關於布里斯班的房市, 是上漲，泡沫還是蕭條？

（澳洲生活網訊）有關布里斯班的公寓市場是否健康的問題一直在無休止的爭論，似乎無可避免地都聚焦在內城區的需求究竟能夠持續多久。想要了解清楚當地真實的自住需求、投資需求、租賃需求和供應量的關係，這裡有幾個要點一定要考察清楚。

1.不同城市人口的住房可負擔性 (承受力) —承擔力越高代表房價越高

2.不同城市住房中價位的對比—升值空間、升值潛力

3.澳洲境內人口遷徙的數量對比—住房需求, 需求越大, 升值越多

2009年至2015年, 悉尼的可負擔性一直位於最高位 (房價在最高位)。直至2015年3月，內城區的公寓中位價在過去12個月里上漲了11%。伴隨著這一輪強勁的上漲趨勢，當地的可負擔性越來越差，尤其是對於那些首次置業者更是雪上加霜。這種形勢導致當地的租賃市場愈發膨脹。

與此同時，儘管布里斯班公寓的可負擔性在下降，但相比較布里斯班南邊的中價格，這些中高密度的公寓在價格上還是很有優勢。根據可靠報告，就可負擔性而言，布里斯班的公寓仍然在全澳排名第三，從而極具競爭力。

相比全澳洲的公寓中位價，布里斯班公寓的中位價便宜了$127,600澳幣。而相比較悉尼的公寓，更是便宜了$222,100澳幣之多。這使得布里斯班的公寓依然受到投資者的青睞。

而相比較悉尼和墨爾本的公寓，布里斯班公寓的租金回報率極具優勢。在過去十年，布里斯班的公寓租金回報率穩定在3.9％並且在今年上升到了4.0％，這個數據均高於悉尼和墨爾本的租金回報率。而且，由於悉尼和墨爾本的房價持續上升，悉尼和墨爾本的租金回報率已經分別下降到3.4％和3.0％。

另外尤為重要的是，跨州的人口流動也是驅動地產的因素之一。西澳已經不再吸引其它州的人口來本地定居，人口增長已經平穩，而維多利亞的人口流入已經開始下降，現在唯有昆士蘭吸納其它各州的人口。在過去４年當中，８０％移民到昆士蘭的人口選擇布里斯班，所以當地的租賃和自住需求都在不斷都上漲。

再加上新生代的自住需求也在不斷改變，這使得當地的房產市場越來越健康。從2011年到明年2016，預估當地租房市場的需求會增加13,000人，而到2026年預計，當地租房市場的需求會增加315,000人！這樣的情況一方面是由於越來越多的年輕人買不起房而只能租房，另一方面是因為他們更喜歡住在生活方式更加時尚的地區。相比較上一代人的自住方式，現代年輕人更追求時尚和便利。

所以，上漲，泡沫還是蕭條？地產市場從不會被遺失或偷竊，也不會被挪走。理性購買，小心管理，地產市場仍然是世界上最安全的投資。而根據上述等諸多因素考慮，布里斯班的房市依然是值得考慮的投資選擇。

供稿：澳紐投資集團

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