（圖：供圖）
（澳洲生活網訊）澳洲的住宅類銷售分為二手房與期房（又叫樓花）銷售。這期將針對業務操作實踐中偶爾出現過的一些現象作分析。目的是說明買家更好地理解澳洲的習慣做法避免因誤解而造成損失。
二手房仲介在開始為客戶做廣告前，通常會先要求籤訂獨家代理協定。
獨家代理協定中通常會有個特別的條款用於保護仲介利益。
這個條款規定如果有任何協力廠商不經仲介而直接與房東成交，房東仍然必須按約定的傭金率（通常1.5%-2% ）支付傭金。
這個條款的產生是基於過去的業務實踐中，偶爾出現過個別買家在通過仲介的廣告與管道得知地址後，直接與房東恰談價格成交而試圖節省傭金的做法，令仲介造成廣告費等損失而形成的。由於澳洲的房屋過戶等資料是可以查詢得到的，因此只要房東的房屋有成交，無論是否通過仲介成交，房東都必須支付仲介費。
由於專業仲介都與專業地產網站和報紙雜誌等簽訂包年的廣告合約，可以不斷地迴圈做廣告，因此廣告成本要比房東自己做廣告的費用要低。通常仲介不會同意取消這一條款，原因是不成交不收費的慣例已經承擔了白乾一場的風險，況且如果房東有足夠的信心與時間精力自行賣房，也無必要通過仲介，但仲介接盤後，無論成交與否都發生了費用支出，因此這一條款的存在有其合理性，保護了仲介的合理利益。
下面重點介紹期房銷售。
作為開發商銷售自己的樓盤，通常會採用下面的幾種做法：
1.取得DA前的銷售。
很多買家認為沒拿到DA就發售的風險太大，這有一定道理，但認為沒DA就必然有更大風險是很片面的。 在旺市時期，銷售無DA期房是常見做法。
對於實力不夠的開發商來說，由於其設計投入，建築控制能力與供料能力等因素，造成貨不對板或者建成後的面積與造型與圖紙出入較大的風險是相對較高的，甚至會出現COUNCIL不批准原設計申請要求重新修改圖紙的情況。
但對於專業的開發商來說，上述風險在長年累月的實踐中已經累積了很豐富的經驗，因此房屋建成後的誤差較小。而且開發商通常樂意在DA獲批前給予更大的優惠，DA獲批後漲價幾成慣例。作為投資者來說，找DA未批前的可靠項目往往能降低入市成本，獲取更大的投資回報。
2.整個樓盤獨家代理（Exclusive Sales）
指整個樓盤都由一家仲介代理公司負責獨家銷售。其他仲介公司想拿到房源必須與獨家代理方簽訂CONJUNCTION AGREEMENT（聯合銷售合同）。
3.前期獨家代理，後期二家或多家同時代理。
4.多家甚至幾十家，上百家仲介都可同時賣同一個盤。
5.提前內部預售。（PRE-LAUNCH）。
多家代理和獨家代理都可以提前內部發售。通常都會有優惠，目的主要是為了達到銀行要求的最低成交量而獲取貸款，同時通過相對優惠的價格探測市場，是給老客戶提供回贈的一種方式. 達到預售的目標比例後（通常是50%），往往會提價， 因為貸款條件已經達到。
6.開發商與代理商簽訂保密協定後，在保密狀態下的獨家代理銷售。部分開發商出於對代理的關係處理上的考慮，或者不想受眾多仲介公司或者終端客戶的煩擾，希望在保密狀態下完成預售過程。代理商如果違約將有影響與開發商關係甚至喪失代理權的風險。
在業務實踐中，有時會有個別買家在利用仲介了解樓盤後，由於對澳洲地產的銷售運作不甚了解，誤以為直接找到開發商成交可能可以得到更多的優惠而繞開代理公司，直接找開發商成交。但這種做法將會令買家喪失一些只有代理方才會額外投資的服務，價格上卻得不到優惠。作為開發商如果採用兩套價格或給終端客戶提供優惠，將可能導致整個仲介行業的支援。因此澳洲的房產銷售慣例是全球統一價格。
為了得到全程的服務，買家應通過代理公司成交，因為還有後續的貸款及SETTLE（交房）以及出租等環節需要跟進。
開發商寧可採用給仲介代理的方式發售而非自己去銷售，是經過長期實踐對比驗證的更為經濟的方式。對買賣方與仲介都最為有利。
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
