(澳洲生活網訊)
HOUSE AND LAND操作步驟:
1.選房,交意向定金
2.簽合同, 分別簽訂兩套合同。交土地價格10%的定金,以及建築價格5%的定金。
3.交換合同。在土地註冊前提前3個月做貸款。
4.土地註冊,所謂註冊是一片地開發,得先把地整好,水、電、煤氣、網路之類的接進小區,下水道埋好,小區內道路修好,路燈做好,小區內的綠化做好。
5.成交土地,成交土地時買家需要另外出10%+印花稅等雜費, 80%由銀行付。
6.成交完土地,建築公司用業主的名字向區政府申請建房,好的大的建築商一般把所有費用已
包含在房價里,一些小公司會有許多隱藏條款,這裡需要注意。
7.開始建房,建房一般分5個步驟
-地基(基本地基佔總建築價格的15%,原先已經付了5%的押金,這時需要買家支付10%)
房屋地基做好後,買家需要支付建築價格的20%給建築商。
框架做好後,買家需要支付建築價格的25%.
封頂做好後,買家需要支付建築價格的20%.
裝修完工後,買家需要支付建築價格的20%.
完工交房時,買家需要支付建築價格的10%.
需要注意的是:買家只需支付20%首付,剩餘80%可向銀行貸款,每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
(澳洲的房子驗收都是通過第三方專業的驗收機構代辦,無論業主在與否。區政府需要拿到施工的各個工種的職業證書以及到場驗收工程後,才可發放可居住證明書,銀行在拿到可居住證明後才放最後一筆款項)。
看似複雜繁瑣的步驟,其實只要有專業的公司協助就會事半功倍。我們有著多年的買房蓋房子的經驗,對於建築商的質量、材料的使用、建築的流程以及銀行的貸款都有相當豐富的經驗。與專業人士合作將少走彎路!節省你寶貴的時間精力!
買地建房的過程:首先要找專業公司出圖紙,圖紙要參考COUNCIL的相關規則。
有兩種不同的審批途徑
1.報council 審批
報council 審批一般分為DA(development application)和CC(construction certificate)兩個步驟的。DA 屬於報建申請, CC就是施工許可了。DA裡面涉及的主要都是建築設計的內容,CC裡面就有很多engineer 要參與進來,是builder最後施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC(occupation certificate)就可以入住了。
走council 報批,每個council 的要求會略有不同的,在council 網站上可以查詢最基本的一些信息,一般都是在LEP(local environmental plan)和DCP(development control plan。
LEP是和土地有關的信息,大家可以根據自己的地址查詢地塊的情況, 比如:
– zoning 土地性質
會告訴你在這塊地上可以建什麼,不可以建什麼。最常見的是R2 low density residential低密度住宅區, 就是一般建dwelling house的地,可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容積率
容積率是建築面積除以土地面積達到的比值。每個council 要求不一樣,和土地面積有很大關係,一般來說土地越小容積率越大,土地越大容積率越小。
– minimum lot size, 這個是和分地有關的。
– 其他一些類似於heritage, flooding的一些信息。
*強烈建議買house之前,先查詢地塊的基本信息,免得買下以後發現和自己想像中的計劃有出入。或者去諮詢council的town planner. 一般來說關於土地的zoning的信息在買房合同裡面都有,是叫planning certificate 149. 大家一定要仔細看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone
Flooding zone
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要確定的是有沒有屬於heritage item的東西在地塊上,如果有,那就完全不能動。如果屬於conservation zone ,相對好一些,一般是不能大動,後面可以加建,總的原則是不能改變街道面貌,變動也要符合之前的風格,具體的每個council的要求不一樣,喜好也不一樣。設計到heritage的地,有時候也需要出heritage report。
DCP 就是詳細的設計規範了,包括建築風格,建築密度,綠化率,邊距,交通,日照,隱私等等一系列的問題,設計的時候所有因素都要綜合考慮到的。因為涉及的太多,每個council要求也不一樣。
2. 報accredited/ private certifier 審批
這種就是CDC, 其實相當於DA combine CC 的一種快遞審批途徑。特點就是速度快,一般2周申請就能下來。不是所有項目都可以申請CDC,CDC對土地的大小有要求,是需要450平米以上8米以上面寬的地,不能屬於heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以,對環境影響很大的,比如海邊的一些地也不能申請走CDC。
如果確定可以走CDC,遵循的設計規範是NSW housing code, 和報批council 遵循的regulation 會有不一樣。在可建面積,高度,容積率,邊距等等很多問題上都有出入,所以客戶是應該根據自己的實際情況選擇的。
選擇走council 還是私人審批師,需要綜合考慮地塊的信息,所屬council的情況,自己的目標和時間成本來決定。
這兩種選擇的優劣。
自己建House的好處:完全滿足自己的需求和喜好。
自己建House的缺點:但造價高,手續繁瑣。在施工過程中,如果要貸款, 需要支付其中所產生的貸款利息。 施工過程一般為半年到1年, 還需要承擔施工過程中,自己租房所產生的費用。
購買H&L的好處
交了5%造價訂金後,造價通常不再變動。可以鎖定成本。
節省大量的印花稅:
買地再選房僅按土地價值來交印花稅,不徵收房屋部分價值的印花稅;而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
戶型選擇豐富:
自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準,而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
建築時間靈活:
可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
資金交付時間充裕
資金準備時間比較充裕。可分期交房款,購買現房則需要馬上付全款。
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作者:持牌地產投資顧問Steven Lee(電0405394437)
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This post was last modified on 2015年11月21日 07:12
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