（澳洲生活網訊）不僅華人一向有土地情結，擁有一套帶地別墅也是澳大利亞本地人的典型澳洲夢。很多華人都會誤認為只有買帶地別墅才會得到更多的增值，而公寓持有支出更大，增值也更慢。

其實這是一個認識上的誤區。

常見投資誤區剖析

以SYDNEY 地區為例，從過往的歷史記錄看，HOUSE與APARTMENT的價格曲線圖起起伏伏，在形狀上幾乎是保持一致的，相差甚微。特別是1980年到2000年這21年間，APARTMENT的漲幅甚至要比HOUSE還要高出約15%。在市場向上時，HOUSE並沒有因為帶地，而明必然要比UNIT的漲幅高，漲幅的表現甚至比APARTMENT稍遜。

常見投資誤區剖析

根據RP DATA的統計資料顯示。當市場處於調整期時，也有HOUSE比APARMENT下降得更多更快的記錄。

當市場出現大面積波動和不穩定的時候，需要更多資金量的HOUSE就更容易處於有價無市的狀態，當租金回報率太低，投資人的壓力太大時，就很難長期持有HOUSE來等待升值。所以當市場低迷時，豪宅型的HOUSE或者大地別墅往往也跌得最早跌得最多。

相較之下，APARTMENT在房產的調整期由於租金穩定，持有壓力較低,從而更容易熬過低迷期坐等市場復甦。很多人明白長線持有對升值的好處，卻往往因為投資策略錯誤造成壓力過大而拋售。

很多華人偏好投資別墅的原因是認為APARMENT的STRATA較高，而HOUSE的不需要交STRATA FEE，從而認為APARTMENT更省錢。這是一個認識上的誤區。買獨立屋做投資房，確實不需要支出物業費用，但是超過46.2萬(新洲法規)的地價部分卻要交高額地稅(每年交$100+1.6%X超額地價)。house的物業管理是房東自己的事。房屋除蟲，保險，通下水道，割草，維修，養護，清潔等等，這些事情都由房東自己處理，是相當耗時耗錢的。公寓樓的這些費用，都是由房東們公攤，那麼分到每個人身上的費用就相對低多了。而且這些維修管理的事務都是Strata公司請人打理，也會為業主節省很多的時間精力。儘管HOUSE 的STRATA FEE是被自我管理替代而表面上看省了點Strata fee，但是HOUSE的COUNCIL RATE與水費通常要比APARTMENT 更高。

從租金回報率來看，House的年平均租金回報率多在3%-4%，部分貴區的回報率更低，而APARTMENT年平均租金回報率在 4%-5%。選擇HOUSE做投資，對現金流的要求更高。

特別是買二手別墅或已開發好的土地，則更加面臨銀行低估造成需要額外多準備低估差額的現金部分的壓力，而期房HOUSE的建築時間普遍較短，也要求資金更快到位。

從位置上看，在多數情況下，HOUSE離交通、購物、學校、醫療比較遠，因此租金相對比較低，而且需要相對更長時間租出去。

筆者一直主張投資相目需要個案分析，筆者曾經帶領客戶投資過的西北西南西區和中央海岸的別墅都獲得正回報且所需的出租時間很短。這裡只作常見狀況的探討。

APARTMENT通常離生活設施比較近的地方，出租相對快，租金相對高，但墨爾本的市中心由於盤源供應量相對較多，造成與中國大城市房價規律相違背的狀況也就不難理解了。

從資金占用量上對比，投資HOUSE需要更多資金，而APARTMENT的投入則相對較少，例如用只能買一套HOUSE的資金去買2個不同地點的APARTMENT，顯然更能達到分散風險的目的。

從建設周期上對比，不難找到2到3年甚至4年的期房公寓，相對於交房期短的house來說，幾年後的公寓房價通常有不同程度的上漲，就算銀行給予的估價比較保守，對2年以上的期房APARTMENT來說，通常估值都能達到原價，甚至溢價，這樣對於投資計畫的順利實施是很有利的。而HOUSE的資金壓力則要大很多，而且建築期間還要支付土地和建屋的貸款利息。

從退稅利益上對比，APARMENT的折舊較高，HOUSE的折舊較低。APARMENT在退稅上面的優勢比house明顯。APARMENT更高的退稅收益對投資者的現金流大有助益，也提高了再投資能力。

從升值的風險度對比，由於HOUSE分布的地域更為廣泛，如果有大型的政府規劃例如有新的火車輕軌超市等設施進駐，或提高建築密度的REZONING，對HOUSE的升值是很有利的，但若無明顯的因素支撐，也有很多HOUSE的升值是跑輸於APARTMENT 的。

而處於各種設施附近的APARTMENT在這方面的風險則相對小一點。

從規避或減少LAND TAX的角度對比, 以新洲為例,一套大地別墅可能就已超過46.2萬的免稅額了, 但若是投資公寓,即使總投資額遠超HOUSE，往往要好幾套APARTMENT才超出免稅上限.

其實與買股票不代表必然都虧損的道理一樣,買土地也不代表必然就一定都能賺錢。

投資回報好壞與投資品種是公寓或別墅還是土地都沒有必然聯繫。選擇一個合適的投資品種涉及很多方面的因素。一個好的投資品種,無論是公寓還是別墅,都是值得投資的，但若是誤以為只要是土地,只要是別墅就都好，則是一種高風險的投資行為。

在我接觸到的一些客戶中，就有一些盲目買大地別墅或聽說買地自己做建築利潤高而盲目買地被套的投資者。房產投資風險相對較低是事實，但不代表凡是買地買別墅就必然贏利，媒體普遍悲觀,大市低迷時一樣有一搶而光的好項目，媒體普遍樂觀，大市一路高歌向上時一樣有人投資虧損或者贏利過低。投資只與具體的那一個具體項目密切相關。

近日，筆者一直在力薦的墨爾本DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR水景公寓項目的熱銷就是一個很典型的案例。徹底顛覆了墨爾本沒有好項目，公寓比不上別墅的觀念。

關於一天內搶光150來套公寓的真實奇蹟，我們將有後續報導並繼續收取EOI. 敬請關注。

比較保險的辦法是在採取投資動作之前多諮詢專業內行人士的意見，並且如實將個人的投資需求,收入狀況與資金狀況如實向信得過的顧問反映，才能獲得較為切合自身個性化狀況的投資方案。只憑一腔熱情或者道聽塗說的消息作為決策依據，會增加走彎路的風險。

作為頂級全球上市開發商，悉尼歌劇院，DARLING HARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的預售項目，目前火熱EOI中。

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