【繁榮世界】澳洲房市階段頂峰的7個跡象（下）

（澳洲生活網訊）如果你看看悉尼的房產銷售方式，從原來很多的拍賣轉為一般銷售，拍賣的清空率也在下降，買家開始有選擇性的和業主討價還價。

我們自己的地塊在出手的時候也只下調了標價，一個是為了讓利給買家，另一方面在遵守新州的法律的同時，最大程度與開發商或投資者結緣。

今天我們繼續為大家分享同業的文章，澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data，研究及分析團隊負責人Tim Lawless在其部落格上撰文表示，目前有越來約多跡象顯示，澳洲房市將到達漲跌周期的頂峰。他提出7個跡象供讀者參考，上期已刊登部分內容，以下接續後文。

部分市場的上市房屋增多， 「每月供給量」也隨之升高

Lawless表示， 「每月供給量」的數據，是指依照近期銷售速度，市場需多長時間才能吸收目前所有的待銷售房屋。悉尼的數值仍是2.4個月 。

同一時期，墨爾本的月供給量十分穩定，布里斯本、阿得萊德和霍巴特則下降。 柏斯、達爾文和坎培拉，其每月供給量正在上升，日後可提供買家更好的購買條件。

投資需求呈現減緩

在過去四個月中，有三個月的投資性住房融資交易金額下降了，自住房再次超越了投資者。

與投資相關的抵押借款活動，在澳洲每個省都出現了減少的現象，新南威爾士尤其明顯。今年5月，新南威爾士的市場投資者還有近 63%；8月降至 54.9%，雖有下跌，但仍是歷史高點。

由於投資型抵押借款利率增加，以及對更多的存款要求，再加上一些不利的因素如空前的低租金收益、支付能力受限，使最近幾個月的投資活動更少了。（見下圖）

上圖：1995~2015年 新投資型房屋融資承諾數量。

      下圖：2015年8月 澳洲各省分的投資人借款比例。（（圖來源：CoreLogic RP Data））

抵押借款相關活動已從歷史高點開始放緩

澳洲房地產數據機構CoreLogic顯示，雖然今年的抵押借款數量比去年同期高了約4%，實際上，與年初的高記錄相比，數量還是下降了。（見下圖）

2008~2015年 CoreLogic抵押借款平台，每月數量表。（圖來源：CoreLogic）

租金幾乎不動，租金收益總額降至歷史新低

過去一年來，所有綜合省會城市的周租金僅增加了0.5%。當省會城市的住宅房價已升了11.0%時，遲緩的租金增幅使得租金收益率降到歷史新低。

悉尼和墨爾本的總租金收益率分別為3.0%和3.3%，創下兩城市本身的最低紀錄。計算房屋的持有成本，如房屋空置、房產管理費、維護等，省會城市的租金收益凈值很有可能低於2%。

當上升周期已超過了三年半，低租金收益率的情況，很可能成為遏止投資人進駐的另一個因素。

供給水平將進一步增加供給量

今年初，住宅興建許可量空前大增，使得住宅數量達到高峰。 當已批准的房屋建案逐漸完工後，新的住宅的供給量（尤其是公寓）將使房價上漲的壓力緩和一些。

新的住宅供給量將會衝擊悉尼和墨爾本市場，這兩個城市的人口增長依然強勁。然而，布里斯本和柏斯也有大量的新住宅批准通過。

今年10月中旬，澳洲央行（RBA）在其「金融穩定性評估報告」（Financial Stability Review）中警示，墨爾本和布里斯本新公寓建設大幅增加，將導致其內城區面臨潛在的房屋供給過剩危機。

（圖：1987~2015年，主要省會城市 年度住宅批准數量）

上面基本上是對悉尼、墨爾本等首府城市的分析，那麼讀者或者投資者會問，那麼哪裡可以投資呢？

未來的投資機會在哪裡？

我們的建議是布里斯本、黃金海岸、陽光海岸一些地區，或者紐卡索和卧龍崗等地方。要注意的是，這些城市或趨於並不是所有的都值得投資。仍然要遵循黃金三定律：地段、實踐、價格

現在有個不錯的卧龍崗投資項目供大家參考── 「麗晶大廈」 。

地段：卧龍崗城市中心， 該項目可能會成為當地一個歷史性的發展建築。離火車站，海灘和公園很近 。可以縱覽海灘的全景， CBD的餐館，商店，公共交通和體育設施都在步行距離。

特點：

29層商住樓；19樓以上有23個豪華公寓，180-270度的景色一覽無餘； 20套三卧室加書房；7服務公寓（6×兩間卧室和21×一房單位）

4000平方米的A級辦公空間；擁有165房間的4.5星級酒店

800平方米零售區域；娛樂游泳池，健身房和水療中心。

需求：

據業主代表介紹 ，該項目回報是非常可觀， 利潤約30.2％。現在願意以價值2000萬的土地進行質押，融資300萬澳幣，時間不超過4個月， 年利率15%以上，具體條件可商議 。

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我們認為在您做完自己獨立的盡職調查後，如果上述資料能夠實現，應該是一個不錯的投資機會。 歡迎來函來電商議。

供稿：繁榮世界