澳洲買房知識：常見的購房貸款種類

（澳洲生活網訊）澳洲房產市場上標準浮息貸款應該是澳洲最常見的貸款品種。在澳大利亞買房後貸款利率在貸款期內會上下浮動。也就是說，貸款機構會根據經濟狀況的好壞和儲備銀行制定的官方利率隨時調整利率。來自其他貸款機構的市場競爭也會影響利率。

市場上有上百種不同的房屋貸款產品。每種都有不同的費用，特點和利率。希望以下介紹的每種產品的優缺點，可以幫您作出適合自己財務狀況的選擇。

 Standard variable rate loans 標準浮息貸款

這應該是澳洲最常見的貸款品種。貸款利率在貸款期內會上下浮動。也就是說，貸款機構會根據經濟狀況的好壞和儲備銀行制定的官方利率隨時調整利率。來自其他貸款機構的市場競爭也會影響利率。

1個百分點利率的上調可能聽起來沒什麼大不了的，其實事實並非如此。如果貸款額為$200,000，利率每上調1個百分點，月還款額大約增加$170。

優點：利率下調時，還款額降低；通常附帶更多的Features；通常多還款不必支付罰金；靈活。

缺點：利率上調時，還款額增加，經濟壓力加大。

 Easy start loans

這種產品通常在前6到12個月內享受比較低的一個利率。這段時間叫做「蜜月期」（Honeymoon Period）。蜜月期之後，利率回復到標準浮息貸款的水準，還款額增加。在借款期第一年有大筆開支的借款人可以考慮此種產品。但是，你一定要保證自己在「蜜月期」之後有充足的還款能力支付增加的還款額。

另外，你要注意借款合同中是否有「switch costs」的條款。根據你在「蜜月期」後選擇轉換的貸款品種，貸款機構可能會收取一定的「switch costs」。

 Fixed rates loans 定息貸款

顧名思義，這種產品的利率在雙方同意的時期內固定不變。

優點：借款人在此期間內可以自由設定自己的財務計畫，不必擔心利率上調引起還款額的增加。

缺點：放棄如果利率下調帶來的好處；缺乏靈活性；通常提前還清貸款要支付罰金。

Mortgage offset loans 抵消貸款

這種產品會將你的一個存款帳戶（saving account ）和貸款帳戶相聯接。存款帳戶的利息直接用來抵消部分貸款利息。這樣，你就得不到存款利息，但是可以支付較少的貸款利息。你可以選擇從100％到部分比例的抵消帳戶。

優點：存款利息是要納稅的，但是用來抵消貸款利息的部分存款利息不必交稅。因此，抵消貸款實際上降低你的納稅額（tax bill）。

缺點：存款帳戶的月費可能增加；存款帳戶可能會有最低存款額的限制。

Line of credit信用額度貸款

Line of credit可以讓你充分利用信用卡的免息期（interest free period）來降低貸款利息。方法如下：你用信用卡支付大部分日常開支，將決大部分的工資收入留在貸款帳戶內直到信用卡需要還款。這樣你就可以在免息期內降低貸款帳戶內的借款餘額（balance of the home loan），達到降低貸款利息的目的。

Low-doc loans」低文件」貸款

Low-doc loans非常適合職業投資者，Self-employed等沒有穩定收入來源的借款人。

優點：你不必提供tax return或者財務紀錄；快速得到貸款。

缺點：你可能要支付較高的利率和其他費用。

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