圖片來源：網路圖片
（澳洲生活網訊）不少人看到下面這個流傳甚廣的報導，很受困擾，甚至擔心房價是否會崩潰？
首先要明確一下崩潰的標準，如果把跌15%-20%當作崩潰的標準，把跌5%左右當作合理波動的標準，那麼筆者並不認為會崩潰。筆者一直主張重點關注前三大城市，因此談及的澳洲房價是指前三大城市。讓我直面關於對房價微調就大驚小怪的被瘋轉的負面文章作分析。希望時間可以驗證我的分析是否正確。
首先重申投資澳房的好處：人民幣貶值趨勢漸強，無遺產稅，分散風險，永久產權制度對財富傳承提供了保障，十年簽證的方開方便外國人渡假旅遊商務往來，海外投資與海外養老已成為趨勢，租金回報相對高，精裝修，70％貸款無限制，租賃市場法規完善，仲介公司服務專業程度高。
為什麼澳房不可能暴跌？
因為三分之一的家庭已經還清貸款，他們沒有不得不賣的壓力; 三分之一的家庭由於大房換小房或買多套房等原因正在還貸款，利息這麼低，有些房子的還貸成本比租房還便宜，他們沒有非賣不可的理由，剩下的三分之一是租客，他們無房可賣無力衝擊市場。 因此不可能出現大量同時賣房的情況。沒有大量賣盤，暴跌的力量不足。
新房價格構成由地價+造價構成。地價一直在漲也無降的跡象。造價沒有降的空間，開發商只能從毛利中讓利但是空間不大。因此新房或者期房也無大降可能性。
二手房市場特別是拍賣場上的衝動，私人房東的貪婪造成二手房市場回檔是十分正常的調整，也早在過去的文章中作過預測，並無令人意外之處。
部分傳媒為了吸引粉絲關注量喜歡用誇張字眼吸引眼球。現在市道無論怎樣差都比不上金融危機的時候，但當時也只是高端豪宅市場跌，而大眾化產品仍是平穩的，部分地區仍有上漲。
近3年來悉尼漲了45％，即使回檔5％也十分正常，可是才1.4％的正常微調卻被追求粉絲量的部分傳媒大作驚世駭人的文章。若片面地受傳媒影響去做決策很容易犯錯誤。
任何投資都必須針對具體項目。過去三四年的黃金時期中盲目投資買錯專案錯過機會的也大有人在。為什麼只吸收傳媒資訊容易受誤導而影響決策？沒有買房的人特別興奮於看到渲染樓市崩潰的資訊，但是早買的人是否真的如傳媒所說的那樣受到嚴重影響呢？
以數位表達勝於文字。
舉例說明：一位二三年前以20萬首付款投資1個2-3年期房，只是付10％訂金不過就當作20％吧）買了一個100萬的期房，即便是平均水準升至145萬$，然後今年降了1.4％，也只是跌到143萬。即使真的狂跌10％，買方仍然靠20萬浮賺了30萬。對於現在才入市的投資者來說，跌15％的機會十分難得，真的發生了反而正是入市良機。
問題是想要等市場跌15％才入市，這本身就要冒極高概率失敗的風險。
房產未來走勢將會怎樣？
若圍繞著利息、經濟、政策、匯率、海外投資等這些因素只能在短期小範圍影響房價的走勢，從長線曲線圖看，房產連續20年穩漲。
經濟學原理最基礎的理論就是供需關係是導致價格變化的主因。供不應求會導致房價上漲。
供不應求的原因包括：悉尼增加的新生人口、移民、留學生等，預計在未來20年增加160萬人，需要66萬新建住宅。然而澳洲嚴格的土地審批體製造成
放地與批建速度一直趕不上人口增長的速度。
澳洲每年有大量的新增移民，2014-2015年，澳洲將增加190000新移民。按照下圖顯示新移民的增長趨勢來看，未來每年移民的數量還會不斷增加，增長速度也是越來越快。本地居民生育增長也是人口增加的因素之一。
持續的低利率寬鬆貨幣政策造成持續性印鈔，引起持續的
通貨膨脹長期存在。因此房價自然會繼續相應上漲，而存款則會貶值。
因此筆者認為短期內房價會稍作調整，但不代表會大跌，只是增長速度比之前慢一些，但中長線趨勢仍將續漲難止。
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This post was last modified on 2015年12月21日 07:44
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