拍賣清出率下降! 澳洲的房價即將大跌？

（澳洲生活網訊）近段時間，媒體關於澳洲房價下跌的報導不絕於耳。理由是拍賣清空率從7月份的83.3%重挫至57.5%！澳大利亞最大城市悉尼的房價下降了1.4%，這是自2010年10月以來最大的跌幅。一些傳媒為了吸引粉絲關注，樂於用令人心悸的字眼吸引眼球，甚至揚言房價較大幅度下跌的日子指日可待云云。

筆者並不認同房價即及將大降的說法。為什麼澳房不可能大跌？因為房產市場上，三分之一的房東已經還清貸款，他們沒有非賣方不可的壓力；三分之一的家庭由於大房換小房等原因正在還貸款，利息這麼低，還貸成本比租房還便宜，他們沒有非賣不可的理由，剩下的三分之一是租客群體，他們無房可賣也無力衝擊市場。  因此不可能出現大量房產求售的情況。新房價由地價+造價構成。地價一直在漲也無降的跡象。造價沒有降的空間，開發商只能從毛利中讓利但是空間不大。因此新房或者期房也無大降的可能性。

現在的市道無論怎樣差都比不上金融危機的時候，即使是金融危機的2009年，也只是跌豪宅，大眾化的產品並無跌價。二手房市場特別是拍賣場上的衝動，私人房東的貪婪造成二手房市場回檔是十分正常的調整，也早在預測之中，並無令人意外的特別之處。

例如Chatswood的一些二手房拍賣出天價，特殊群體用於屯積資金規避人民幣貶值風險，這種房如果再售就算降10％也不一定有人接盤。房價已經連續漲幾年，喘息一下十分正常，但是暴跌的基礎不存在。前三大城市的一手市場穩定一段時間後，進入慢牛階段可能性更大。因此有合適的項目仍應該果斷下手。以Hurstville, Botany, Central park, Blacktown等項目為例，出貨速度雖然比之前稍慢，但價格仍是取Prelounge（內部發售）價格區間中的上限價位，可見專業開發商的信心。

定價相對公道的一手市場與私人房東為主體的二手市場是不能完全混同的。從估值等角度來看，投資一手項目出現低估的風險少一些，即使有低估，低估的幅度也要比二手房小一些。長線看，經過淺幅調整，悉尼的房價還將會繼續攀升，不過，增幅會有所減少！呈現慢牛狀態。

究竟是哪些因素造就了澳洲房產的抗跌特徵？

澳洲房產抗跌性強的最重要原因是並未供過於求。房產供不應求，需求日益增大，房價自然堅挺。未來幾十年，悉尼人口增長速度將非常的驚人，包括海外移民和本地居民生育。

首先看看海外移民。澳洲每年有大量的新增移民，僅僅2014-2015年，澳洲將增加190000新移民。按照下圖顯示新移民的增長趨勢來看，未來每年移民的數量還會不斷增加，增長速度也是越來越快。悉尼是吸收移民最多的城市之一，他們登陸後第一個面臨的問題就是居住，無論是租還是買都會產生大量的房屋需求。

BIS Shrapnel總經理梅勒（Robert Mellor）表示，由於嚴重供不應求，未來18個月，悉尼的營建前景依然很強勁，市場在未來五到七年內也將健康發展。「

一直以來，經濟都是衡量一個國家綜合國力的基礎之一。縱觀近年來全球經濟格局，歐美髮達國家深受困擾。唯澳洲獨善其身。據FXStreet最新消息，澳大利亞國民銀行(NAB)預計，澳大利亞2015/16財年和2016/17財年GDP增速分別為2.6%和3%。

旅遊業，在未來5年內，以中國為代表的不斷增長的來澳亞洲遊客數量預計將給澳洲經濟創造大約1300億元的經濟價值。澳洲政府正計劃明年對中國遊客推出10年有效的多次往返簽證，將極大刺激中國遊客赴澳旅遊、居住，催生對澳大利亞房產的更大需求。

人民幣國際化。部分地區放寬國內投資人的投資額限制，可以直接購買海外保險、股票、債券和房地產，投資不再受額度限制。

越來越多的投資者認識到投資澳洲房產的好處並付諸實際行動持有澳洲物業。

海外置業是國內資本的內在需求，人民幣貶值趨勢漸強，投資永久產權無遺產稅的澳洲房產，對分散風險，保障財富傳承意義重大，十年簽證方便渡假旅遊。海外投資與海外養老已成為趨勢。租金回報相對高。精裝修。允許70％貸款，買房數量無限制。租賃市場法規完善，仲介公司服務專業程度高。  諸多因素對澳洲房價造成強有力的支撐。

那麼什麼時候才是最好的入市良機呢？等待底部出現才出手風險巨大，因為要判斷底部何時出現十分困難。最好的入市時機是首付及還貸條件具備之時。市場不好時競爭者減少，恰是入市良機。等一等當然可以，但是喜歡的房源不會等人。因此碰到合適的項目時果斷下手才是王道。

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