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【澳景地產】為什麼投資布里斯班正當其時？

圖說：網路圖片

（澳洲生活網訊）三年前正當部分主流媒體關於悉尼房價已達頂峰的言論甚囂塵上的時候，筆者結合當時悉尼房市的供求關係，以及匯率與利率因素，並涉及國內外包括中國的政治經濟因素著文分析，提出投資悉尼地產正當其時，並作出了過後三年悉尼房價仍將繼續以10%以上的增速上揚的保守性預測，建議投資者優先投資悉尼而非布里斯班。

今天，悉尼房價已經瘋漲，錯過悉尼良機的投資者在望樓興嘆之餘，怎樣才能避免存款的持續縮水呢？筆者認為布里斯班將成為下一個投資熱點，由於目前價位尚低，特別適合缺乏足夠的啟動資金撬動悉尼高房價物業的投資者。

請看看筆者在最近幾天實錄的利率與匯率行情，定息才2.9%左右，而澳元已跌至兌人民幣4.58左右，而且這波低迷的行情並無在短期結束的跡象，這意味著以澳元標價的建築材料

與人工成本只會比澳元匯率處於高位時的澳元標價更高。期待房價下跌的力量不足掛齒。

讓我們再看看構成昆州房價堅挺的主要因素：

1.昆士蘭州經濟概況

在過去的20年里，昆士蘭州的經濟增長總體上超過了全國平均水平。預計昆士蘭州將在2015/16財年創造十年以來的首個財政盈餘。預計2014-15州生產總值（GSP）將強勁增長（3.0％），昆士蘭州將成為國內經濟龍頭。隨著大型液化天然氣（LNG ）項目的投資階段逐步結束以及生產和出口階段的開始，該州的經濟目前進入了一個過渡期。在未來幾年中，預計昆士蘭的經濟增長將繼續高於全國水平。

2.基礎設施與投資

在過去的10年里，昆士蘭州人均基礎設施支出比其他州和領地的總平均水平高出75％。昆士蘭州承諾將約1342億澳元用於長期持續經濟發展和人口增長管理的基礎設施投資已經到位。該計劃是澳大利亞歷史上最大的公共基礎設施建設支出計劃。

布里斯班皇后碼頭於2014年開工建設。預計布里斯班皇后碼頭將成為布里斯班CBD歷史上最大的重建項目。昆士蘭州政府正在將布里斯班建設成為國際化大都市。

3.州際凈遷移

支撐昆士蘭州未來住宅需求的一個關鍵因素是州際遷移率。

如下圖所示，很顯然，未來幾年中，昆士蘭州的州際凈遷移將處於國內領先地位。事實上，昆士蘭州將是澳大利亞僅有的兩個存在州際遷移凈流入的州和領地之一。隨著新南威爾士州住房可支付性的降低，以及昆士蘭州就業機會的不斷增加，預計新南威爾士州州將成為州際凈遷移的主要推動力。

4.國際凈遷移 – 澳大利亞，2014年至2017年

凈海外移民是澳大利亞人口增長，並隨後組成新家庭的重要組成部分，而新家庭的組成又是潛在住房需求的一個關鍵驅動因素。由於移民在入境後需要某種形式的住房，不論是作為租房者（大多數情況）或自住業主，因此凈海外移民將對住房需求產生直接影響。儘管過去幾年中凈海外移民人數有所下降，但在工作和教育機會的驅動下，預計昆士蘭州仍將繼續佔據澳大利亞凈海外移民中的大部分比例。

5.布里斯班概況

布里斯班是澳大利亞發展最快的城市之一，以其獨特的戶外生活方式、多元動態的城市社區及其相鄰的大量自然資產而聞名。預計在未來的十年中，布里斯班將超越香港和新加坡，成為世界上發展最快的成熟城市。

6.就業和教育

由於擁有從採礦業到創新工業的一系列多元化工業領域，布里斯班成為昆士蘭最大的就業中心。這個城市持續得吸引著大量的跨國公司的到來，同時帶來告訴的經濟發展和大量的高技術人才。CBD擁有約156,545名勞動人口，這也將帶來非常高的潛在住宅需求。預計，到2031年，CBD的勞動人口將增加65,633人，達222,178人。CBD勞動人口的大幅增長將是未來幾年內支撐布里斯班住宅需求的關鍵因素。

教育是布里斯班最大的出口產業：

布里斯班已經發展成了國際學生的主要求學目的地，在2013年有超過75553名國際學生入學。這成為布里斯班最主要的產業之一，每年為這個城市帶來51億澳元的經濟產量並且提供了超過20000個當地工作崗位。每名國際學生每年為布里斯班帶來大約70000澳元的經濟貢獻，其中學費大約佔35%，其他生活支出佔65%。

從下面的三大主要城市的公寓價格歷史表現曲線來看，布市已經歷了7-8年相對低迷的階段，

結合目前2.3%左右的空置率，出租需求旺盛。租金回報相對高。投資風險比較小。

筆者再次預測布市將迎來多頭力量主導的補漲時期。現在以低匯率換入澳元

投資布市性價比好的樓花公寓正當其時，將坐享2年後的租金與房價上漲收益。

敝司以專業標準精選信譽好質量控制優良的開發商及性價比良好的樓盤，力求將投資風險控制到最低並取得最佳的投資收益。7月底前交換合同。個別樓盤仍將有優惠政策。諮詢地產專業人士是讓投資過程省時省力省心的最佳途徑。

供稿：澳景地產