（澳洲生活網訊）大家好。消費稅（GST）的邊際收益(margin scheme)的問題。這個話題其實和地產開發商是有緊密聯繫的。今天我借這個機會和大家聊一聊房地產開發商的實體架構和稅務規劃的話題。
房地產開發是一個總所周知高風險及重資本的行業，所有項目支出及債務都在項目前端發生，收益來源單一併且只能在項目末端才能兌現。因此在考慮地產開發實體架構時，開發商務必重視三大關鍵問題：將公司重大資產與運營風險分割、完善稅務規劃合理避稅、預留足夠靈活度以便在項目中期引入新進投資額或投資者。
一、分離運營風險及開發資產
開發土地是開發公司價值最大、重要性最高的資產。開發運營及管理牽涉業務繁雜、利益方眾多，因此在設計開發實體架構時，一定要確保資產持有實體（Holding Entity）與業務運營實體（OperatingEntity）為獨立實體（Independent Legal Entity）。一旦開發過程中發生任何糾紛，開發商可以保證開發土地的權益不被限制、凍結或者執行。
澳洲法律賦予公司及信託獨立的法人資格，我經常建議我的客戶將土地通過公司或者信託(Holding Entity)進行持有，地產開發運營公司(Operating Entity)另行設立公司進行管理。每個Entity都有各自的法律地位、資產負債及行為責任，如果開發運營公司捲入法律糾紛，也可以避免開發土地遭到牽連。
二、完善稅務規劃合理避稅
信託是澳洲地產開發及投資行業常用的一種稅務結構。信託及公司均被視為獨立法人（legal entity), 但較公司來說，信託有以下優勢：
1. 稅務靈活度
以家庭信託為例，家庭信託的收益可有信託公司的Trustee自行在有血緣關係的家庭成員中自由分配，如果某些家庭成員收入低或者具有資產虧損（Capital Loss），通過合理分配，可以將降低納稅金額。另外，在家庭信託中也可設置公司收益者(Corporate Beneficiary)，如果家庭成員稅率已經達到上限，可將收入分給公司收益者, 享受30%的公司稅率
2. 保留繳稅屬性
公司的納稅種類相比之下比較死板，對收益繳納公司所得稅（Income Tax）。信託的稅務類型則比較靈活，可根據收益人的稅收種類進行選擇。例如，信託可以將收益按照個人所得稅（如果受益人本財年收入較低）或者資本增值稅（如果受益人可享受50%的資本增值稅的豁免）。這樣可以讓納稅人做到『遊刃有餘』。
3. Fixed Unit Trust保證小股東權益
FixedUnit Trust在房地產投資中常見的結構。較公司結構，其優點是在項目完結時，必須分配收益，且分配收益必須按照Unit的比例分配。這樣一來，小股東可以不用再擔心大股東一頭獨大的局面了。
4. 可享受資本增值稅折扣
在資本增值稅（Capital Gain Tax)方面，公司無法獲得任何資產增值稅豁免或者折扣。信託在條件滿足時則可以獲得稅務優惠。
三、預留足夠靈活度以便於引進投資
在地產項目運用過程中，引進新的資金或者投資者屢見不鮮。開發商在公司架構中要預留足夠的靈活度來accommodate投資者的持股需求。無論土地是由各個人、公司或者信託持有，澳洲政府對土地權益的轉讓或者出售收取金額可觀的印花稅。就信託及公司而言，如果土地權益比例低於50％，則在大多情形下，可以免繳印花稅。但是如果超過50%，則被視為土地的過戶，將觸發印花稅繳納義務。
以上可見，房地產開發公司的實體架構是項目成功的重要因素。但因其組合種類繁多，且稅務規定複雜，因此希望房地產開發公司務必尋求專業會計師的意見，否則搞不好可能弄巧成拙。
好了，今天就聊到這裡吧，如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。
作者：BEN
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