圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）大家好。消費稅（GST）的邊際收益(margin scheme)的問題。這個話題其實和地產開發商是有緊密聯繫的。今天我借這個機會和大家聊一聊房地產開發商的實體架構和稅務規劃的話題。
房地產開發是一個總所周知高風險及重資本的行業，所有項目支出及債務都在項目前端發生，收益來源單一併且只能在項目末端才能兌現。因此在考慮地產開發實體架構時，開發商務必重視三大關鍵問題：將公司重大資產與運營風險分割、完善稅務規劃合理避稅、預留足夠靈活度以便在項目中期引入新進投資額或投資者。
一、分離運營風險及開發資產
開發土地是開發公司價值最大、重要性最高的資產。開發運營及管理牽涉業務繁雜、利益方眾多，因此在設計開發實體架構時，一定要確保資產持有實體（Holding Entity）與業務運營實體（OperatingEntity）為獨立實體（Independent Legal Entity）。一旦開發過程中發生任何糾紛，開發商可以保證開發土地的權益不被限制、凍結或者執行。
澳洲法律賦予公司及信託獨立的法人資格，我經常建議我的客戶將土地通過公司或者信託(Holding Entity)進行持有，地產開發運營公司(Operating Entity)另行設立公司進行管理。每個Entity都有各自的法律地位、資產負債及行為責任，如果開發運營公司捲入法律糾紛，也可以避免開發土地遭到牽連。
二、完善稅務規劃合理避稅
信託是澳洲地產開發及投資行業常用的一種稅務結構。信託及公司均被視為獨立法人（legal entity), 但較公司來說，信託有以下優勢：
1. 稅務靈活度
以家庭信託為例，家庭信託的收益可有信託公司的Trustee自行在有血緣關係的家庭成員中自由分配，如果某些家庭成員收入低或者具有資產虧損（Capital Loss），通過合理分配，可以將降低納稅金額。另外，在家庭信託中也可設置公司收益者(Corporate Beneficiary)，如果家庭成員稅率已經達到上限，可將收入分給公司收益者, 享受30%的公司稅率
2. 保留繳稅屬性
公司的納稅種類相比之下比較死板，對收益繳納公司所得稅（Income Tax）。信託的稅務類型則比較靈活，可根據收益人的稅收種類進行選擇。例如，信託可以將收益按照個人所得稅（如果受益人本財年收入較低）或者資本增值稅（如果受益人可享受50%的資本增值稅的豁免）。這樣可以讓納稅人做到『遊刃有餘』。
3. Fixed Unit Trust保證小股東權益
FixedUnit Trust在房地產投資中常見的結構。較公司結構，其優點是在項目完結時，必須分配收益，且分配收益必須按照Unit的比例分配。這樣一來，小股東可以不用再擔心大股東一頭獨大的局面了。
4. 可享受資本增值稅折扣
在資本增值稅（Capital Gain Tax)方面，公司無法獲得任何資產增值稅豁免或者折扣。信託在條件滿足時則可以獲得稅務優惠。
三、預留足夠靈活度以便於引進投資
在地產項目運用過程中，引進新的資金或者投資者屢見不鮮。開發商在公司架構中要預留足夠的靈活度來accommodate投資者的持股需求。無論土地是由各個人、公司或者信託持有，澳洲政府對土地權益的轉讓或者出售收取金額可觀的印花稅。就信託及公司而言，如果土地權益比例低於50％，則在大多情形下，可以免繳印花稅。但是如果超過50%，則被視為土地的過戶，將觸發印花稅繳納義務。
以上可見，房地產開發公司的實體架構是項目成功的重要因素。但因其組合種類繁多，且稅務規定複雜，因此希望房地產開發公司務必尋求專業會計師的意見，否則搞不好可能弄巧成拙。
好了，今天就聊到這裡吧，如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。
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This post was last modified on 2015年8月7日 18:56
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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