概要3~4個月才能完工。當然也有便宜的替代方案,比如在網路上,不到1萬元就可以購買DIY公寓平房「積木塊」,且8周即可交屋。

由建築商預先建造的姻親房,通常60平方米的價格是從6.9萬元起跳。當然,一分錢一分貨,品質是最重要的,所以當你要租姻親房時,記得詢問對方房屋是否堅固?是否經得起時間的考驗?」

澳洲稅收折舊專業公司(BMT Tax Depreciation)的估量師表示,姻親房的建造費用約12萬元,建成後,依照市場上的利率,通常能用來賺取租金收益。不過這在珀斯和達爾文可能行不通。

姻親房的平均折舊扣除金額(包括水電費率、土地價格及貸款成本),第一年約為5,300元,到五年以後,總折舊額會升至23,700元。

主屋和姻親房的共享空地,如庭院、游泳池和BBQ區,也可以根據情況使用折舊扣除額。

籌措姻親房所需的建築資金有好幾種方案,你可以從抵押貸款經紀人那裡尋得建議。問問他們最佳策略是甚麼?最低利率是多少?最簡單的貸款方式是甚麼?

出租姻親房要繳哪些稅金?哪些可免稅?

退休人員若想出租姻親房,可以到澳洲政府社會福利部的Centrelink,查詢租金收入對其本身權益的影響。

假使姻親房出租給屋主的親戚(例如父母),則該租賃行為不會被視為商業交易,所以不會課稅。也就是說,如果祖母真的住在姻親房裡,那麼你可證明姻親房是家庭生活的一部份,所以你可要求房產的免稅優惠應包括姻親房。

若姻親房出租給親人以外的第三方,情況就複雜了,因為是商業交易,租金就必須課稅。但任何與姻親房出租相關的花費,如建造過程中的水電費率、土地利率或貸款利率等,都是免稅的。但納稅人可能因為有租金收入,導致稅務上與其它收入申報減免相衝突。

姻親房的租金,很可能增加主要住宅的資本利得稅(CGD),而主要住宅通常是免稅的。

假設某人在2005年花30萬元購得一個房產,10年後(2015年)以兩倍的價格賣出。而在2010年時,屋主建造了一間姻親房,這間姻親房大小佔總房產面積的六分之一,並將它出租給第三方。

這表示從2010年~2015年的5年間,房價增長額的六分之一(15萬元/6=2.5萬元)(姻親房的租金收入)必須繳交資本利得稅。

上述只是舉例說明,且為了避免敘述複雜,還未包含減免姻親房建造的費用。

收益是根據姻親房的佔地面積來決定。你還需考慮這間姻親房建造的時間。如果你買下這個房產10年了,而姻親房只建了5年,那麼你不需擔心前5年的相應稅收。

姻親房在現代社會中扮演的角色

房價上漲、租金上漲、老年化社會和都市擴大受限制,都是促使姻親房大量出現在悉尼和墨爾本的原因。此外,還存在更深層的社會問題。

澳洲學院的心理學家Anne Hollonds 主要研究家庭幸福和福利問題,她指出,祖父母,父母和子女住在同一個家庭,或者新婚夫婦仍與父母同住,直到他們的存款足以買到新房,這是傳統的家庭生活方式,一直到最近幾代才改變,尤其是在都市近郊地區變化很大。

現在社會型態,大多數父母都有工作,因此沒有太多的時間照顧孩子,尤其是孩子放學後、父母下班前的這段時間。因此非常需要祖父母就近照顧孩子。

對許多人來說,他們不一定要住在同一個房子里,但至少要住在附近。老一輩的人可能不在意居住空間的大小,但須要一定的獨立性、自主性和一定的空間距離,姻親房的確比較符合這個需求。

文:喬依  蔚華

Recent Posts

一對大熊貓抵達阿德萊德

兩隻可愛的大熊貓「星秋」和「宜蘭」經過15 個小時的飛行,從中國抵達了澳大利亞。 Read More

9 hours ago

澳洲推出了全新「國家創新簽證」

澳洲年底前將推出了全新的「國家創新簽證」(NIV),取代目前的「全球人才獨立計劃」(Global Talent Independent Program)。新計劃旨在吸引全球的各行業高技能人才,特別是在關鍵領域擁有卓越成就的專業人士。 Read More

9 hours ago

鐵路大罷工 悉尼跨年煙花表演或被取消

新州警察局局長凱倫·韋伯威脅說,如果由於鐵路罷工導致觀看煙花人群的安全無法保證,她將建議取消悉尼標誌性的新年前夜煙花表演。 Read More

3 days ago

聖誕假期汽油價格居高不下

在繁忙的聖誕期間,全澳的司機都面臨高油價的打擊。布里斯班、堪培拉和墨爾本將超過悉尼,成為加油成本最高的城市。 Read More

3 days ago

中國遊客無人機「窺探」澳洲軍艦 引發熱議

12月15日,一個網名為「Ares」的中國遊客在「小紅書」上發布了三段使用無人機近距離拍攝澳洲海軍軍艦的視頻。引發了網路熱議和澳洲參議員Malcolm Roberts的關注。 Read More

3 days ago

夏言聊天室:中共滲透無處不在

更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕,之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出,再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來,統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段,從未放鬆過。上百年來,其滲透能力堪稱登峰造極,幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣,還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起,中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國,並順利地在各級政府、學術領域,甚至地方社團中埋下種子,打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區,在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力,一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了,被統戰了,卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜,其實統戰與滲透的範圍極其廣泛,廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說,一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人,不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告,或避免發表支持台灣政府的言論,美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」,其實他們已經在中共的戰壕里,替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」,都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人,包括台灣人或東南亞的華裔難民,他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化,有些人從反共走向親共,之後又宣稱反共,自由世界給了他們自由思想的空間,但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢?那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞,具有頑固的持久性,有時活躍、有時潛水,當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代,澳洲只看到了滾滾而來的金錢,卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍,它既減輕了澳洲的經濟危機,也削弱了澳洲的立國基礎,澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」,氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎?當然不會!那張滲透的網路不是一天建成的,也不可能在一天內轟然瓦解,該鋪墊的早已穩妥,該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷,中共軍人擠進紐西蘭國會,泛紅憲兵在守護台灣總統府,類似的情形比比皆是,澳洲也絕對不會例外,冰凍三尺非一日之寒,區別只在於何時才被發現,西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單,親共與反共都是擺在檯面上,多多少少都對澳洲主流產生影響力,其它的絕大多數社團都保持低調,明哲保身,見風使舵,意見統一。 與中國社區相比,台灣社區反而顯得比較複雜,那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中,海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲,一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣,那是一些民國初期就開張的百年老店,「XX堂」,或「XX會」,以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體,他們都曾接受了中華民國文化教育,本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後,首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透,遺憾的是無一能夠倖免。… Read More

3 days ago