(澳洲生活網訊)你是否擁有一塊可持續增值的土地,適合於住宅開發,而且你也考慮要出售?無論土地面積是一公頃或一百公頃,想必你會希望能達成最好的交易。那麼你需要知道哪些事呢?
Realestate.com.au網站邀請項目管理及開發策略家Gerard Coutts,給賣家一些建議。他認為,首先要確認自己的土地是否位於城市增長邊界內(Urban Growth Boundary, UGB),UGB的土地被指定為高密度生活區。
「如果你的土地位於城市邊緣,那你可幸運了,因為土地位置有可能距離UGB兩側一公里處。…… 如果你的土地不在UGB的範圍內,那就沒辦法了。 UGB方案需經歷4~5年的審查周期。」
如果你的土地還沒被劃分為住宅區,你可以申請重新劃分土地屬性(即:你的土地可以重新歸類為其他用途,如高密度區)或是出售土地。無論是選擇哪一種方式,賣家都要謹慎小心。
待房地產重新區劃的時機成熟時,將是一項極有價值的資產。因此,務必謹慎行事,盡量與過程中的每一個環節建立良好關係。把土地所有人、開發商、投資者和產業專家都召集起來,共同將每一個潛在機會都發揮出最大效用。
Coutts提供了5個開發土地的小帖士:
1.接收建言
開發的過程一向是冗長又複雜的,你將需要獲得所有的協助來排除困難。一般來說,從相關學科中經驗豐富的規劃專家及分區重整顧問的手中獲得訊息,是最理想的情況。
Coutts提醒,一般人通常會向律師和會計師徵求意見,然而,律師和會計師並不一定對房產知識有所了解,他們的職業和房產也沒有直接的連結,向他們諮詢很可能會釀成一場災難。Coutts建議,在得到明了、獨立且專業的建言之前,不要輕易簽署合同。
2.和議會當朋友
你最先接觸的機構是地方議會,他們會告訴你周圍地區的建築規劃是否已經制定,還會提供現有總體規劃的流程及時間範圍等相關資訊。Coutts說,「和地方政府建立融洽的關係是很重要的,這牽涉到他們在你的交易案中扮演的角色:是阻礙者還是救星。若是與他們成為敵對關係,對你可是一點好處也沒有。
3.聯合房產
Coutts建議,如果賣家持有土地面積較小,可以和其他土地所有人共同合作,制定該地區的計劃。「你可用合作的方式做為未來與土地較大的投資者交易的基礎,不要嘗試單獨出售你自己的一公頃土地,也不要自行處理所有複雜的事務。」
4.尋找合作夥伴
Coutts還建議,考慮到土地重劃會帶來高額成本,業主找的投資者必須是值得信賴的人。他說,「房產所有人通常是碰到沒有足夠資金的支持情形時,所以需要找投資夥伴,雖然大多數的投資者都是令人畏懼的合資企業(joint ventures),不過尋找值得信賴的投資人,不會冒風險,反而是很實際的。」
5.要有耐心
土地重劃的過程並沒有那麼快,而且也沒有任何保證。Coutts表示,「有時候由於土地太過零碎,需要合併,因此地方議會不會再重劃。等待重劃的時間至少要4~5年,有些土地所有人沒辦法等這麼久。事實上,這確實是一個令人沮喪和氣餒的過程。難怪會有人說:直接賣掉吧!讓我們離開這裡。不過,如果你能耐心等待,並有效地管理土地重划過程中耗費的時間,那麼你將得到的回報是不可計量的。」
作者:喬伊 蔚華
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