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【繁榮世界】房價高升會阻礙移民投資或買房嗎？

澳洲生活網配圖

（澳洲生活網訊）悉尼的生活費及投資花費與其他省府城市相較，正不成比例的升高，繁榮世界特地組織了一些省府城市的數據對比，以供讀者參考。

今年3~5月，悉尼的別墅中間價格為88萬元，公寓的中間售價約63.8萬元。兩者的價格都分別高於其它省府城市的售價。而且悉尼的公寓中間價位還比其他省府城市的別墅的中間價格還要高。

墨爾本的房地產售價雖然排名第二，但是別墅中間價位比悉尼低＄25.9萬元，公寓中間售價少＄15.8萬元，兩者都遠遠不及悉尼。

(圖：各城市的別墅和公寓中間價位的差異。2015年5月資料圖片來源：realestate網站)

澳大利亞最大城市引領趨勢

我們需要明白的是，目前最廣義的房屋市場考察方法反應的只是省府城市的數據，而且權重是基於各個城市的別墅和公寓的總和房屋數量。

悉尼作為最大的城市，並對房價有極大的影響力。這突顯了一項事實，綜合了所有省府城市，別墅的中間價位為＄60萬元，公寓中間價＄50.4萬元，只有悉尼超出這個價格。

和悉尼的價格相比，墨爾本的價格低於24%，布里斯班低於38%，阿德萊德低於47%，珀斯低於32%，霍巴特低於56%，達爾文低於31%，坎培拉低於27%。

(圖：住宅中間價位2015年5月資料圖片來源：realestate網站)

在比較各城市的家庭收入時，悉尼仍是更勝一籌。不過家庭收入和房價相比則不能同日而語了。

根據澳洲統計局(Australian Bureau of Statistics)最新的家庭收入調查，如果以悉尼作為參考，墨爾本中階家庭收入低於 9.2% 、布里斯班低於11.1% 、阿德雷得低於24.2% 、珀斯低於1.8% 以及霍巴特低於24.0% 。有趣的是，有兩個城市高於悉尼，達爾文為14.1% 和坎培拉則達到23.1% 。

別墅的平均售價也有很大的差別，與悉尼差距最小的城市有墨爾本(30%)，然後是坎培拉(33%)，達爾文(35%)，伯斯(40%)。最大的則為布里斯班(44%)，阿德雷得(52%)，霍巴特(59%)。

（資料：別墅的平均售價 2015年5月圖片來源：realestate網站圖)

悉尼的公寓平均售價也比其它城市昂貴。與其他城市相比：墨爾本低於25%，布里斯班低於38%，阿德雷得低於46%，珀斯低於32% ，霍巴特低於58%，達爾文低於27%，坎培拉伯斯低於36% 。

（資料：公寓的平均售價 2015年5月圖片來源：realestate網站圖)。

是否將眼光從悉尼轉向其他地區

悉尼的房產價值在過去一年間迅速上升16.0%，超過其他省府城市。我們也發現，新南威爾士州來自投資者的貸款佔60%，其中尤以悉尼貸款的比例最高。可以預期悉尼明年的房價仍會持續增長。然而，與其他大城市相比，資本收益率在悉尼將日益失色，使悉尼的房地產已逐漸失衡。

不過人們還是會繼續選擇在悉尼置產，因為悉尼是澳洲最大的城市，且擁有最多工作機會。但由於在悉尼的住房和辦公空間所需的費用甚高，使得其它城市在這一點上有機會與悉尼競爭。悉尼以外的城市，它們的住房費用和企業辦公空間的費用都比悉尼便宜。然而企業和個人所得的積蓄仍不及悉尼。

即使其他城市投資人的薪資不見得達到悉尼的水平，但是低抵押借款額度的優勢必會對個體投資人極具吸引力。除此之外，企業的資產負債表和股東的利潤都能從低薪資報酬、更少的辦公室租賃費用中獲益。

在新南威爾士州以外的其他州，以及悉尼以外的其他城市都忙著於如何吸引企業和員工進駐。悉尼和墨爾本以外的城市，資金成長和經濟表現都在衰弱。

悉尼以外的城市應該要提供更多的工作機會吸引人潮流入，則地方政府將有更多的課稅收入，當有多餘的資金後，也就能協助振興當地經濟。

對個體戶來說，住房費用是他們最主要的開支。以前景來看，便宜的開銷加上好的工作機會當然吸引人。他們會想想：若想住在悉尼，還得付出一筆可觀的金額呢！

不過新南威爾士州的經濟不斷繁榮，並維持低利率，因此悉尼房市的吸引力是顯而易見的。需要注意的是，面對市場變動，買家的負擔能力將會受到挑戰，且各大城市的住房費用本也越趨不穩定。