關於悉尼房市的五大迷思

（澳洲生活網） 「擁有自己的房子」，這個美夢已漸漸在澳大利亞人心中消逝，此刻正是打破房市迷思的時候。

悉尼大學的」城市與區域規劃政策」(urban and regional planning and policy) 專家Peter Phibbs和Nicole Gurran教授在Domain網站上撰寫了五個人們對悉尼房市最常抱持的迷思。

迷思一、增加住宅供應量，能使支付能力提升

新南威爾士州政府一再重申，「增建新住宅」是他們提升支付能力的最佳策略。然而，這個方案是行不通的。過去幾年來，悉尼增加了許多住房供應量，但房價仍然持續上升。希望政府能提出替代方案。事實上，許多國家，如美國、西班牙和愛爾蘭在快速增加住房供應量之後，反使房價上升而非下跌。

舉愛爾蘭為例，其人口數和悉尼差不多。90年代中期，愛爾蘭一年的住宅興建量約30,000個，到2006年新建住房增加了3倍的量，有89,000個。 但房價上漲的更快，整個國家的房價漲了350%，首都都柏林甚至漲幅超過400%。

促成這種超高漲幅的關鍵因素之一是，當房市價格升高時，會促使更多的人進入市場：如房屋自住者，因為他們想在房價漲高之前買到住房；還有投資者，他們則是追求資本增值。

住房需求的浪潮會持續推高價格。其他大多數的市場，當價格提高時，需求量就會降低。但對房產市場來說，需求量降低的原因多來自外部衝擊，如失業率增高、抵押借款利率上升等。以愛爾蘭為例，2007年到2008年的全球信貸危機，造成愛爾蘭的房價如自由落體般下滑，都柏林的房價甚至減半，同時大量削減了建築工業的產量，引起了整個經濟震蕩。

我們從這些案例中得到什麼啟示呢？在一個逐漸繁榮的市場中，相關部門可以實施增加住房供應量的政策，但前提是，他們必須解決中低收入者的支付能力問題。

迷思二、限制新建住宅供應量的主因，來自於土地規劃制度  

房產遊說人員長期抱怨，認為土地規劃制度是導致悉尼住房量不足的原因，他們認為這個規劃是」抑制發展(strangling development)」。在上一個財政年度，悉尼有44,000個住宅通過批准。事實上，住宅批准率(dwelling approval rate)已遠超過住宅竣工的比例。新南威爾市土地規劃部門 估計這之間的房屋差距約達15,000個。

其實，對供應量的限制並非完全來自土地規劃制度。歷經過去10年的改革，這個制度已經能夠針對當前房市的繁榮，做出靈活有效的計畫。當然，規劃的過程仍有改進的空間，但提高供應量的更大的機會，在於其他的原因。

迷思三、如果限制海外投資人進入澳洲市場，那房價會更便宜

這個觀點很受歡迎，但是，自從國際性投資指向新建房產後，我們必須承認國際性投資對新住房供應量的正面影響。

國外投資人提高了新住房的供應量，而對逐漸升高的房價影響是有限的。當市場並不繁榮時，國外投資人特別有助於保持住宅完工的穩定。在景氣不好時，如何維持悉尼的住房供應量──這才是悉尼面臨的挑戰。

迷思四、悉尼的住房供應問題與聯邦政府無關

為什麼近期有這麼多投資者進入市場，其中最大的原因是聯邦政府的稅務設置，將負扣稅政策(negative gearing)和資本盈利折扣合併，使景氣已達到頂峰的房產市場再度攀高，更加迫使房價上漲。

許多評論員都曾質疑這些稅務設置，包括產業經濟學家Saul Eslake，以及David Murray，他調查了金融體系以及近期澳洲央行的政策。

評論員指出，這些稅務設置促使房市走向『繁榮與蕭條』的循環。當房市繁榮時，年輕一代想成為房屋所有人變得遙不可及，而房市蕭條時，整個經濟體系都會受到危害。我們應該可以做的更好。住房問題實際上是整個政府的問題，特別是國家領導人要儘快負起責任。

迷思五、房產問題主要是地方政府的責任

許多評論員都批評過地方政府。然而，悉尼部分地方政府的確表達了當地居民的想法，積極地推動當地新的開發建設。真正要負起責任的是聯邦政府。持續提升管理品質確實很重要，而一個真正能解決澳大利亞支付能力問題的政策，聯邦政府卻遲遲未能提出。

作者：喬伊   蔚華