（澳洲生活網訊）筆者曾在二手房與期房的利弊對比中提及SUNSET  DATE的問題。本期著重解釋這一條款，如前所述，投資者對期房最大的擔心就是貨不對板或者房子無法交付。

由於澳洲嚴格的監管體制，只要訂金交到律師信託帳號而非交至開發商手中，即使樓盤爛尾或者開發商倒閉，投資者仍可取回訂金及利息，但將損失贏利機會。

在造房過程中，開發商未拿到監管機構發放的可居住證明，並交付買方前，都不能拿到購房款(除非買家同意訂金給開發商使用)， 因此所承受的風險實際上比購房者更大。如果開發商盡了履行合約的努力仍因不可抗力等原因導致不能如期交房，雙方都可不受懲罰地解除合同。

但這一本來合理的條款卻不能完全避免被個別唯利是圖的開發商利用。例如在WOLLI CREEK與HURSTVILLE等幾個地區就出現過買家被通知中止合約或者加價的經歷。根據法例，發展商引用「落日條款」去中止合約，在合同法來說，可以說是合法的，很難在合同法條文下取得勝訴。除非買家能夠提供充足的證據證明發展商在履行合約時失責，才有可能促使法庭從發展商有沒有「公平及合理＂（fair and equitable）地去履行合約的角度去考慮支持買家的訴求。

對於處心積慮去毀約的開發商則更難抓住他們的把柄，隨著房價上升，發展商行使買賣合約中的落日條款終止合約以求加價再售的現象略有增加，令買了樓花的買家欲哭無淚，儘管可取回訂金，卻面臨不得不多花２０％－３０％的價格去購買同檔次房子的窘況。

如果買家認為自己有道理想維權，卻將面對高昂的訴訟費用。打一場維權官司，除了要花很多時間和精力外，費用要幾十甚至過百萬澳元。而且打官司不是必勝的，但訴訟費無論勝敗都無法節省。儘管買家可能認為自己很冤屈，但在法庭上法官不是憑同情心判案的，買家必須收集證明開發商惡意違約的證據，而採證過程的難度與成本都很大，既然發展商想鑽空子，就會千方百計去掩蓋自己的過錯，利用這條款的漏洞卸責或謀利，而且也雇請專業律師作顧問，法庭只能根據雙方提交的文件和證據，去作為判案的依據。

因此，要打這類官司，即使勝訴也將消耗不少金錢，在權衡收益與將要支付的代價後，買家要選擇去抗爭並不容易，萬一這種不幸得事情真的發生了，那麼靠自己單槍匹馬是無法與專業與實力都強勢的開發商抗衡的，受影響的買家應該儘快抱團聯合起來，分攤大量的工作及費用，才有可能維護自己的權益。

那麼對期房是否敬而遠之最保險呢？　這種一朝被蛇咬十年怕草繩的心態也大可不必。

事實上，大量的投資者通過投資期房獲得了巨大的收益，不少投資者深諳此道偏好於投資期房。

無良開發商畢竟只是極少數，就算在某一項目得逞，無良開發商也必然要面對日後開發項目、或生意信用方面的缺失。公眾的監督力量是十分巨大的，任何想將生意做好做大的商家都會明白社會信用的價值會高於金錢利益，不會輕易毀了自己的金字招牌。

期房固然有風險，但風險完全可以通過專業操作控制到最低的。

作為負責任的中介或代理商，為了對自己的客戶與員工負責，必然會嚴格篩選合作夥伴，會嚴格挑選項目，只銷售安全度高，性價比好的產品。

部分買家存在羊群心理，人搶他也搶，連發展商是誰、建築商的歷史都沒探究，只片面對比房子面積單價，律師費甚至只挑最便宜的做，個別甚至貪圖高利息回報而放款給難以從銀行貸到款的開發商．「落日條款」事件雖然固然也是法律上的一個的漏洞，也對所有買家的敲響了警鐘。

深具規模而且歷史悠久的發展商，不會因為眼前些少利益而放棄商譽，

只要你買房前細心研究發展商的歷史和資料，盡量找一些有信譽的發展商，另外也徵詢具資質的專業中介的意見，這樣便可以在一定程度上降低風險。

與其出事後補救，不如一開始就先預防。

通過口碑相傳的專業中介操作，選擇信譽好的開發商的優質產品，找專業的律師把關，可以較有效地控制風險，享受之前分析過的期房的種種好處。

如有任何疑問，歡迎諮詢，我們將提供力所能及的幫助。

我們提供買房與貸款能力評估（免費），買房貸款售後一條龍服務。

供稿：澳景地產

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