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史上最全房地產GST大全

(澳洲生活網訊)我們接到了很多客人的反饋並詢問有關商業房產的GST以及如何避免或減少這些GST等許多問題。為了讓大家對GST有更深入的了解,今天V姐就準備了房產GST大全,以更加通俗易懂的方式為大家總結各類房產的GST以及其避免方法。

我到底需不需要註冊GST?

如果您購買、出售、租賃或開發房產,那麼您就需要註冊GST,因為這些都有可能被認為是以盈利為目的而進行的生意活動。

如果您在連續的12個月之內銷售的總價值或者您預計等於或超過$75,000,那麼您必須註冊GST。

基於GST目的,房產包括:

  • 土地
  • 土地及樓宇
  • 土地權益
  • 土地產權
  • 土地佔用許可證

不同的房產適用的GST不同,這取決於該房產是:

  • 住宅,還是
  • 商業房產

住宅房產(總結上一期)

住宅房產包括house、unit以及apartment等可以被佔用、已經被佔用或打算被用作居住的房產。閑置的土地通常不被人為是住宅房產。

住宅房產的GST計算原則

住宅房產除非是新房產,其銷售就不需要繳納GST,也不可以抵免為房產銷售而購買的物品的GST。

滿足以下條件之一就屬於新住宅房產:

  • 從未被當做住宅樓宇出售
  • 通過大規模翻新而建成的房產
  • 拆除一處樓宇之後在同一塊土地建立新的樓宇

※如果一個新住宅房產連續租賃5年以上,就不再是新住宅房產了。然而,如果該樓宇在5年租賃期間一直在出售中,那麼該樓宇也算作是新住宅房產。

記住!

  • 新住宅房產可以與房產銷售相關物品的購買抵免GST,需要交GST。
  • 現有住宅房產不可以抵免為房產銷售而購買的物品的GST(須符合規定),不需要交GST。

出租房屋的租金也是如此:

如果出租的房產不是新的,那麼租金就無需繳納GST;對於您為出租房屋所購置或添置的所有物品不能申請GST抵免。

商業房產

購買

如果您購買商業房產用於您已登記GST的企業的商業活動,那麼您可以抵免該房產的GST。

如果出現以下任何一種情況,您不能申請抵免全額GST:

  • 賣方利用差額方案(margin scheme)計算包含在銷售價格的GST
  • 您向沒有註冊GST的人手裡買下這處房產
  • 您購買的房產時免GST的(GST free)
  • 您未註冊GST

出售

如果您要出售商業房產,例如:店鋪和工廠,那麼您通常應該在出售價格中包含GST。您也可以申請抵免為出售房產而產生的費用的GST,如:房產中介費用的GST。

如果您要出售商業房產,那麼您可以用差額方案計算出GST。請參照以下差額方案部分。

如果您出售的商業房產正被出租,那麼您可以將其視為「持續經營(going concern)」的免GST銷售(GST free),而買賣雙方可以抵免為銷售或購買該房產而產生的費用的GST,例如:包含在律師費用中的GST。

什麼是「持續經營」呢?

例如說您在出售一家服裝店,並且出售繼續運作業務的所有必需品,而直到賣出去的那一天生意還照常坐著,只是已經不是您的店了,那麼您就是出售「持續經營」。

一般來說,如果符合以下所有條件,銷售「持續經營」是免GST的:

  • 該銷售是為了獲得收入
  • 買方註冊了GST
  • 買賣雙方已書面同意這種銷售為持續經營
  • 賣方出售一切繼續運作業務所需物品

出租商業房產

如果您作為出租人出租商業房產,並且您已註冊GST,那麼您就需要交納租金的GST。

承租商業房產

如果您作為承租人租用商業房產來開展生意,並且您和出租人都已註冊了GST,那麼您可以抵免支付的租金中包含的GST。

房地產開發、建築及翻新

以營利為目的的翻新

如果您購買房產時為了進行營利而翻新和出售,那麼您需要在出售的時候登記GST,但是對於購買的物品以及翻新的費用,您不能申請抵免GST,除非您在購買前就已經註冊了GST。

建造新的住宅房產

如果您建造新的住宅房產是為了出售,那麼:

  • 您可以為建造及所有與該房產銷售相關的購買申請抵免GST;
  • 您需要為出售該房產支付GST

如何避免交納更多的GST—差額方案

通常,您需要交納的GST是銷售價格的1/11 。您也可以利用差額方案計算GST。

什麼是差額方案?

應繳的GST等於差額的1/11。

差額(Margin) = 資產賣出價—買入價

什麼時候可以用差額方案?

如果您的房產購置於2000年7月1日之前,那麼您可以對您的房產銷售使用差額方案。

如果您於2000年7月1日之後從以下賣家處購買房產,那麼您出售房產時也可以使用差額方案:

  • 賣方未註冊或不需要註冊GST
  • 向您出售的是舊的住宅房產
  • 向您出售的是使用差額方案的房產
  • 向您出售的房產是「持續經營」的一部分
  • 向您出售的是免GST的農業用地

什麼時候不可以用差額方案?

您第一次購入房產時,如果該房產是應付全額GST的,並且是沒有使用過差額方案來計算過GST的。通常情況下,如果您在購置房產用作您生意的一部分時繳納全額GST,那麼在該房產成交後您可以申請退回GST。

※更多有關差額方案的的內容請關注曉梅會計事務所公眾號往期內容。※

供稿:曉梅會計事務所

This post was last modified on 2016年2月19日 17:31

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