首先科普一下常用地產名詞解釋：Prelounge和Master Plan

Prelounge

即內部預售（認購）。按照澳洲本土開發商的傳統做法，當一個樓盤公開發售前，通常會先以內部發售的方式力求賣掉三分之一至一半的比例以獲得銀行的貸款，往往給買家某些優惠。由於澳洲銀行比較保守，通常會把已售50%左右的比例作為貸款的主要條件。

作為開發商，用內部認購的方式銷售具有多方面的意義。首先可通過預售過程的市場反映收集回饋，預售的參與者通常是以長期合作的代理公司，老客戶及其介紹的潛在買家為主。

可以減少價格或設計調整等方面給公司形象造成的影響，通過這一過程方便開發商了解到定價是否合理，如搶購熱烈則為後面的公開發售餘下盤源時調整價格建立信心。

本文作者多次在中國大陸購房，親歷國內開發商利用內部員工簽合同以虛假已售量套取貸款後再賣給真正購房者的過程，這種空手套白狼的方法曾經在行內甚為流行，甚至有部分無良開發商一房兩售，重複按揭，讓買家付了全款卻發現產權仍在有失監督調查之責的銀行手中，這個過程與原本負調查核實之責的銀行形成默契，卻把風險完全轉移給買方，而銀行的核實之責通常被忽略。

而且開發商可能把比較好賣的房型以各種形式留著不賣以待之後加價，甚至有開發商派內部人員營造虛假排隊購房景象。這類情況在澳洲基本上不會出現，澳洲的購房流程必須通過律師見證審核而且與政府補貼或稅務掛鉤，造假成本太高而且不會有人願意冒這個風險去幫助開發商造假。因此所有內部發售的交易都是真實交易，特別是操作規範的上市公司，不會看到很多人排隊就馬上加價或者把已內部公布的好戶型留著不賣。

澳洲的銀行不是國營的，負責貸款的員工更加不會讓自己與銀行背負風險去勾結開發商而放鬆貸款條件。作為開發商的角度，他希望內部預售的速度越快約好，以便儘快達到貸款條件，另外旺銷的氣氛將為剩餘的存量加價打下基礎。要達到以上結果的代價是儘可能低的定價以及有足夠吸引力的優惠條件，在內部預購的過程同時也是探測市場的必經階段。如果預售的定價過高，那麼對以後的銷售將會造成負面影響，並增加行銷成本。

通常只有實力雄厚的銷售代理公司才有資格拿下獨家預售的項目。而開發商也樂得將相對優惠的前期專案作為回饋送給業績與配合都較好的代理。

很多地產從業者的主要獲利來源於購入這類有較明顯獲利空間的優質預售項目後的升值。

Master Plan of urban renewal project

Master Plan分為兩大類，一類是以悉尼的西北，西南和西部，墨爾本的西部大開發為代表的

全新開發區大型規劃專案；另一類是舊城區的改造升級規劃。這兩類規劃往往與鐵路輕軌高速路及各種教育商貿設施的配套配合。兩者都有盈利空間，很難一概而論哪類更優，需具體專案對比分析。

這裡重點解釋市區改造項目。由於人口增長等因素造成住房短缺等壓力，政府只能在有改造空間的地塊作規劃。為了控制開發成本，這些地塊往往是廠房，倉庫甚至是政府用地。比較有代表性的城區改造項目有悉尼的Darling Square, Rhodes, Wentworth point, Central Park, Zetland等。聞名的日光碟就發生在Darling Square，Wentworth Point.

這類規劃建設周期長達10年甚至20多年。因此開發商採用分期推出的方法邊建邊售。長期關注澳洲地產的地產愛好者往往會發現一條規律：就是房價是第一期最低，以後是一期比一期貴直至感覺再也買不起了。為了引起關注並為未來的樓盤推出創造一個加價的空間，

專業開發商都會將第一期以較低價格推出，讓最早進駐的信任他的客戶得到實惠，同時留作日後的對比標杆。任何一個明智的開發商都不想給市場留下它開發的盤投資回報低的印象。因此有本土投資經驗的投資者都較關注大型MASTER  PLAN的頭期的機會。

選對了項目，買到就賺到並非空穴來風，而是很多投資者津津樂道的切身體驗。

全澳洲最大的城區升級項目是LENDLEASE獨家承建的25年時間完成的DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR 項目。Victorial  Harbour 項目有商務樓板塊與住宅類版塊與公益設施三大版塊構成，配有市區免費的輕軌電車，圖書館，球場等公用設施。作為上市公司。並不追求十分高的利潤。達到行業標準的毛利即可。上市公司的銷售主管不會因很多人搶購馬上就加價，因為操作程式繁瑣，而且多賺的利潤不能象小開發商那樣進自己腰包。相對於價格隨時變化的

私人二手房而言，價格穩定這點也是買期房的好處。

如果一個樓盤本身是MASTER PLAN的組成部分，又是多期開發規劃之中的頭期，而且還有稀缺性的水景和碼頭，價格還是中產階級可以承受，居然還在交通便利的市區還緊挨全墨爾本人均收入最高的商務中心。這種盤的升值趨勢是否相當明確了呢？

作為頂級全球上市開發商LENDLEASE的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的預售項目，請聯絡作者獲取詳情。

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