（澳洲生活網訊）大家好。想必大家都聽說了澳大利亞聯邦銀行（CBA）計劃收緊對於新房產開發和修建的貸款審批，這一決定估計將影響到不少在都市郊區買地建房的首次置業者和投資者。
據《澳大利亞金融評論報》報道稱，聯邦銀行在向經紀商發布的一份「機密」計劃中，寫道了將延緩向購買土地者貸款的內容，聲稱必須要等到地面已經可以開發，而所有的基本工作，比如道路等都 已經修建完畢。 開發商們稱，此舉將限制土地開發，導致房產已經供給不足的局面進一步惡化。
政策還將限制房產的預售。很多開發商不得不預售最低五成的房產或者土地，才能夠獲得銀行借貸，現在需要開始土地工作，安裝水管、下水道、電力設備後，才能夠開發房產。開發商們說，此舉可能會減少開發力度，刺激房價進一步上漲。
由於此舉，我的不少想做土地開發的客戶和那些正準備開發的朋友們都個個的慌了手腳，紛紛的來電請求支招。更有一些好奇者想多了解一下這房地產開發是怎樣一件事兒。今天就借這機會和大家聊聊這房地產開發的事宜。
首先我個人建議作為新手來說，風險最低的開發方式，就是第一個項目，越小越好。項目規模越小，風險就越小。那麼怎麼個小法呢？首先要確保建造好了以後能賣出去。這取決於您對某個區的熟悉程度。包括哪裡有學校，哪裡有購物中心，哪裡的房子自然環境好，哪裡靠近工業區，哪裡附近有垃圾站，哪裡的房子上周拍賣情況不錯，哪裡比較平淡，就連中介都是大部分代理自己附近的區的，因為熟悉。所以您要是熟悉了某個區，了解了其中貓膩，才著重在哪個區下手。
其次，預算基本上就是要考慮周全，不要漏項，就是買地的價格，過戶費，律師費，貸款手續費，利息，保險，地稅，Council rate， 水電煤氣都要算做持有地成本的。更別說後面的規劃費，申請費，各種report費，contribution fee，賣地的時候的中介費，GST，建築費就更別提了。增容水電煤氣的費用，都是要算進去的。
這裡我強烈建議一下，如果將來要以開發為事業的，最好多多的社交，多認識些Architect，engineer，中介之類，看到好的地的話，一個電話過去就知道能不能開發，開發成什麼樣。
買地的時候可以商量長的settlement，也就是交割期，交割期越長，比如說一年，那麼您可以在這一年內做批文，還不用掏利息錢。看您具體怎麼和賣家商量交割時間和價格了。
買下來後，趕緊去做re-establish boundary survey 和 feature survey。 同時可以找設計師做最初步的規劃設計。設計師做出的初稿拿給您看看，做些修改就可以上交council做pre application meeting了。這時候有幾個注意的，第一，為了節省時間，最好只改重大的細節，小細節留給後面的環節去改，這樣節省時間。第二，有些council近段日子非常忙已經取消了pre application，那您的設計師只好花錢請town planner諮詢，直接一次遞交申請。
遞交了申請，council肯定會返回一些什麼意見，例如刪除個房間啊，哪裡再退後一些啊之類，設計師改變後上交council，如果council滿意，就會發advertising，也就是14天公示，加14天等鄰居的反對意見，一共28天。
如果有人反對呢，在那個28天內他們會寫信給council，說明反對意見，council會根據召集一個會議，由反對方，council，還有您的設計師一起，當然您也可以去。看您另據要您做出哪些改變，如果對您利益侵佔太多，您可以不同意。接下來council也會審核您的規劃案，如果符合規劃法，就會發notice of decision給您，也會發給反對您的鄰居，如果28天內鄰居沒有上NSWCAT上訴，那您的NOD就可以轉為planning permit,如果有上訴，那就花些時間，花幾千上萬和鄰居打個官司。在NSWCAT打官司是個很普通很正常的事，開發商上NSWCAT太平常了，當然也是看投資回報比吧，看值不值得耗費那個時間。
拿到planning permit，恭喜您，您可以去做各種圖紙，申請貸款，預售，然後開始建了！
但是做公寓的朋友先別高興太早，您拿到planning permit還僅僅是過了第一關，後面還有一些關卡是為公寓同學們準備的。做公寓的開發商拿到了townplanning permit並不意味著您就可以開工了，您的圖紙還要經過消防部門的審核，他們會叫您加消防噴頭（造價幾十萬澳幣），叫您加消防栓（幾萬澳幣），叫您改布局，有利於水管的覆蓋。過了這一關，才算是真的可以開工！所以在做公寓規劃的時候，千萬別捨不得錢找一些便宜的architect，最後花錢更多。
說到這裡我得和大家聊一下土地開發商在稅務上的考慮。
稅務問題對澳洲地產開發商而言更為重要。一來澳洲本身就是一個高賦稅、高福利國家，不光有高比例的個人所得說和公司所得稅，而且還有其它項目的賦稅如GST、資產增值稅、土地稅等。二來澳洲政府看準了土地買賣這塊肥肉，在每次土地交易過程中都收取高額的印花稅。很多開發商費勁千辛萬苦在開發過程中通過開源節流增加項目的利潤，可利潤還沒有裝到口袋裡，先要往稅局上繳一大筆稅款。若要違規逃稅，整日惶惶不安，唯恐稅局來審計。如若全額上繳卻又痛心疾首。
其實一切無需那麼糾結，在項目開始前把稅務結構搭建完整，才是一勞永逸的解決方法。我建議土地開發商們從開發實體架構及稅務規劃角度著想，時時考慮以下幾點：
1) 保證地產開發核心資產即土地的安全性；
2) 保留引進各輪投資者的靈活性；
3) 保障小股東投資的利益分配安全性；
4) 避免二次繳納印花稅；
5) 降低納稅收入(Tax Income)，以降低個人或公司所得稅；
6) 保留分配納稅收入的靈活性，可以將納稅收入分配給有稅務虧損或者收入稅率較低的個體；
7) 將繳稅時間延後;
8) 降低或者豁免資本增值稅；
9)增加GST返還金額。
好了，今天就聊到這裡吧。如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。
作者：BEN
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