（澳洲生活網）如果你打算通過房產投資實現財富積累，並希望能更主動地規避市場波動風險，那麼物業翻新是一個值得考慮和嘗試的策略。[highlight]相對投資新房，物業翻新能帶來更大的盈利空間，但不確定性和複雜程度也更高。[/highlight]下面的5個要訣，對於將要翻新物業的朋友們來說，是一定要看的。
計劃中最重要，也往往最容易被忽略的是一環就是考慮因時間拖延而導致的額外支出。因此，一方面要做好承擔額外費用的準備，但同時更關鍵的是預先安排好不同工程之間的銜接。在不衝突的前提下，儘可能安排同時進行，例如在粉刷外牆的同時裝修廚房。順序安排也有講究，這樣才能實現時間安排的最優化。
很多初次翻新者最容易犯的一個錯誤就是過分樂觀，但現實並不總是那麼美好。我的經驗是，在預估成本時越精確越好，同時也要預留不可確定性，包括成本和工期的超量。
即使你打算翻新後立即出售儘快實現利潤，也不可忽略物業所在城區的增值潛力。最安全的策略是投資有良好增值潛力的城區，即使翻新後未能如願售出，也仍可選擇持有物業，等待合適的時機再出售。
如果擬翻新物業達不到你的預期利潤，不要輕易放棄，繼續尋找合適的目標。估算翻新利潤一般用倒推法，即首先估計物業出售能實現的市場價，再反過來比較買入和賣出差價與翻新投入。除非翻新前後的增值差價遠遠超出翻新投入，否則就不是一個好投資。
利潤是最終售價與購入價以及所有相關費用之間的差異，包括購房費、售房費、翻新和持有成本以及各類稅費。這涉及多個環節。
[box type=」shadow」 ]了解最終產品（物業翻新後）的市場價值
在翻新前，要對最終產品的市場價值做到心中有數。最好的辦法就是參觀當地市場的類同物業，比較它們的市場售價。不妨拍下這些物業的照片，記下相應的市場售價，反覆比較，這也有助於你把握翻新工程的投入和要求。[/box]
[box type=」shadow」 ]了解初始產品（翻新前物業）的市場價值
這也是影響翻新利潤測算準確度的一個重要環節。同樣的道理，實地考察和比較同類物業的價格是最有效的方法。特別要提醒的是，你購買的物業價格越低，很可能需要的投入越高。同樣的做法：拍下這些物業的照片，記下相應的市場售價，反覆比較，這也有助於你把握翻新工程的投入和要求。[/box]
[box type=」shadow」 ]估算入市（購房）成本
這是你購入擬翻新物業的成本，包括印花稅、律師費、保險費、房貸保險費（貸款成數超過8成適用）、房屋檢查費、高層樓宇物業管理等。[/box]
[box type=」shadow」 ]估算退出（售房）成本
包括支付給售房中介的中介費、律師費，以及你與中介/律師交涉所投入時間的成本。[/box]
[box type=」shadow」 ]估算持有成本
持有成本主要包括房貸利息，以及市政費、保險費等，具體數目取決於翻新工程的長短和複雜程度。[/box]
[box type=」shadow」 ]估算翻新成本
翻新前要多了解比較，花功夫盡量精確估算出從里至外的翻新成本，包括廚房、衛生間、地板、內牆/外牆粉刷等。說起來很輕鬆，但實際估算過程牽涉大量細緻的工作。[/box]
不要忘記計算你所投入的時間成本，因為這涉及到我對成功翻新的定義。除非你非常享受翻新的樂趣，對一個投資者來說，翻新只是實現利潤的手段，因此只有當你翻新為你投入的時間創造了比其他兼職工作高得多的收入，才能算作成功，因為翻新的風險相比之下要高很多。而且不是每個人都具備自己動手DIY翻新的條件。
還有一點，如果沒有踩准翻新的市場時機，即使工程本身進展順利，也有可能無法實現預期的利潤。要提醒的是，如果買進和賣出之間的間隔不到一年，你需要支付全額資本利得稅（capital gains tax）。當然你可以選擇翻新後持有，這樣你無需支付任何資本利得稅，但如果是這樣，你首先需要評估的是物業未來的增值潛力，而不是翻新利潤。
在購買翻新物業之前，明智的做法是預先向專業會計諮詢稅務和持有結構等問題，同時與房貸中介溝通，了解最合適的貸款方案。如果你打算翻新後立即出售，固定利率貸款就不是一個明智之舉。
編譯：姜睿
This post was last modified on 2015年4月25日 00:46
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