（澳洲生活網訊）隨著財政年末臨近，投資者每年最忙碌的報稅季也到了，澳洲的負扣稅政策為房產投資者提供了一個通過投資費用抵扣合理避稅的機會，但如果違反了澳稅務局(ATO)的規定，又會為此付出昂貴的代價。針對本輪房市繁榮催生的投資熱，澳稅務局已於近期發出明確信息，全澳180萬房產投資者（相當於總人口的8%）將成為今年報稅核查的重點，並提醒投資者切勿過度申報費用。

因此，如何在合法的前提下最大限度地節稅就成為一個值得花些時間探討的話題，以下是來自業內專家的合法節稅建議。

1、        可以抵扣收入的費用

Propell National Values估價事務所的專業估價師Bart Mead表示，按照稅務局的規定，共有20多種費用可以抵扣收入，其中包括出租物業的廣告費、投資房貸款利息、保安費以及文具費。一些可能被納入抵扣的費用包括：

• 物業出租廣告費
• 銀行費；
• 物業管理費用；
• 市政費；
• 電費、煤氣費和水費；
• 花園整理和除草費
• 與物業相關的保險費，包括建築保險、財產保險和公共責任險；
• 房貸貸款利息；
• 與租賃合約相關的費用，包括合約準備費、註冊費和印花稅；
• 法律費用；
• 房貸解除費；
• 害蟲控制費；
• 支付物業中介的費用和傭金；
• 支付建築估算師的費用；
• 修理和維護費；
• 計賬費；
• 為檢查和維護物業以及收取租金髮生的旅行費和油費；

此外，因物業貸款發生的直接費用、折舊費也屬於可抵扣的費用。

需要特別提醒的是，投資者必須確保只申報在物業真正用於出租用途時期發生的費用數額。物業在自住或親朋好友免費借用期發生的費用不能申報。在沒有完全把握的情況下，諮詢專業會計是一個明智的做法。

2、        預先支付費用

要最大限度地節稅，收支發生的時機十分重要。趕在財政年末之前預算支付一些費用是一種值得考慮的做法。這些費用不僅可以增加直接抵減當年的收入，從而減少納稅額，而且這部分額外的退稅還可以幫助你下一步的投資。要提醒的是，要確保將維修費列入日常維護（maintenance）而不是翻新費用（renovation ）。這是因為維修費可以在第一年全部抵減收入，而無需按照折舊率分期抵減，而翻新費則要由建築估算師出具折舊報告。

3、        善用專業物業折舊報告

物業折舊是一個很專業的領域，很多投資者和會計由於在這方面的誤區而錯失了一些機會。事實上，所有的物業都可以在不同程度上享受折舊退稅收益，而無論其建築年齡。按照澳洲稅務局的規定，所有在1985年7月18日之後建造的物業，都可以就建築成本申報折舊。在此之前建造的物業如果進行過重大改造或加建，相應的資本性支出也可以申報折舊。

此外，地毯、窗戶、熱水器、空調、傢具和游泳池等都可以申報折舊，而無論其所屬物業的新舊程度。當然對老物業的改建或加建所能申報的折舊額相對較低，但仍然值得申報。

4、        為投資物業添置低費用物品

購置低成本和低價值資產是最大化投資收益的一個好辦法。投資物業內所有低於1000元的資產都被列為低價值類別，從而可以通過提供折舊率在短期內最大化投資收益。這類資產在購置第一年可以按照18.75%申報折舊，從第二年後，資產價值餘額的申報折舊率達到37.5%。

5、        價值直接沖抵的物品

根據稅務局規定，投資物業內所有價值低於300元的物品可以在第一年一次性沖抵收入。這意味著你可以將購置費用全額抵減收入，這可以帶來不小的節稅。如果你和其他投資者共同擁有這套房產，你最高仍然可以按300元申報抵扣。

6、        申請改變退稅頻率

如果你的投資物業目前的支出大於收入，你不妨考慮填寫一張預扣稅款更改表（PAYG Withholding Variation Form）,要求你僱主減少每次付薪的預扣稅款額，這將有助於改善你的現金流，對於那些擁有多個負扣稅物業的投資者來說，這也是一個很重要的策略。

7、        選擇出售時機最小化資本利得稅（CGT）

如果你正在或打算出售物業，那麼銷售時機很重要。按照稅務局的規定，以個人、基金或合伙人形式持有的投資物業，如果在購買後的12 個月之後出售，所支付的資本利得稅可以減半。如果在購買後的12個月之內出售投資物業，就要全額支付這筆稅款。

8、        做好費用記錄

根據稅務局的規定，所有申報的投資費用都要出具或保留相關憑證備查，為此，對所有物業租金/銷售收入以及費用進行詳細的記錄是一個良好的習慣，此外為投資物業設定單獨的交易賬戶，也有助於在整年保持一個良好精確的紀錄，可以大大減輕你在報稅季節的壓力。

總之，利用投資房合法節稅的前提是要事先做好基本功課，尋求專家建議，這將改善你的投資投資，甚至能為你創造在新財年創造更多財富的機會。

作者：Mona