（澳洲生活網訊）澳洲蒙納許大學(Monash University)研究員Bob Birrell在「物業觀察(Property Observer)」網站上撰文提到，由於悉尼和墨爾本市場中，價格實惠的獨棟別墅( affordable separate housing)非常短缺，因此多數首次購屋者及租屋者近期都無法找到符合他們需求的房子。

他提到，房屋產業人員和評論員對此現象常作出的回應是：近期悉尼、墨爾本大幅崛起的高樓層公寓是解決獨棟別墅短缺的方案之一。

從財政的觀點來看，逐步上升的房價很可能是低利率政策所致，此外，投資者利用負扣稅政策(Negative Gearing)和資本利得稅務的優惠獎勵，也導致房價升高。因此，澳大利亞審慎監管局（APRA）認為，上述情況的解決方法應從限制借款管道做起。

儘管這些因素都是促成房屋支付能力產生危機的重要原因，但是 Birrell 認為還有更深層的因素，那就是悉尼和墨爾本的人口結構不斷的發生變化。

Birrell 和他的團隊，最近正針對2012~2022年悉尼、墨爾本新住戶及住宅做預測調查。他特彆強調一點，政府公布城市公共政策時，應以嚴謹的學術研究為基礎。

到目前為止，城市公共政策的推動，是依照評論員給予的建議，而這些建議使用的數據都是有瑕疵的。並沒有考慮到悉尼和墨爾本在家庭式住宅(family-friendly housing)的需求數量，或是不了解可用的獨棟別墅(detached houses)因為過於老舊所帶來的影響。Birrell表示，他們預期到2022年，海外移民凈人數(NOM)會達到240萬人，悉尼和墨爾本的移民人數也差不多是這個數據。

住戶(household)的預測調查，是假定2022年悉尼和墨爾本按年齡及家庭類型組成的住戶與2011年一致。

而住宅需求的預測則是假設這兩個城市在2022年時，住戶(household)依照家庭類型、年齡層及遷移狀態做參考，選擇入住的住宅(如獨棟別墅、公寓)。此情形與2011年一樣。

按照以上假設，2012~2022年，這十年間，悉尼需要額外提供30.9萬個新住戶住宅；墨爾本的新增住戶則預估有35.5萬個。

最重要的發現是，房屋需求量的最大宗將會是家庭式住宅，這與多數房屋產業員的觀點相左。原因在於，未來會有大量的年輕居民和移民住戶進入每一個城市的房屋市場。可能這些住戶大多數是即將組建家庭的人，他們通常會尋找獨棟別墅。

圖來源：Bob Birrell 提供

圖來源：Bob Birrell 提供

Birrell 認為，未來十年，單身人口和兩人家庭的數量肯定會增加。不過，這類情況多數會發生在年紀大的或早已組建的家庭身上。有證明指出，絕大多數都發生在當地的老年人口身上。

這十年間人口不斷的老化，造成老年住戶激增。人口老化的影響已在悉尼和墨爾本房市大幅蔓延，但卻被人們忽略。

日後十年，悉尼將因人口老化影響，而增加109,570個額外住宅需求，墨爾本則是161,990個。除此之外，到2022年，海外移民凈人數會使悉尼增加198,810個住宅需求，墨爾本增加193,140個。

根據海外移民凈人數估計資料顯示，未來年輕居民對高層住宅的需求量也受到老化效應影響，悉尼和墨爾本獨棟房屋市場發展將更劇烈、緊縮，最明顯的是內城區和中間地區。

原因是在 2011年，有50~60%的房屋庫存是被50歲的買家買走的。當老年式家庭( older households )增多時，這個情況會越來越嚴重。

Birrell的研究還比較了近期悉尼和墨爾本房屋類型批准的數量。他們得到的結論是，這兩個城市中（尤其是墨爾本）得到批准的獨棟房屋數量極少，而公寓則過多。

目前的都市改造及都市合併政策下，該地區實惠的家庭式住宅供應量增加很少。主要原因是建築地點的價格升高。上述供應缺乏的情形下，將導致獨棟房屋價格更加升高，從而使高密度住宅區的成本也受影響，形成惡性循環。

Implications

言外之意（被隱藏的事實）

僅有少數家庭買得起內城區和中間地區的獨棟別墅，其餘只能往悉尼和墨爾本外圍找房子。在墨爾本邊緣或較遠的地區可能還找得到價格實惠的別墅，但要在悉尼找到物廉價美的房屋可難了。離悉尼市中心最遠的邊緣地帶，一個獨棟房屋最少要60萬澳幣。對大多數尋找廉價房屋的買家來說，在偏遠地區購買公寓套間還比較划算。

Birrell表示，從長遠來看，當地居民和移民家庭到別的地區尋找廉價房屋的情形會越來越多。或者，就移民者而言，他們也許會離開澳洲，到別的國家安居。由於建立一個家庭的時間被拖延了，選擇留在澳洲的人需要調整他們原有的生活型態。

另一方面，儘管新的公寓建案批準時間被延宕許久，仍無法避免高樓層公寓供過於求的情況。

（上圖：墨爾本內城區及市區：興建中住宅與待興建住宅數量表）

以上結果是因近期住宅批准量增加的數量遠高於需求所致，其中以墨爾本最為顯著。通過興建批准的公寓，主要是精簡型60平方米住宅，或是連戶外空間入口都無法容納的小型住宅。這兩種住宅完全不適合組建家庭。由於多數投資人希望房屋價格能低於60萬澳幣，才使得居住空間如此窄小。

文：喬伊 蔚華