（圖：sergedumoulin提供）
（澳洲生活網訊）你是否擁有一塊可持續增值的土地，適合於住宅開發，而且你也考慮要出售？無論土地面積是一公頃或一百公頃，想必你會希望能達成最好的交易。那麼你需要知道哪些事呢？
Realestate.com.au網站邀請項目管理及開發策略家Gerard Coutts，給賣家一些建議。他認為，首先要確認自己的土地是否位於城市增長邊界內（Urban Growth Boundary, UGB），UGB的土地被指定為高密度生活區。
「如果你的土地位於城市邊緣，那你可幸運了，因為土地位置有可能距離UGB兩側一公里處。…… 如果你的土地不在UGB的範圍內，那就沒辦法了。 UGB方案需經歷4~5年的審查周期。」
如果你的土地還沒被劃分為住宅區，你可以申請重新劃分土地屬性（即：你的土地可以重新歸類為其他用途，如高密度區）或是出售土地。無論是選擇哪一種方式，賣家都要謹慎小心。
待房地產重新區劃的時機成熟時，將是一項極有價值的資產。因此，務必謹慎行事，盡量與過程中的每一個環節建立良好關係。把土地所有人、開發商、投資者和產業專家都召集起來，共同將每一個潛在機會都發揮出最大效用。
Coutts提供了5個開發土地的小帖士：
1.接收建言
開發的過程一向是冗長又複雜的，你將需要獲得所有的協助來排除困難。一般來說，從相關學科中經驗豐富的規劃專家及分區重整顧問的手中獲得訊息，是最理想的情況。
Coutts提醒，一般人通常會向律師和會計師徵求意見，然而，律師和會計師並不一定對房產知識有所了解，他們的職業和房產也沒有直接的連結，向他們諮詢很可能會釀成一場災難。Coutts建議，在得到明了、獨立且專業的建言之前，不要輕易簽署合同。
2.和議會當朋友
你最先接觸的機構是地方議會，他們會告訴你周圍地區的建築規劃是否已經制定，還會提供現有總體規劃的流程及時間範圍等相關資訊。Coutts說，「和地方政府建立融洽的關係是很重要的，這牽涉到他們在你的交易案中扮演的角色：是阻礙者還是救星。若是與他們成為敵對關係，對你可是一點好處也沒有。
3.聯合房產
Coutts建議，如果賣家持有土地面積較小，可以和其他土地所有人共同合作，制定該地區的計劃。「你可用合作的方式做為未來與土地較大的投資者交易的基礎，不要嘗試單獨出售你自己的一公頃土地，也不要自行處理所有複雜的事務。」
4.尋找合作夥伴
Coutts還建議，考慮到土地重劃會帶來高額成本，業主找的投資者必須是值得信賴的人。他說，「房產所有人通常是碰到沒有足夠資金的支持情形時，所以需要找投資夥伴，雖然大多數的投資者都是令人畏懼的合資企業（joint ventures），不過尋找值得信賴的投資人，不會冒風險，反而是很實際的。」
5.要有耐心
土地重劃的過程並沒有那麼快，而且也沒有任何保證。Coutts表示，「有時候由於土地太過零碎，需要合併，因此地方議會不會再重劃。等待重劃的時間至少要4~5年，有些土地所有人沒辦法等這麼久。事實上，這確實是一個令人沮喪和氣餒的過程。難怪會有人說：直接賣掉吧！讓我們離開這裡。不過，如果你能耐心等待，並有效地管理土地重划過程中耗費的時間，那麼你將得到的回報是不可計量的。」
作者：喬伊 蔚華
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More