Hercules 大力神 項目外景圖（作者提供）
（澳洲生活網訊）悉尼的這幾天有些冷，房屋拍賣的清空率也開始下降。和一些客戶、朋友談及地產，也從原來的一片叫好聲中開始有了擔憂的沉吟。
「花無百日紅」，這是規律。作為地產領域的專業公司，除了理解投資者的心理外，我們還需要一些數據來幫助我們全面的思考和判斷。
下面的一些信息也能有助於我們決策
1、悉尼租金增長的放緩
租金增長放緩，增加了住房市場的壓力，透漏了悉尼房地產衰退的警訊，標誌著房地產繁榮為期不久
長期以來，投資者雖然推動了房價的暴漲，但他們收取的租金，足以付清他們的投資，在悉尼尤其如此。如今租金已跟不上快速增長的房價。
由於房價飆升和出租房供應過量，使租金年收益率縮小。從CoreLogic RP Data的數據顯示，新的投資者在悉尼的房子，租金年收益率僅3.4％，這是2005年以來的最低水平。
對多數投資者來說，扣除了市政稅率和水費等等支出，年收益可能只剩百分之2.4%左右。如果依目前的趨勢，未來幾個月還會繼續下跌。相較之下，一年定期存款收益是2.55 ％
公寓(units)的租金收益率通常要比別墅高出約1個百分點，但也接近歷史低點。
專家們警告，低租金收益率增加了住房市場的風險，因為這意味著投資者只能押寶在未來價格上漲。
CoreLogic RP Data的高級研究分析師CameronKusher說：「這讓你想到地產牛市已接近尾聲」
悉尼的房價去年躍升了15 ％，但低租金收益率或年回報率，對市場而言是個「警示標誌」。從歷史上看，房產的低租金收益率，暗示財產收益在未來幾年將持續「受限」 。
收益率越低意味著你將越來越依賴資本的增長。當澳大利亞的房價遠高於收入時，我們是否會得到足夠強勁的資本增長，這就是個問題了。
澳大利亞央行一再警告投機性購買者在悉尼和墨爾本的風險，儘管有這些擔憂，另一些人則持相反意見，認為房產的低收益率需要與銀行低利率和其他資產收益對比來看。
在這一年裡，悉尼平均租金仍上漲了3.1 ％，但這是自2013年7月以來增長最慢的。
SQM研究的常務董事克里斯托弗?路易說，城市的租賃市場逐漸緩和，但供應過剩的情況還要持續很長一段時間。「空置率／租賃市場鬆緊指標」仍低於1.8％ ，即使它已經從2011年的1.3％逐漸上升。悉尼的空置率很可能將從此走高。
2、省府城市的預測
市場研究集團BISShrapnel近期公布了《2015-2018年住房前景》（Residential Property Prospects 2015 – 2018）報告，這個報告引起了我們的一些重視。
文中分析：墨爾本和悉尼的房價在未來3年將遭受影響。尤其是現在購買了墨爾本等熱門市場中的樓花項目的人，他們可能會面臨雙重打擊，因為是在市場處於高峰時買的，但要等到市場疲弱後才能取得鑰匙。
市場繁榮，大家都加入進來，然後開始大舉建設。市場於是供過於求，轉而開始糾正。」除布里斯班之外，全國其他首府城市的買家還可能佔比較有利的地位。公寓可能會遭到最嚴重的打擊，
報告指出，海外移民從2012-2013財年的237,500人減少至2014年的18.4萬人，而同期住房建設數量達到破紀錄的21萬套。還有另外20萬套將在2015-2016財年動工。
預測未來3年布里斯班的房價將增長13%，因為按實質計算，布里斯班的房價依然低於5年前。黃金海岸（GoldCoast）和陽光海岸（SunshineCoast）的預測也類似，分別為13%和12%。
阿德萊德的獨立屋和單元房中價按實質計算未來3年將下跌7%。
柏斯的房價將延續下跌趨勢，按通脹調節後，未來3年將下跌10%。
霍巴特未來3年預測房價增長4%，如果考慮通脹，實際下跌4%，單元房中價實際下跌10%。
經通脹調節後，未來3年堪培拉房價預測下跌5%。達爾文實際房價下跌10%。
看了這個報告，我們的投資建議是，悉尼、墨爾本謹慎投資。如果有合理減稅需要，或現有資金需要投資地產，可以重點關注布里斯班和黃金海岸，但要綜合比較。我們列了一些參考項目，有興趣的讀者可以與項目經理聯繫，獲得更多的咨訊。
3、近期投資項目參考
地產投資是門藝術，「繁榮世界」希望和您一起分享這些成功！
作者：蔚華
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This post was last modified on 2015年7月2日 12:07
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