圖：網路圖片
首先科普一下常用地產名詞解釋：Prelounge和Master Plan
Prelounge
即內部預售（認購）。按照澳洲本土開發商的傳統做法，當一個樓盤公開發售前，通常會先以內部發售的方式力求賣掉三分之一至一半的比例以獲得銀行的貸款，往往給買家某些優惠。由於澳洲銀行比較保守，通常會把已售50%左右的比例作為貸款的主要條件。
作為開發商，用內部認購的方式銷售具有多方面的意義。首先可通過預售過程的市場反映收集回饋，預售的參與者通常是以長期合作的代理公司，老客戶及其介紹的潛在買家為主。
可以減少價格或設計調整等方面給公司形象造成的影響，通過這一過程方便開發商了解到定價是否合理，如搶購熱烈則為後面的公開發售餘下盤源時調整價格建立信心。
本文作者多次在中國大陸購房，親歷國內開發商利用內部員工簽合同以虛假已售量套取貸款後再賣給真正購房者的過程，這種空手套白狼的方法曾經在行內甚為流行，甚至有部分無良開發商一房兩售，重複按揭，讓買家付了全款卻發現產權仍在有失監督調查之責的銀行手中，這個過程與原本負調查核實之責的銀行形成默契，卻把風險完全轉移給買方，而銀行的核實之責通常被忽略。
而且開發商可能把比較好賣的房型以各種形式留著不賣以待之後加價，甚至有開發商派內部人員營造虛假排隊購房景象。這類情況在澳洲基本上不會出現，澳洲的購房流程必須通過律師見證審核而且與政府補貼或稅務掛鉤，造假成本太高而且不會有人願意冒這個風險去幫助開發商造假。因此所有內部發售的交易都是真實交易，特別是操作規範的上市公司，不會看到很多人排隊就馬上加價或者把已內部公布的好戶型留著不賣。
澳洲的銀行不是國營的，負責貸款的員工更加不會讓自己與銀行背負風險去勾結開發商而放鬆貸款條件。作為開發商的角度，他希望內部預售的速度越快約好，以便儘快達到貸款條件，另外旺銷的氣氛將為剩餘的存量加價打下基礎。要達到以上結果的代價是儘可能低的定價以及有足夠吸引力的優惠條件，在內部預購的過程同時也是探測市場的必經階段。如果預售的定價過高，那麼對以後的銷售將會造成負面影響，並增加行銷成本。
通常只有實力雄厚的銷售代理公司才有資格拿下獨家預售的項目。而開發商也樂得將相對優惠的前期專案作為回饋送給業績與配合都較好的代理。
很多地產從業者的主要獲利來源於購入這類有較明顯獲利空間的優質預售項目後的升值。
Master Plan分為兩大類，一類是以悉尼的西北，西南和西部，墨爾本的西部大開發為代表的
全新開發區大型規劃專案；另一類是舊城區的改造升級規劃。這兩類規劃往往與鐵路輕軌高速路及各種教育商貿設施的配套配合。兩者都有盈利空間，很難一概而論哪類更優，需具體專案對比分析。
這裡重點解釋市區改造項目。由於人口增長等因素造成住房短缺等壓力，政府只能在有改造空間的地塊作規劃。為了控制開發成本，這些地塊往往是廠房，倉庫甚至是政府用地。比較有代表性的城區改造項目有悉尼的Darling Square, Rhodes, Wentworth point, Central Park, Zetland等。聞名的日光碟就發生在Darling Square，Wentworth Point.
這類規劃建設周期長達10年甚至20多年。因此開發商採用分期推出的方法邊建邊售。長期關注澳洲地產的地產愛好者往往會發現一條規律：就是房價是第一期最低，以後是一期比一期貴直至感覺再也買不起了。為了引起關注並為未來的樓盤推出創造一個加價的空間，
專業開發商都會將第一期以較低價格推出，讓最早進駐的信任他的客戶得到實惠，同時留作日後的對比標杆。任何一個明智的開發商都不想給市場留下它開發的盤投資回報低的印象。因此有本土投資經驗的投資者都較關注大型MASTER PLAN的頭期的機會。
選對了項目，買到就賺到並非空穴來風，而是很多投資者津津樂道的切身體驗。
全澳洲最大的城區升級項目是LENDLEASE獨家承建的25年時間完成的DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR 項目。Victorial Harbour 項目有商務樓板塊與住宅類版塊與公益設施三大版塊構成，配有市區免費的輕軌電車，圖書館，球場等公用設施。作為上市公司。並不追求十分高的利潤。達到行業標準的毛利即可。上市公司的銷售主管不會因很多人搶購馬上就加價，因為操作程式繁瑣，而且多賺的利潤不能象小開發商那樣進自己腰包。相對於價格隨時變化的
私人二手房而言，價格穩定這點也是買期房的好處。
如果一個樓盤本身是MASTER PLAN的組成部分，又是多期開發規劃之中的頭期，而且還有稀缺性的水景和碼頭，價格還是中產階級可以承受，居然還在交通便利的市區還緊挨全墨爾本人均收入最高的商務中心。這種盤的升值趨勢是否相當明確了呢？
作為頂級全球上市開發商LENDLEASE的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的預售項目，請聯絡作者獲取詳情。
澳洲鼎豐集團是澳洲本土公司，有大量房源任君選擇，我們提供一站式的服務。
急聘地產顧問無需經驗！提供系統培訓！
歡迎諮詢:Steven Lee 0405394437
電郵:goodleeco@163.com 微信: goodleeco
This post was last modified on 2016年1月9日 06:50
位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景，成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名，更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式，Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食，那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭，再乘坐私人船隻航行，五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂，融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的，這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭，環顧四周，綠色的植被與碧藍的水面交織在一起，眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內，玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華，潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光，使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。（圖：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That，這支英國傳奇組合，用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現，再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會，更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。（圖：Andy Kershaw） 自1990年成軍以來，Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈，還是他們永遠年輕的笑容，這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今，儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演，轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式，讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身，感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。（圖：Andy… Read More
位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧（AI）和 1000 名員工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後，Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右，警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中，一名警官說：「放下刀，馬上放下刀！」「放下，馬上放下，把刀放下，放在地上！」 警方表示，該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀，並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說：「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具，他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示，濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱，針對莫寧頓半島（Mornington Peninsula）涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日，病人受促檢查聯邦醫療保險記錄，以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導，控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用，將其偽裝成預約費或行政費，同時，這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為，如果指控成立，或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說：「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮，因為它給檢察官所需的一切，讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示，值得關注的是，有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用，這是違法的。 她說，舉例而言，收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用，卻沒有任何解釋，這可能會被視為「可疑」，因為法律規定消費者必須使用… Read More
12 年級的學生正在迴避教育學位，有大量已開始攻讀教育學位的學生退學，使畢業生人數減少數千人。教師表示，高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示，自2020年以來，開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年，只有11099名新州學生開始攻讀教育學位，佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生，佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來，在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導，在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中，有 29%… Read More
