圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）大家好。想必大家都聽說了澳大利亞聯邦銀行（CBA）計劃收緊對於新房產開發和修建的貸款審批，這一決定估計將影響到不少在都市郊區買地建房的首次置業者和投資者。
據《澳大利亞金融評論報》報道稱，聯邦銀行在向經紀商發布的一份「機密」計劃中，寫道了將延緩向購買土地者貸款的內容，聲稱必須要等到地面已經可以開發，而所有的基本工作，比如道路等都 已經修建完畢。 開發商們稱，此舉將限制土地開發，導致房產已經供給不足的局面進一步惡化。
政策還將限制房產的預售。很多開發商不得不預售最低五成的房產或者土地，才能夠獲得銀行借貸，現在需要開始土地工作，安裝水管、下水道、電力設備後，才能夠開發房產。開發商們說，此舉可能會減少開發力度，刺激房價進一步上漲。
由於此舉，我的不少想做土地開發的客戶和那些正準備開發的朋友們都個個的慌了手腳，紛紛的來電請求支招。更有一些好奇者想多了解一下這房地產開發是怎樣一件事兒。今天就借這機會和大家聊聊這房地產開發的事宜。
首先我個人建議作為新手來說，風險最低的開發方式，就是第一個項目，越小越好。項目規模越小，風險就越小。那麼怎麼個小法呢？首先要確保建造好了以後能賣出去。這取決於您對某個區的熟悉程度。包括哪裡有學校，哪裡有購物中心，哪裡的房子自然環境好，哪裡靠近工業區，哪裡附近有垃圾站，哪裡的房子上周拍賣情況不錯，哪裡比較平淡，就連中介都是大部分代理自己附近的區的，因為熟悉。所以您要是熟悉了某個區，了解了其中貓膩，才著重在哪個區下手。
其次，預算基本上就是要考慮周全，不要漏項，就是買地的價格，過戶費，律師費，貸款手續費，利息，保險，地稅，Council rate， 水電煤氣都要算做持有地成本的。更別說後面的規劃費，申請費，各種report費，contribution fee，賣地的時候的中介費，GST，建築費就更別提了。增容水電煤氣的費用，都是要算進去的。
這裡我強烈建議一下，如果將來要以開發為事業的，最好多多的社交，多認識些Architect，engineer，中介之類，看到好的地的話，一個電話過去就知道能不能開發，開發成什麼樣。
買地的時候可以商量長的settlement，也就是交割期，交割期越長，比如說一年，那麼您可以在這一年內做批文，還不用掏利息錢。看您具體怎麼和賣家商量交割時間和價格了。
買下來後，趕緊去做re-establish boundary survey 和 feature survey。 同時可以找設計師做最初步的規劃設計。設計師做出的初稿拿給您看看，做些修改就可以上交council做pre application meeting了。這時候有幾個注意的，第一，為了節省時間，最好只改重大的細節，小細節留給後面的環節去改，這樣節省時間。第二，有些council近段日子非常忙已經取消了pre application，那您的設計師只好花錢請town planner諮詢，直接一次遞交申請。
遞交了申請，council肯定會返回一些什麼意見，例如刪除個房間啊，哪裡再退後一些啊之類，設計師改變後上交council，如果council滿意，就會發advertising，也就是14天公示，加14天等鄰居的反對意見，一共28天。
如果有人反對呢，在那個28天內他們會寫信給council，說明反對意見，council會根據召集一個會議，由反對方，council，還有您的設計師一起，當然您也可以去。看您另據要您做出哪些改變，如果對您利益侵佔太多，您可以不同意。接下來council也會審核您的規劃案，如果符合規劃法，就會發notice of decision給您，也會發給反對您的鄰居，如果28天內鄰居沒有上NSWCAT上訴，那您的NOD就可以轉為planning permit,如果有上訴，那就花些時間，花幾千上萬和鄰居打個官司。在NSWCAT打官司是個很普通很正常的事，開發商上NSWCAT太平常了，當然也是看投資回報比吧，看值不值得耗費那個時間。
拿到planning permit，恭喜您，您可以去做各種圖紙，申請貸款，預售，然後開始建了！
但是做公寓的朋友先別高興太早，您拿到planning permit還僅僅是過了第一關，後面還有一些關卡是為公寓同學們準備的。做公寓的開發商拿到了townplanning permit並不意味著您就可以開工了，您的圖紙還要經過消防部門的審核，他們會叫您加消防噴頭（造價幾十萬澳幣），叫您加消防栓（幾萬澳幣），叫您改布局，有利於水管的覆蓋。過了這一關，才算是真的可以開工！所以在做公寓規劃的時候，千萬別捨不得錢找一些便宜的architect，最後花錢更多。
說到這裡我得和大家聊一下土地開發商在稅務上的考慮。
稅務問題對澳洲地產開發商而言更為重要。一來澳洲本身就是一個高賦稅、高福利國家，不光有高比例的個人所得說和公司所得稅，而且還有其它項目的賦稅如GST、資產增值稅、土地稅等。二來澳洲政府看準了土地買賣這塊肥肉，在每次土地交易過程中都收取高額的印花稅。很多開發商費勁千辛萬苦在開發過程中通過開源節流增加項目的利潤，可利潤還沒有裝到口袋裡，先要往稅局上繳一大筆稅款。若要違規逃稅，整日惶惶不安，唯恐稅局來審計。如若全額上繳卻又痛心疾首。
其實一切無需那麼糾結，在項目開始前把稅務結構搭建完整，才是一勞永逸的解決方法。我建議土地開發商們從開發實體架構及稅務規劃角度著想，時時考慮以下幾點：
1) 保證地產開發核心資產即土地的安全性；
2) 保留引進各輪投資者的靈活性；
3) 保障小股東投資的利益分配安全性；
4) 避免二次繳納印花稅；
5) 降低納稅收入(Tax Income)，以降低個人或公司所得稅；
6) 保留分配納稅收入的靈活性，可以將納稅收入分配給有稅務虧損或者收入稅率較低的個體；
7) 將繳稅時間延後;
8) 降低或者豁免資本增值稅；
9)增加GST返還金額。
好了，今天就聊到這裡吧。如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。
作者：BEN
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
