（澳洲生活網訊）

HOUSE AND　LAND操作步驟：

1.選房，交意向定金

2.簽合同， 分別簽訂兩套合同。交土地價格10%的定金，以及建築價格5%的定金。

3.交換合同。在土地註冊前提前３個月做貸款。

4.土地註冊，所謂註冊是一片地開發，得先把地整好，水、電、煤氣、網路之類的接進小區，下水道埋好，小區內道路修好，路燈做好，小區內的綠化做好。

5.成交土地，成交土地時買家需要另外出10%+印花稅等雜費， 80%由銀行付。

6.成交完土地，建築公司用業主的名字向區政府申請建房，好的大的建築商一般把所有費用已

包含在房價里，一些小公司會有許多隱藏條款，這裡需要注意。

7.開始建房，建房一般分5個步驟

-地基（基本地基佔總建築價格的15%，原先已經付了5%的押金，這時需要買家支付10%）

房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。

框架做好後，買家需要支付建築價格的25%.

封頂做好後，買家需要支付建築價格的20%.

裝修完工後，買家需要支付建築價格的20%.

完工交房時，買家需要支付建築價格的10%.

需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。

（澳洲的房子驗收都是通過第三方專業的驗收機構代辦，無論業主在與否。區政府需要拿到施工的各個工種的職業證書以及到場驗收工程後，才可發放可居住證明書，銀行在拿到可居住證明後才放最後一筆款項）。

看似複雜繁瑣的步驟，其實只要有專業的公司協助就會事半功倍。我們有著多年的買房蓋房子的經驗，對於建築商的質量、材料的使用、建築的流程以及銀行的貸款都有相當豐富的經驗。與專業人士合作將少走彎路！節省你寶貴的時間精力!

買地建房的過程：首先要找專業公司出圖紙，圖紙要參考ＣＯＵＮＣＩＬ的相關規則。

有兩種不同的審批途徑

1.報council 審批

報council 審批一般分為DA（development application）和CC（construction certificate）兩個步驟的。DA 屬於報建申請， CC就是施工許可了。DA裡面涉及的主要都是建築設計的內容，CC裡面就有很多engineer 要參與進來，是builder最後施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。

走council 報批，每個council 的要求會略有不同的，在council 網站上可以查詢最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan。

LEP是和土地有關的信息，大家可以根據自己的地址查詢地塊的情況， 比如：

– zoning 土地性質
會告訴你在這塊地上可以建什麼，不可以建什麼。最常見的是R2 low density residential低密度住宅區, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容積率
容積率是建築面積除以土地面積達到的比值。每個council 要求不一樣，和土地面積有很大關係，一般來說土地越小容積率越大，土地越大容積率越小。
– minimum lot size, 這個是和分地有關的。
– 其他一些類似於heritage, flooding的一些信息。
*強烈建議買house之前，先查詢地塊的基本信息，免得買下以後發現和自己想像中的計劃有出入。或者去諮詢council的town planner. 一般來說關於土地的zoning的信息在買房合同裡面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔細看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone

Flooding zone

Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要確定的是有沒有屬於heritage item的東西在地塊上，如果有，那就完全不能動。如果屬於conservation zone ,相對好一些，一般是不能大動，後面可以加建，總的原則是不能改變街道面貌，變動也要符合之前的風格，具體的每個council的要求不一樣，喜好也不一樣。設計到heritage的地，有時候也需要出heritage report。
DCP 就是詳細的設計規範了，包括建築風格，建築密度，綠化率，邊距，交通，日照，隱私等等一系列的問題，設計的時候所有因素都要綜合考慮到的。因為涉及的太多，每個council要求也不一樣。

2. 報accredited/ private certifier 審批

這種就是CDC， 其實相當於DA combine CC 的一種快遞審批途徑。特點就是速度快，一般2周申請就能下來。不是所有項目都可以申請CDC，CDC對土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面寬的地，不能屬於heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，對環境影響很大的，比如海邊的一些地也不能申請走CDC。
如果確定可以走CDC，遵循的設計規範是NSW housing code, 和報批council 遵循的regulation 會有不一樣。在可建面積，高度，容積率，邊距等等很多問題上都有出入，所以客戶是應該根據自己的實際情況選擇的。
選擇走council 還是私人審批師，需要綜合考慮地塊的信息，所屬council的情況，自己的目標和時間成本來決定。

這兩種選擇的優劣。

自己建House的好處：完全滿足自己的需求和喜好。

自己建House的缺點：但造價高，手續繁瑣。在施工過程中，如果要貸款， 需要支付其中所產生的貸款利息。 施工過程一般為半年到1年， 還需要承擔施工過程中，自己租房所產生的費用。

購買H&L的好處

交了５％造價訂金後，造價通常不再變動。可以鎖定成本。

節省大量的印花稅：

買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。

戶型選擇豐富：

自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。

建築時間靈活：

可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。

資金交付時間充裕

資金準備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。

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作者：持牌地產投資顧問Steven Lee（電0405394437）

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