【澳洲稅法】關於負扣稅和資本利得稅

（澳洲生活網訊）大家好，隨著今年澳洲房地產市場越來越火爆，將閑置的資金投資房地產、在經濟能力可承受範圍內為個人及家庭購置一套及多套投資房已經成為越來越多人理財的第一選擇。今天我們就來和大家聊一聊關於投資房負扣稅以及出售投資房繳納資本利得稅（Capital Gain Tax）的相關問題。

首先具體什麼是投資房，顧名思義，是您出於資本投資的原因購買的，且非自住的房產。也就是說如果您名下只有一套房子，而您選擇將其出租，您自己住在另外的地方，則這套房產也可以被視作是您的投資房。使用投資房進行避稅相信大家都聽說過，那我們在財政年度報稅的時候該怎麼來利用投資房扣稅呢，又有哪些具體的項目可以被抵扣呢？

·貸款利息費用：投資房貸款所產生的利息是付扣稅的主要來源。您每兩周或是每個月的貸款償付額是可以在您當年投資方收入中被扣除的。

·銀行賬戶年費：有的銀行會收入貸款的年費，從數十刀到上百不等，這部分的費用是可以扣除的。不過如果您的賬戶費用是由投資方與自住房賬戶共同組成的話，則只能根據相應比例做扣除。

·保險費用：投資房的保險包括有房貸保險（Mortgage insurance）， 房屋保險（Building insurance）還有房東保險（Landlord insurance），這些都可以扣稅，不過具體是在當年一次性扣除還是分期來分攤，具體項目有不同的處理方式，您可以諮詢您的會計師。

·日常清理及維護費：這包括房屋的修理，例如您補了屋頂、鋪了地板，門口修了柵欄等等。又比如您給您的花園做維護、除草，或是清潔殺蟲等，這些費用也可以在當年的投資房收入中扣除。

·地稅：在NSW如果您的投資房的土地價值超過一定金額（2015財年是$432,000 ），您需要支付相應百分比（1.6%）的抵稅（land tax）。

·物業管理費（Strata）：通常情況下，這個費用只有非獨立物業才有，例如apartment，unit或者是townhouse，villa等帶有單元號的物業才有的管理費。House是沒有這筆費用的。

· 市政費用（Council rate）：每季度您會收到相應的賬單的，請注意保存。

· 房屋折舊（Depreciation）：這點常常會被很多投資者忽視。如果您買入的是全新的房產，那麼您需要自己找相關的評估機構為您做折舊報告。如果您買入的是有一定年限的老房子，那您可以根據房子的具體情況斟酌是否還需要做折舊報告。需要提醒大家的是做折舊報告的相關費用也是可以被扣除的。

·水電費：這點相信不用細說，凡是由房東您承擔的部分您均可在投資房收入中扣除。

·租房廣告費用：這是指如果您在網上、報紙等媒介上登出了您的出租廣告，則相關費用都是可以扣除的，甚至如果您只是列印了小廣告貼在牆上，則列印費用可以可以claim的。

·其他費用：除了上述所列明的費用外，如果您還發生了一些跟您投資房有關的費用，您也可以在sundry expense里扣除。比如您的投資房如果在外地，則您到該城市處理投資房事宜而產生的差旅和住宿費也可以按比例扣除的。

在大多數情況下，上述費用已經可以幫助您抵扣掉絕大部分的房租收入，甚至是將投資房產的當年賬面情況變為負數，也就是我們常說的負扣稅。因此對於收入較高的人士來說，投資房地產絕對是一個幫助自己資產增值，同時又減少賦稅的有效措施。

房地產買賣市場是相對的，有買方自然有賣方，那我們說如果你打算出售您手頭持有的投資房，在稅務方面又有什麼要特別注意的嘛？首先在現在這個房地產市場的背景下，你不太可能產生因出售房產而導致的損失（capital loss），那麼在有資本利得（capital gain）的情況下如何才能減少您的賦稅呢？

首先，盡量不要在您收入較高的年份出售房產，因為賣出房產的收益最終會被加到您的工資收入中，再根據總金額計算相應稅率的，所以您的總收入越高，適用的稅率也會越高。因此不妨在您收入較低的年份出售房產，如此既能儘可能的減少當年的繳稅額，又能在經濟壓力略大的情況下為自己帶來可觀的收入。

此外，作為個人和小生意人士，如果您們持有某個房產超過一年，則可以豁免50%的資本利得稅。也就是說請盡量不要在持有時間小於1年的情況下出售房產。此外關於資本利得稅，還有一個6 years』 rule，簡單來說就是如果您名下只有一套房子，且出租時間小於6年，您可以申請免繳資本利得稅。不過這條法律在真正應用中需要符合一定的條件，所以具體的信息您可以來電諮詢我們，我們將為您做進一步解釋，以便判定您是否符合相關的豁免條件。

好了，今天就聊到這裡吧。如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。

辦公地點：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。

作者：Ben