如何將投資房產納入你的退休計劃

（澳洲生活網訊）你是否正在計劃自己的退休積蓄？如果是，投資房產可能是一個可以獲利的策略。那麼，如何將購買房產納入你的退休計畫中？買房之前要考慮那些事呢？

2015年澳洲各地的房價上升了近10 ％，許多投資者正在尋找適合的房產，以提高他們的退休投資組合。同時得到一個或多個投資房產的利潤，是可以做到的，但它需要規劃和研究，最重要的，需要時間。

你要選擇甚麼樣的房產？

對很多剛起步的投資者而言，用抵押現有房產的凈資產( the equity )來購買一個投資房，通常是合乎邏輯的第一步。

另一個方法是使用自我管理的養老金(SMSFs)。據稅務局(the ATO)表示，自我管理的養老金，持有住宅房產的比率，在過去5年增加了65 ％ 。

如果你正在考慮用以上2種選項，您可以付費請專家給你較好的建議。

一開始就找到一個會產生實質收入的房產，並不容易。這裡就要談到負扣稅(negative gearing)了，這是一種付出比收入更多的一種投資方式，但它提供了長期潛在的資本增長，以及負扣稅優惠和房子的折舊額度等好處。(注)

這種策略的好處是，你可以用你的抵押貸款的凈值去購買更多的房產和潛在的利潤，持續10年、20年、30年就行了。這種方式使一些成功的投資者賺得了他們的退休基金，但是，投資時間是一個因素，短期投資者可能不適合。

去哪裡買房產？

購買房產的最佳位置取決於你的投資目標。如果你

想追求資本增長，就應該考慮人口眾多的大城市地區，這些地點通常會有穩定且持續的房產需求。若是追求更高的租金收益，偏遠地區往往能提供更多的正現金流的房產，但須權衡一下，因為也可能給你帶來較大的經濟波動。

當你研究要在哪裡買房時，一定要尋找健全的房屋需求，包括租戶空置率。低空置率（最好是1 ％ ?3 ％ ）意味著此地房產有競爭，確保你的投資性房產會給你帶來充分的資金增長，以及長期的租金收入。

永遠記得，做研究時要願意探索新的地點和不同類型的投資型房產。

要考慮投資風險

房地產投資的風險關係到你的生活狀態，尤其是退休人員或那些普通薪資的人，所以投資時要審慎從事。由於住房市場往往會有周期波動，如果房地產價格下跌或是出租的需求下降，你就會有損失。即使在一個良好的市場，也可能需要幾個月才能賣掉房產。

作為一個房產投資者，你還必須考慮各種費用，包括日常維護成本，維修和稅收。一個好的經驗法則是，每個房產每周至少要付出 100-200元澳幣。在一般情況下，保守的估計你的利潤是比較好的。

雖然房產可以在健全的退休投資組合中扮演一個腳色，但是重要的是：不要把所有的雞蛋放在一個籃子里。當涉及到退休規劃時，盡量多樣化。此外，一定要與你的財務顧問討論，如何讓房產投資成為你退休目標的一部分。

(註：有關負扣稅的利與弊，可參考 http://myhomeloan.com.au/tag/negative-gearing/   。該文說明非常清楚。此投資策略不適合所有的人，所以需要充分了解。)

文：蔚華