（澳洲生活網訊）我們接到了很多客人的反饋並詢問有關商業房產的GST以及如何避免或減少這些GST等許多問題。為了讓大家對GST有更深入的了解，今天V姐就準備了房產GST大全，以更加通俗易懂的方式為大家總結各類房產的GST以及其避免方法。

我到底需不需要註冊GST？

如果您購買、出售、租賃或開發房產，那麼您就需要註冊GST，因為這些都有可能被認為是以盈利為目的而進行的生意活動。

如果您在連續的12個月之內銷售的總價值或者您預計等於或超過$75,000，那麼您必須註冊GST。

基於GST目的，房產包括：

• 土地
• 土地及樓宇
• 土地權益
• 土地產權
• 土地佔用許可證

不同的房產適用的GST不同，這取決於該房產是：

• 住宅，還是
• 商業房產

住宅房產（總結上一期）

住宅房產包括house、unit以及apartment等可以被佔用、已經被佔用或打算被用作居住的房產。閑置的土地通常不被人為是住宅房產。

住宅房產的GST計算原則

住宅房產除非是新房產，其銷售就不需要繳納GST，也不可以抵免為房產銷售而購買的物品的GST。

滿足以下條件之一就屬於新住宅房產：

• 從未被當做住宅樓宇出售
• 通過大規模翻新而建成的房產
• 拆除一處樓宇之後在同一塊土地建立新的樓宇

※如果一個新住宅房產連續租賃5年以上，就不再是新住宅房產了。然而，如果該樓宇在5年租賃期間一直在出售中，那麼該樓宇也算作是新住宅房產。

記住！

• 新住宅房產可以與房產銷售相關物品的購買抵免GST，需要交GST。
• 現有住宅房產不可以抵免為房產銷售而購買的物品的GST（須符合規定），不需要交GST。

出租房屋的租金也是如此：

如果出租的房產不是新的，那麼租金就無需繳納GST；對於您為出租房屋所購置或添置的所有物品不能申請GST抵免。

商業房產

購買

如果您購買商業房產用於您已登記GST的企業的商業活動，那麼您可以抵免該房產的GST。

如果出現以下任何一種情況，您不能申請抵免全額GST：

• 賣方利用差額方案（margin scheme）計算包含在銷售價格的GST
• 您向沒有註冊GST的人手裡買下這處房產
• 您購買的房產時免GST的（GST free）
• 您未註冊GST

出售

如果您要出售商業房產，例如：店鋪和工廠，那麼您通常應該在出售價格中包含GST。您也可以申請抵免為出售房產而產生的費用的GST，如：房產中介費用的GST。

如果您要出售商業房產，那麼您可以用差額方案計算出GST。請參照以下差額方案部分。

如果您出售的商業房產正被出租，那麼您可以將其視為「持續經營（going concern）」的免GST銷售（GST free），而買賣雙方可以抵免為銷售或購買該房產而產生的費用的GST，例如：包含在律師費用中的GST。

什麼是「持續經營」呢？

例如說您在出售一家服裝店，並且出售繼續運作業務的所有必需品，而直到賣出去的那一天生意還照常坐著，只是已經不是您的店了，那麼您就是出售「持續經營」。

一般來說，如果符合以下所有條件，銷售「持續經營」是免GST的：

• 該銷售是為了獲得收入
• 買方註冊了GST
• 買賣雙方已書面同意這種銷售為持續經營
• 賣方出售一切繼續運作業務所需物品

出租商業房產

如果您作為出租人出租商業房產，並且您已註冊GST，那麼您就需要交納租金的GST。

承租商業房產

如果您作為承租人租用商業房產來開展生意，並且您和出租人都已註冊了GST，那麼您可以抵免支付的租金中包含的GST。

房地產開發、建築及翻新

以營利為目的的翻新

如果您購買房產時為了進行營利而翻新和出售，那麼您需要在出售的時候登記GST，但是對於購買的物品以及翻新的費用，您不能申請抵免GST，除非您在購買前就已經註冊了GST。

建造新的住宅房產

如果您建造新的住宅房產是為了出售，那麼：

• 您可以為建造及所有與該房產銷售相關的購買申請抵免GST；
• 您需要為出售該房產支付GST

如何避免交納更多的GST—差額方案

通常，您需要交納的GST是銷售價格的1/11 。您也可以利用差額方案計算GST。

什麼是差額方案？

應繳的GST等於差額的1/11。

差額(Margin) = 資產賣出價—買入價

什麼時候可以用差額方案？

如果您的房產購置於2000年7月1日之前，那麼您可以對您的房產銷售使用差額方案。

如果您於2000年7月1日之後從以下賣家處購買房產，那麼您出售房產時也可以使用差額方案：

• 賣方未註冊或不需要註冊GST
• 向您出售的是舊的住宅房產
• 向您出售的是使用差額方案的房產
• 向您出售的房產是「持續經營」的一部分
• 向您出售的是免GST的農業用地

什麼時候不可以用差額方案？

您第一次購入房產時，如果該房產是應付全額GST的，並且是沒有使用過差額方案來計算過GST的。通常情況下，如果您在購置房產用作您生意的一部分時繳納全額GST，那麼在該房產成交後您可以申請退回GST。

※更多有關差額方案的的內容請關注曉梅會計事務所公眾號往期內容。※

供稿：曉梅會計事務所