（澳洲生活網訊）最近我們陸續接待了一些從中國過來的投資商，陪著他們像買「小蔥」一樣的購買iPhone 產品，周圍的看客眼神中有羨慕，也有不屑。City的專賣店專門給他們設了一桌，有兩個工作人員全程陪同，我看到有趣的一幕，當大家離開時候了，工作人員竟然相擁，既有做完大單的欣喜，也有終於服務完這批客戶的釋然。

他們也非常關心澳洲本地的房價，特地取消了半天的遊玩，專門去看房，聽我們介紹。作為公司推薦的主講人黎澳，在考慮講什麼？推薦客樓盤，還是客觀介紹澳洲樓房繁榮後面所隱含的風險。

我們選擇了誠實的面對自己的良心，講出我們經過調研後的基本觀點：澳洲房產中產線值得投資；近期悉尼、墨爾本漲幅過高，合理房價應該為80%左右；如果自住則無妨、如果投資，買入價很重要；投資房城市優先選擇布里斯本和黃金海岸。

講完後，有的頷首、有的不動聲色。晚上接到領隊的信息：這些人都是中國建築業界的成功人士、不少人在澳洲都買了房。他們根據他們的信息和經驗，也知道澳洲房價漲的很快。你們如果只是推銷，一片說好，他們就反感了。像這樣，很誠實，反而贏得他們的信任和尊重。為將來打下基礎。

那麼「繁榮世界」是如何得出有些城市房價階段性面臨調整的呢？一個是實踐經驗，一個是參閱了大量行業數據研究，也借鑒一些同行的優秀成果。今天就和讀者分享下面的文章

澳大利亞房地產數據機構CoreLogic RP Data研究及分析團隊負責人Tim Lawless在其部落格上撰文表示，目前有越來約多跡象顯示，澳洲房市將到達漲跌周期的頂峰。不過，值得注意的是，當多數省會城市的房市沉寂之時，悉尼和墨爾本的房市仍十分強盛。

三周前，CoreLogic發表的 9月指數結果，表明悉尼整個9月的住宅價格持平，其他數據流動也顯示，澳洲大城市及廣闊的房屋市場的成長都趨放緩。

以下是Lawless認為市場達到頂峰的可能因素，同時，他也進一步概述了每一個因素的細節：

• 拍賣結果持續呈現平穩狀態，尤其是悉尼，其房屋清空率在過去5周一直維持在70%以下。

• 往年春季時，上市的房子數量通常會增多，但悉尼市場的房屋數量卻高於以往，使得房屋庫存量比去年同期還多，每月供給量也因此上升。

• 由於受到銀行貸款限制日益嚴格及遏止市場發展因素的影響，如低收益率、支付能力受限、飽和的生長周期等，導致投資需求減緩。

• 抵押借款等相關活動的申辦數量下降，雖然今年仍比去年同期高，但2015年上半年並沒有看到正常的春季反彈。

• 租金價格幾乎不動，導致悉尼和墨爾本的租金收益創下歷史新低。儘管現在利率很低，但支付房租逐漸比償還抵押借款還要容易。

• 除了現金利率上升之外，借貸成本正在增加 。較高的償債成本只能是一個不利的因素。

• 當已批准的房屋建案逐漸完工後，房屋的供應水平將進一步上升。內城區的公寓市場很顯然會有較高的供給量。

澳洲（尤其是悉尼）的房市榮景放緩，接下來的幾個月，房市未來的走向將更加清晰。年底前的數據流動足以顯示出未來房市的遠景。

生長周期趨於結束

目前的成長周期大致是從2012年6月開始，當時綜合省會城市的住宅價格變動幾乎高於32%。整個成長周期(over the cycle to date)，資本收益率一直是由悉尼主導，其房價幾乎高達 50%以上。而墨爾本的住宅價格則高於35%以上。

布里斯本的房價成長率 14.5%，排名第三高，與悉尼和墨爾本相比，其漲幅相對平和，這顯示出當今省會城市房屋市場的多層次性(multi-tiered nature)。

綜合省會城市的別墅和公寓價格-年度變化表(藍色-別墅，墨綠色-單元公寓)圖來源：corelogic

圖片說明： 現成長周期的累計資本增長率  （圖來源corelogic）

拍賣數量減少 但仍維持在歷史高點

今年4月最後一周，拍賣成果達到頂峰，當時綜合省會城市的清空率為82%。在那之後，清空率就不斷下降，過去這5周的清空率都低於70%。

悉尼房市的情況也有類似的趨勢。今年4月最後一周，悉尼的清空率達到頂峰：90%。但上周的清空率卻只有63%，這是自2013年3月以來最低的紀錄。低清空率紀錄是因為與一年前相比的更多數量的物業參與拍賣所致 。從春季開始到現在，已有7,193個拍賣在悉尼舉行，比去年同期多了1,609個，成長了29%。

墨爾本的清空率下跌情況並沒有那麼慘烈，今年4月最後一周的清空率高達87%，之後便持續下落，近期清空率記錄仍有73%。自今年2月以後，墨爾本的清空率從沒滑落至70%以下。整個墨爾本的拍賣數量大致和去年一樣，今年春季開始到現在已有7,394個房產要拍賣，去年同期則有7,381個。

悉尼和墨爾本以外的地區，拍賣僅占所有銷售中的一小部分。今年到現在，悉尼和墨爾本的拍賣數量，占整個省會城市所有拍賣數量的84%。

上市房屋數量正在增加

春季時，上市房屋數量增加是很正常的。但悉尼新上市房屋比去年同期多了4.4%，上市總量比去年高了近 6%，這代表與去年同期一樣，新的廣告所帶來的供給量在市場中吸收得很慢

相同的趨勢也發生在房市最薄弱的柏斯和達爾文，與去年同期相比，上市房屋總數大約比去年高了12%。

(圖：CoreLogic RP Data)

墨爾本的上市數量並沒有明顯增加，其房市與悉尼不同，沒有出現發展趨緩的情況。布里斯本、阿德萊得和霍巴特的上市數量都比去年同期低，其房價成長與悉尼和墨爾本相比，也較為緩和。（詳見上圖）

因為篇幅的原因，我們無法一次刊登完畢，還有的分析請見下文。

繁榮世界致力為廣大投資者提供一些專業性的投資意見，並也提供一些優先的全澳範圍內的投資機會，歡迎讀者來電來函諮詢。

繁榮世界 青宇

供稿：繁榮世界

電話0420585808； 電郵： [email protected]  ；或者：微信號peace8198