（澳洲生活網訊）近年來，澳洲的姻親房(granny flat，又稱祖母房)如雨後春筍般在全國各地湧現。許多自住房主把後院改建成姻親房，有的是為了要增加居住空間，有的是出租姻親房來增加收入。

過去五年來，姻親房的數量增加了三倍。根據政府數據顯示，僅僅在悉尼，每周建好的姻親房就將近100個，五年來增長了3倍之多。

需要建姻親房嗎？

對於姻親房的價值，不同的專家有不同的看法。有的認為，興建姻親房是否真能增值，還需人們要再深思，因為所謂的附加價值很可能微不足道。因為有很多買家會希望保留後院的完整空間，並不希望有姻親房。但是姻親房沒有獨立的「所有權」，是附屬於主要住宅，兩者必須捆綁在一起，可能會令不需要姻親房的買家卻步。

此外，若日後出售整個房產時，姻親房的租金收入，必須要繳納資本利得稅(CGT 增值稅)，而一般住宅出售時無須繳納此稅。

因此，在加建姻親房前，應該細心考慮自己的情況和需要，不要單單因為租金回報高而作出草率的決定。此外，許多姻親房並沒有好好的利用，最後淪為運動腳踏車和體能鍛煉器材的儲藏室。

當然，有些專家認為，姻親房有不少好處，年輕的雙薪夫婦建姻親房給自己的父母居住，方便父母就近照顧他們的孩子；中年父母給青春期的孩子住姻親房，讓他們有自主的空間；空巢期的老人可利用姻親房來賺取租金的收入。

但須注意的是，姻親房是附加在整個房產里的，所以它不能單獨出售。

各省對姻親房的規定不同

澳洲各省對姻親房的土地規劃及審批也不盡相同，自住房主需要進一步去了解。

由於新南威爾士擁有全澳最高的租屋需求量，因此該省准許出租姻親房。相關資格與限制都列在省政府土地規劃與環境部門的網頁上。

此外，西澳、北領地、塔斯馬尼亞和首都特區都准許姻親房出租；但昆士蘭、維多利亞和南澳，則不准許將姻親房視為出租型房產。

姻親房的造價與折舊

建築師Velardi提到，一套3姻親房要價約15萬元，大概要3~4個月才能完工。當然也有便宜的替代方案，比如在網路上，不到1萬元就可以購買DIY公寓平房「積木塊」，且8周即可交屋。

由建築商預先建造的姻親房，通常60平方米的價格是從6.9萬元起跳。當然，一分錢一分貨，品質是最重要的，所以當你要租姻親房時，記得詢問對方房屋是否堅固？是否經得起時間的考驗？」

澳洲稅收折舊專業公司(BMT Tax Depreciation)的估量師表示，姻親房的建造費用約12萬元，建成後，依照市場上的利率，通常能用來賺取租金收益。不過這在珀斯和達爾文可能行不通。

姻親房的平均折舊扣除金額(包括水電費率、土地價格及貸款成本)，第一年約為5,300元，到五年以後，總折舊額會升至23,700元。

主屋和姻親房的共享空地，如庭院、游泳池和BBQ區，也可以根據情況使用折舊扣除額。

籌措姻親房所需的建築資金有好幾種方案，你可以從抵押貸款經紀人那裡尋得建議。問問他們最佳策略是甚麼？最低利率是多少？最簡單的貸款方式是甚麼？

出租姻親房要繳哪些稅金？哪些可免稅？

退休人員若想出租姻親房，可以到澳洲政府社會福利部的Centrelink，查詢租金收入對其本身權益的影響。

假使姻親房出租給屋主的親戚(例如父母)，則該租賃行為不會被視為商業交易，所以不會課稅。也就是說，如果祖母真的住在姻親房裡，那麼你可證明姻親房是家庭生活的一部份，所以你可要求房產的免稅優惠應包括姻親房。

若姻親房出租給親人以外的第三方，情況就複雜了，因為是商業交易，租金就必須課稅。但任何與姻親房出租相關的花費，如建造過程中的水電費率、土地利率或貸款利率等，都是免稅的。但納稅人可能因為有租金收入，導致稅務上與其它收入申報減免相衝突。

姻親房的租金，很可能增加主要住宅的資本利得稅(CGD)，而主要住宅通常是免稅的。

假設某人在2005年花30萬元購得一個房產，10年後（2015年）以兩倍的價格賣出。而在2010年時，屋主建造了一間姻親房，這間姻親房大小佔總房產面積的六分之一，並將它出租給第三方。

這表示從2010年~2015年的5年間，房價增長額的六分之一（15萬元/6=2.5萬元）(姻親房的租金收入)必須繳交資本利得稅。

上述只是舉例說明，且為了避免敘述複雜，還未包含減免姻親房建造的費用。

收益是根據姻親房的佔地面積來決定。你還需考慮這間姻親房建造的時間。如果你買下這個房產10年了，而姻親房只建了5年，那麼你不需擔心前5年的相應稅收。

姻親房在現代社會中扮演的角色

房價上漲、租金上漲、老年化社會和都市擴大受限制，都是促使姻親房大量出現在悉尼和墨爾本的原因。此外，還存在更深層的社會問題。

澳洲學院的心理學家Anne Hollonds 主要研究家庭幸福和福利問題，她指出，祖父母，父母和子女住在同一個家庭，或者新婚夫婦仍與父母同住，直到他們的存款足以買到新房，這是傳統的家庭生活方式，一直到最近幾代才改變，尤其是在都市近郊地區變化很大。

現在社會型態，大多數父母都有工作，因此沒有太多的時間照顧孩子，尤其是孩子放學後、父母下班前的這段時間。因此非常需要祖父母就近照顧孩子。

對許多人來說，他們不一定要住在同一個房子里，但至少要住在附近。老一輩的人可能不在意居住空間的大小，但須要一定的獨立性、自主性和一定的空間距離，姻親房的確比較符合這個需求。

文：喬依  蔚華