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【繁榮世界】澳洲房市達到階段頂峰的7個跡象(上)

(澳洲生活網訊)最近我們陸續接待了一些從中國過來的投資商,陪著他們像買「小蔥」一樣的購買iPhone 產品,周圍的看客眼神中有羨慕,也有不屑。City的專賣店專門給他們設了一桌,有兩個工作人員全程陪同,我看到有趣的一幕,當大家離開時候了,工作人員竟然相擁,既有做完大單的欣喜,也有終於服務完這批客戶的釋然。

他們也非常關心澳洲本地的房價,特地取消了半天的遊玩,專門去看房,聽我們介紹。作為公司推薦的主講人黎澳,在考慮講什麼?推薦客樓盤,還是客觀介紹澳洲樓房繁榮後面所隱含的風險。

我們選擇了誠實的面對自己的良心,講出我們經過調研後的基本觀點:澳洲房產中產線值得投資;近期悉尼、墨爾本漲幅過高,合理房價應該為80%左右;如果自住則無妨、如果投資,買入價很重要;投資房城市優先選擇布里斯本和黃金海岸。

講完後,有的頷首、有的不動聲色。晚上接到領隊的信息:這些人都是中國建築業界的成功人士、不少人在澳洲都買了房。他們根據他們的信息和經驗,也知道澳洲房價漲的很快。你們如果只是推銷,一片說好,他們就反感了。像這樣,很誠實,反而贏得他們的信任和尊重。為將來打下基礎。

那麼「繁榮世界」是如何得出有些城市房價階段性面臨調整的呢?一個是實踐經驗,一個是參閱了大量行業數據研究,也借鑒一些同行的優秀成果。今天就和讀者分享下面的文章

澳大利亞房地產數據機構CoreLogic RP Data研究及分析團隊負責人Tim Lawless在其部落格上撰文表示,目前有越來約多跡象顯示,澳洲房市將到達漲跌周期的頂峰。不過,值得注意的是,當多數省會城市的房市沉寂之時,悉尼和墨爾本的房市仍十分強盛。

三周前,CoreLogic發表的 9月指數結果,表明悉尼整個9月的住宅價格持平,其他數據流動也顯示,澳洲大城市及廣闊的房屋市場的成長都趨放緩。

以下是Lawless認為市場達到頂峰的可能因素,同時,他也進一步概述了每一個因素的細節:

  • 拍賣結果持續呈現平穩狀態,尤其是悉尼,其房屋清空率在過去5周一直維持在70%以下。
  • 往年春季時,上市的房子數量通常會增多,但悉尼市場的房屋數量卻高於以往,使得房屋庫存量比去年同期還多,每月供給量也因此上升。
  • 由於受到銀行貸款限制日益嚴格及遏止市場發展因素的影響,如低收益率、支付能力受限、飽和的生長周期等,導致投資需求減緩。
  • 抵押借款等相關活動的申辦數量下降,雖然今年仍比去年同期高,但2015年上半年並沒有看到正常的春季反彈。
  • 租金價格幾乎不動,導致悉尼和墨爾本的租金收益創下歷史新低。儘管現在利率很低,但支付房租逐漸比償還抵押借款還要容易。
  • 除了現金利率上升之外,借貸成本正在增加 。較高的償債成本只能是一個不利的因素。
  • 當已批准的房屋建案逐漸完工後,房屋的供應水平將進一步上升。內城區的公寓市場很顯然會有較高的供給量。

澳洲(尤其是悉尼)的房市榮景放緩,接下來的幾個月,房市未來的走向將更加清晰。年底前的數據流動足以顯示出未來房市的遠景。

生長周期趨於結束

目前的成長周期大致是從2012年6月開始,當時綜合省會城市的住宅價格變動幾乎高於32%。整個成長周期(over the cycle to date),資本收益率一直是由悉尼主導,其房價幾乎高達 50%以上。而墨爾本的住宅價格則高於35%以上。

布里斯本的房價成長率 14.5%,排名第三高,與悉尼和墨爾本相比,其漲幅相對平和,這顯示出當今省會城市房屋市場的多層次性(multi-tiered nature)。

綜合省會城市的別墅和公寓價格-年度變化表(藍色-別墅,墨綠色-單元公寓)圖來源:corelogic

圖片說明: 現成長周期的累計資本增長率  (圖來源corelogic)

拍賣數量減少 但仍維持在歷史高點

今年4月最後一周,拍賣成果達到頂峰,當時綜合省會城市的清空率為82%。在那之後,清空率就不斷下降,過去這5周的清空率都低於70%。

悉尼房市的情況也有類似的趨勢。今年4月最後一周,悉尼的清空率達到頂峰:90%。但上周的清空率卻只有63%,這是自2013年3月以來最低的紀錄。低清空率紀錄是因為與一年前相比的更多數量的物業參與拍賣所致 。從春季開始到現在,已有7,193個拍賣在悉尼舉行,比去年同期多了1,609個,成長了29%。

墨爾本的清空率下跌情況並沒有那麼慘烈,今年4月最後一周的清空率高達87%,之後便持續下落,近期清空率記錄仍有73%。自今年2月以後,墨爾本的清空率從沒滑落至70%以下。整個墨爾本的拍賣數量大致和去年一樣,今年春季開始到現在已有7,394個房產要拍賣,去年同期則有7,381個。

悉尼和墨爾本以外的地區,拍賣僅占所有銷售中的一小部分。今年到現在,悉尼和墨爾本的拍賣數量,占整個省會城市所有拍賣數量的84%。

上市房屋數量正在增加

春季時,上市房屋數量增加是很正常的。但悉尼新上市房屋比去年同期多了4.4%,上市總量比去年高了近 6%,這代表與去年同期一樣,新的廣告所帶來的供給量在市場中吸收得很慢

相同的趨勢也發生在房市最薄弱的柏斯和達爾文,與去年同期相比,上市房屋總數大約比去年高了12%。

(圖:CoreLogic RP Data)

墨爾本的上市數量並沒有明顯增加,其房市與悉尼不同,沒有出現發展趨緩的情況。布里斯本、阿德萊得和霍巴特的上市數量都比去年同期低,其房價成長與悉尼和墨爾本相比,也較為緩和。(詳見上圖)

因為篇幅的原因,我們無法一次刊登完畢,還有的分析請見下文。

繁榮世界致力為廣大投資者提供一些專業性的投資意見,並也提供一些優先的全澳範圍內的投資機會,歡迎讀者來電來函諮詢。

繁榮世界 青宇

供稿:繁榮世界

電話0420585808; 電郵: leon@auprosworld.com  ;或者:微信號peace8198

 

This post was last modified on 2015年11月15日 22:00

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