Categories: 地產 • 投資

【稅法系列】怎樣計算和使用消費稅的邊際收益

(澳洲生活網訊)大家好,隨著我們華人不斷的湧入澳洲地產界,在地產開發商中不斷出現我們華人的身影。我一連兩周被連續無數次問道關於即消費稅(GST)的邊際收益(margin scheme)的問題。我就借今天的機會和大家聊一聊這個話題。

消費稅(GST)的邊際收益(margin scheme),這是一個什麼概念,而且什麼情況下才會使用這種方法呢?

首先,消費稅的邊際收益是一種計算您在進行房產交易時所需繳納消費稅的計算方法。只有當您出售的房產需要繳納消費稅時您才可以用這種計算方法,那什麼樣的房產出售需要繳納消費稅呢,舉例來說就是出售您新建造的住宅或者是您商業用地中的閑置土地。如果使用這種計算方法,那您需繳的消費稅是算在利潤的基礎上而不是賣出價。

什麼時候才可以使用消費稅邊際收益這種計算方法呢?

第一,   如果房產購與2000年7月1日之前,那麼您在出售房產時可以使用這個方法。

第二,   如果您在2000年7月1日之後購置房產,而且賣家符合以下情況的就可以使用這個方法:

1)    賣家沒有註冊或不需要註冊消費稅

2)    賣家出售的是舊住宅房產

3)    賣家出售時使用消費稅邊際收益這種計算方法

4)    賣家出售給您的房產是在持續經營中免部分消費稅的

5)    賣家出售的是免消費稅的耕地

但是有一些情況是不能使用邊際效益的計算方法的。比如說如果您在購置房產時已繳納全部消費稅,則不能使用該演算法,因為在房產成交後您可以申請退回消費稅。

消費稅邊際收益是怎樣使用的呢?

通常情況下,在您出售生意用途房產的空置部分時,您所需繳納的消費稅數額是售價的1/11,這部分消費稅數額可在買房支付的銷售額之外再收取,之後您需要將所收取得消費稅如數上報給稅局(ATO)。但是當您使用消費稅邊際收益時,您在出售房產時所需繳納的消費稅數額是利潤的1/11。

利潤通常是指房產出售價格與購置價格之差。利潤計算時是不包括任何您所承擔的其他費用的,比如說您在購買房產後改建,改建費用不能計算在內,但是您可以對已經繳納過的建築費用中的消費稅申請消費稅減免。不過,大家容易忽略的一點是,在與買家簽署購買協議時容易忘記標明您將使用消費稅邊際收益計算方法,在銷售合同或其他任何書面文件中沒有標明的話是不能使用這種計算方法的。

接下來我來跟大家分享一個實例。李總是一個建築商,他與2009年7月份以$245,000的價格從一個沒有登記消費稅的人那裡購置了一塊空置土地,他花費$280,000建造了一間房屋並以$600,000的價格出售。那這樣,李總的利潤就是售價減去購置價格即$600,000-$245,000=$355,000。而這次出售所需繳納的消費稅為$355,000的1/11,即$32,273。他只需要繳納這筆消費稅金額而不是按$600,000的總售價支付。同樣的,李總可以為他繳納過建築費用的消費稅申請消費稅抵免。

最後,保存與房產交易相關的記錄是很重要的,除了要保存的普遍消費稅記錄外,我還建議您保存一下幾種記錄:

第一,   房產原本購置價格的憑證,例如銷售合同和房產買賣結算聲明

第二,   顯示您如何應用並計算出消費稅邊際收益的記錄,這些記錄能夠幫您識別哪套房產使用了消費稅邊際收益計算方法。

第三,   您與買方簽訂的書面協議,而且該協議中有標識使用消費稅邊際收益計算方法

第四,   如果您是通過評估來計算利潤,那麼您需要保存一份評估副本

第五,   其他用於房產銷售或購置的記錄

一般情況下,這些與房產銷售相關的記錄您需要保管5年。

需要注意的是當您在購置免消費稅房產時有多項特殊條款會影響到您是否能夠使用邊際收益這種演算法,如果您不肯定,您可以隨時諮詢您的註冊稅務會計。

好了,今天就聊到這裡吧,如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑,歡迎您隨時與我聯繫。

供稿:BEN

我的辦公地點為Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2, 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。

This post was last modified on 2015年7月23日 18:21

Recent Posts

一對大熊貓抵達阿德萊德

兩隻可愛的大熊貓「星秋」和「宜蘭」經過15 個小時的飛行,從中國抵達了澳大利亞。 Read More

2 hours ago

澳洲推出了全新「國家創新簽證」

澳洲年底前將推出了全新的「國家創新簽證」(NIV),取代目前的「全球人才獨立計劃」(Global Talent Independent Program)。新計劃旨在吸引全球的各行業高技能人才,特別是在關鍵領域擁有卓越成就的專業人士。 Read More

2 hours ago

鐵路大罷工 悉尼跨年煙花表演或被取消

新州警察局局長凱倫·韋伯威脅說,如果由於鐵路罷工導致觀看煙花人群的安全無法保證,她將建議取消悉尼標誌性的新年前夜煙花表演。 Read More

3 days ago

聖誕假期汽油價格居高不下

在繁忙的聖誕期間,全澳的司機都面臨高油價的打擊。布里斯班、堪培拉和墨爾本將超過悉尼,成為加油成本最高的城市。 Read More

3 days ago

中國遊客無人機「窺探」澳洲軍艦 引發熱議

12月15日,一個網名為「Ares」的中國遊客在「小紅書」上發布了三段使用無人機近距離拍攝澳洲海軍軍艦的視頻。引發了網路熱議和澳洲參議員Malcolm Roberts的關注。 Read More

3 days ago

夏言聊天室:中共滲透無處不在

更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕,之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出,再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來,統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段,從未放鬆過。上百年來,其滲透能力堪稱登峰造極,幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣,還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起,中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國,並順利地在各級政府、學術領域,甚至地方社團中埋下種子,打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區,在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力,一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了,被統戰了,卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜,其實統戰與滲透的範圍極其廣泛,廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說,一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人,不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告,或避免發表支持台灣政府的言論,美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」,其實他們已經在中共的戰壕里,替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」,都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人,包括台灣人或東南亞的華裔難民,他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化,有些人從反共走向親共,之後又宣稱反共,自由世界給了他們自由思想的空間,但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢?那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞,具有頑固的持久性,有時活躍、有時潛水,當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代,澳洲只看到了滾滾而來的金錢,卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍,它既減輕了澳洲的經濟危機,也削弱了澳洲的立國基礎,澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」,氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎?當然不會!那張滲透的網路不是一天建成的,也不可能在一天內轟然瓦解,該鋪墊的早已穩妥,該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷,中共軍人擠進紐西蘭國會,泛紅憲兵在守護台灣總統府,類似的情形比比皆是,澳洲也絕對不會例外,冰凍三尺非一日之寒,區別只在於何時才被發現,西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單,親共與反共都是擺在檯面上,多多少少都對澳洲主流產生影響力,其它的絕大多數社團都保持低調,明哲保身,見風使舵,意見統一。 與中國社區相比,台灣社區反而顯得比較複雜,那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中,海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲,一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣,那是一些民國初期就開張的百年老店,「XX堂」,或「XX會」,以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體,他們都曾接受了中華民國文化教育,本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後,首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透,遺憾的是無一能夠倖免。… Read More

3 days ago