圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）
HOUSE AND LAND操作步驟：
1.選房，交意向定金
2.簽合同， 分別簽訂兩套合同。交土地價格10%的定金，以及建築價格5%的定金。
3.交換合同。在土地註冊前提前３個月做貸款。
4.土地註冊，所謂註冊是一片地開發，得先把地整好，水、電、煤氣、網路之類的接進小區，下水道埋好，小區內道路修好，路燈做好，小區內的綠化做好。
5.成交土地，成交土地時買家需要另外出10%+印花稅等雜費， 80%由銀行付。
6.成交完土地，建築公司用業主的名字向區政府申請建房，好的大的建築商一般把所有費用已
包含在房價里，一些小公司會有許多隱藏條款，這裡需要注意。
7.開始建房，建房一般分5個步驟
-地基（基本地基佔總建築價格的15%，原先已經付了5%的押金，這時需要買家支付10%）
房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。
框架做好後，買家需要支付建築價格的25%.
封頂做好後，買家需要支付建築價格的20%.
裝修完工後，買家需要支付建築價格的20%.
完工交房時，買家需要支付建築價格的10%.
需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
（澳洲的房子驗收都是通過第三方專業的驗收機構代辦，無論業主在與否。區政府需要拿到施工的各個工種的職業證書以及到場驗收工程後，才可發放可居住證明書，銀行在拿到可居住證明後才放最後一筆款項）。
看似複雜繁瑣的步驟，其實只要有專業的公司協助就會事半功倍。我們有著多年的買房蓋房子的經驗，對於建築商的質量、材料的使用、建築的流程以及銀行的貸款都有相當豐富的經驗。與專業人士合作將少走彎路！節省你寶貴的時間精力!
買地建房的過程：首先要找專業公司出圖紙，圖紙要參考ＣＯＵＮＣＩＬ的相關規則。
有兩種不同的審批途徑
1.報council 審批
報council 審批一般分為DA（development application）和CC（construction certificate）兩個步驟的。DA 屬於報建申請， CC就是施工許可了。DA裡面涉及的主要都是建築設計的內容，CC裡面就有很多engineer 要參與進來，是builder最後施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 報批，每個council 的要求會略有不同的，在council 網站上可以查詢最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan。
LEP是和土地有關的信息，大家可以根據自己的地址查詢地塊的情況， 比如：
– zoning 土地性質
會告訴你在這塊地上可以建什麼，不可以建什麼。最常見的是R2 low density residential低密度住宅區, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容積率
容積率是建築面積除以土地面積達到的比值。每個council 要求不一樣，和土地面積有很大關係，一般來說土地越小容積率越大，土地越大容積率越小。
– minimum lot size, 這個是和分地有關的。
– 其他一些類似於heritage, flooding的一些信息。
*強烈建議買house之前，先查詢地塊的基本信息，免得買下以後發現和自己想像中的計劃有出入。或者去諮詢council的town planner. 一般來說關於土地的zoning的信息在買房合同裡面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔細看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone
Flooding zone
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要確定的是有沒有屬於heritage item的東西在地塊上，如果有，那就完全不能動。如果屬於conservation zone ,相對好一些，一般是不能大動，後面可以加建，總的原則是不能改變街道面貌，變動也要符合之前的風格，具體的每個council的要求不一樣，喜好也不一樣。設計到heritage的地，有時候也需要出heritage report。
DCP 就是詳細的設計規範了，包括建築風格，建築密度，綠化率，邊距，交通，日照，隱私等等一系列的問題，設計的時候所有因素都要綜合考慮到的。因為涉及的太多，每個council要求也不一樣。
2. 報accredited/ private certifier 審批
這種就是CDC， 其實相當於DA combine CC 的一種快遞審批途徑。特點就是速度快，一般2周申請就能下來。不是所有項目都可以申請CDC，CDC對土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面寬的地，不能屬於heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，對環境影響很大的，比如海邊的一些地也不能申請走CDC。
如果確定可以走CDC，遵循的設計規範是NSW housing code, 和報批council 遵循的regulation 會有不一樣。在可建面積，高度，容積率，邊距等等很多問題上都有出入，所以客戶是應該根據自己的實際情況選擇的。
選擇走council 還是私人審批師，需要綜合考慮地塊的信息，所屬council的情況，自己的目標和時間成本來決定。
這兩種選擇的優劣。
自己建House的好處：完全滿足自己的需求和喜好。
自己建House的缺點：但造價高，手續繁瑣。在施工過程中，如果要貸款， 需要支付其中所產生的貸款利息。 施工過程一般為半年到1年， 還需要承擔施工過程中，自己租房所產生的費用。
購買H&L的好處
交了５％造價訂金後，造價通常不再變動。可以鎖定成本。
節省大量的印花稅：
買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
戶型選擇豐富：
自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
建築時間靈活：
可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
資金交付時間充裕
資金準備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。
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作者：持牌地產投資顧問Steven Lee（電0405394437）
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This post was last modified on 2015年11月21日 07:12
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
