拍賣率下滑預示房價的未來走向必然下降嗎？

鼎豐公司持牌顧問Steven Lee (電0405394437)推薦

最新數據顯示悉尼墨爾本拍賣率雙雙下跌。10月24日，墨爾本住宅市場拍賣成交率僅為70.4%，上一周墨爾本清盤率66%再創今年以來的最低水平；而悉尼的拍賣清出率在最近12個月以來第一次掉到63%.    隨著四大銀行相繼宣布調高住宅抵押貸款利率，住宅市場的買方力量進一步放緩。值得注意的是，儘管拍賣成交率下滑，墨爾本住宅中位價格在經歷了短暫的下跌後，反而出現小幅上漲，漲到79.2萬澳元，這個價格比去年同期高6.4%。

根據房地產專業機構SQM Research的報告，澳洲房價將錄得自2012年以來的最低增速，悉尼房市將迅速降溫。地區的周拍賣清空率, 是一個最能闡釋現在市場的指標。

按照大部分觀望者的意願， 清出了率下降並非真正的目的，真正想收穫的果實是房價下跌，而且期待有較大幅度的下跌。 但客觀數據顯示占最大比重的三大城市的房價並無明顯下降，均價仍然比去年有所上漲。  我們可以解讀為這是一個買方市場和賣方市場角力的階段，房東寧願流派也不肯降低期望值，接受新的市場定位。從上幾周的拍賣結果看，佔優勢的還是賣方市場。雖然清空率不高，但中位價還是略有上漲，買家為了不錯過喜歡的房子還是得多掏腰包，同事也證明了很多房東已經降低了對市場的期望值並且願意接受新的市場行情。流拍的增加只是說明雙方處於相持階段，並不代表房價必然有較可觀的下跌。  面對這種膠著狀態， 作為精明的投資者到底應該趁房價平緩的接段果斷殺入市場呢？還是再觀望下去以求房價產生較大幅度的下滑才下手？  讓我們同時考率下面幾種因素分析一下房價是否會大幅下滑？

自從政府出台了一系列打壓房價的政策後，一向保守的銀行應聲小幅提高房貸利率，這恰恰說明澳洲的金融系統的運作十分成熟， 銀行趨於保守， 這對放范地產泡沫的累積以保障地產市場的穩健發展是有利因素。 儘管清出率下降，但房價沒有相應大幅下降， 反而略有上漲， 恰恰說明需求強勁，泡沫並不如想像中那麼大。 而經過近幾年的猛漲，在現階段稍作調整也是市場發展的自然結果。
另一個焦點事件是澳洲聯儲(RBA)11月3日宣布維持貨幣政策不變，維持利率在2.0%的水平不變。與澳洲關聯度較大的中國最近降息降准， 說明經濟增長乏力，仍將經歷一段較長時間的壓力，這對商品性貨幣澳幣的升值構成壓力， 不難預期澳元匯率仍將處於低位。 人民幣的貶值趨勢增強將促使更多的投資者尋求國際化投資分散風險。

還有一個重磅消息是艾伯特政府考慮通過提高GST來緩解當下的財政危機，將GST由原來的維持了近15年的10%大幅提高到15%。一旦該決議得到落實全澳的物價必然迎來上漲風暴。錢包縮水將成為無可避免的現實，GST上調提高了企業及零售商成本，最終還是要消費者買單.所謂羊毛出在羊身上。稅率高了，物價也必然升高了，生活成本也就升高了， 據統計GST上調平均每位澳洲公民每年將增加$3000的花費。

澳大利亞於2015年12月1日起，正式對FIRB（海外人士購房許可）申請收費！購買$100萬以下的房產，交申請費$5000澳元，$100萬至$200萬的交$1萬申請費，之後每增加$100萬，多交$1萬。印花稅政策不變。本地首次置業補助，從明年1月1日起從$15000降低至$10000。

SQM Research預測墨爾本房價預測將增長8%至13%，而布里斯班也會有所上漲。在聯儲的會議聲明中特彆強調「悉尼和墨爾本的房市仍持續上漲. 悉尼售出的房產總額為$481,856,944，中位價$1,154,000；墨爾本售出的房產總額為$151,266,808，中位價$704,250。悉尼比墨爾本房價高出$449，750。差距巨大，根據歷史資料悉尼房價一般來說高於墨爾本20%。

筆者認為：成交率低及經濟低迷不代表房價必然會大幅下降。通脹與建房成本的增加以及供求關係才是造成房價上漲的主要原因。綜合上述分析，我們認同2016年住房市場將減速，尤其是悉尼房市會降溫的觀點。不過，不認為房價會有較大幅度下跌的空間。澳洲物價的上漲，以及低匯價的澳元造成進口材料價格難以下降等因素都給建房成本上漲構成壓力。

因此只要是合適自己的好項目， 該出手時就要出手， 過度觀望仍將冒過去觀望者同樣的風險並再次付出代價。 現實仍將繼續證明持幣的風險並不比投資更小。 如覺得悉尼高不可攀，切莫忽視低門檻的墨爾本及布市，特別是墨爾本的帶地別墅及優質遠期樓花，其表現值得期待。

價格相對堅挺抗跌性強又有較大市場需求的前三大城市即悉尼墨爾本布里斯班值得投資者重點關注。 筆者仍秉承低風險無下跌空間，租金回報相對高，注重開發商品牌及產品質量， 兼顧增值潛力的選材標準精選出本期的優質項目：總價才40多萬的帶地獨立別墅， 接受外國投資者購買。

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