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【繁榮世界】住在悉尼，房價讓人歡喜讓人憂

（網路圖片）

悉尼蓬勃發展的房地產市場，導致許多房屋的價值增加了一個很大的幅度，這個額度甚至超過了住在裡面的人的年收入。這一點可以在2014年度對226個地區，別墅的中間價位增幅數據與收入對比看出。

1、 2014悉尼房子成提款機

根據2011年人口普查，在悉尼的中等家庭收入略低於90,000美元。這個數據要注意是以家庭為單位，例如夫妻等。如果你是一人承擔這個養家重責，則比較辛苦了。

通過Domain的統計數據計算，一些社區的房價在2014年度增長超過了10萬澳幣。

例如，Castle Hill』s的平均價格為每增長了20％，到上年至12月，在這個期間中加入悉尼的「百萬澳元地區俱樂部」，中價位房子達到104萬澳元，在過去一年中價值上漲了17.33萬澳元。

在Parramatta的平均房價增長了在過去的一年價格增加了15.4萬元，而公寓增加35390澳元。這分別相當於為其房主們每天掙了422和$97澳元。

許多城市的「明星地區」都位於悉尼西北部，這裡有很好的的學區，家庭之間的競爭非常激烈。

在Epping的房屋價格上漲了27萬，這相當於是沒天賺到令人難以置信的740澳元。沒有多少人在悉尼可以說他們賺每天那麼多。

（圖片說明：Epping 別墅的中價位圖片來源： domain 網）

在附近的Eastwood價格增長令人印象深刻的$225682 – 每天618澳元。

但是，在有些地區在過去的12個月，則經歷相對平緩慢的增長，如在Paddington，房價在2014年只增加了1.1％（$17409美元），這相當於每天轉了$48 。

看了上面一組的新聞，沒有買房的讀者看得價格這樣飛漲，可能會焦慮什麼時候才能買的起房？價格會不會下跌？有房的也許會想怎麼樣才能多投資一些？

2、好心態買好房

我們也同樣身在其中，面對各種選擇和取捨，思考這樣的問題。

我們的初步判斷是，除了出現人口大面積的減少問題，如《2012》電影所描述的那樣，悉尼做為一個全球的國際都市，價格往下跌的可能性很少。但向2013年至2014年繼續這樣漲也難，在2015年會繼續微上升。

從「繁榮世界」上期的文章數據可以看出，悉尼的房子從2008年起，供應的房屋量就少於每年新增人口，這個剛性需求拉動房價往上漲。而且投資者活躍在地產界，據悉，目前在悉尼購買物業的買家每六人中有一人是海外投資者。特別是中國來的買家，由於富有人群基數巨大，加上對本地價格歷史對不敏感，所以一些區域內購買起來，對價格上衝起了很大推動作用。

隨著澳洲政府對海外買房的限制條件增多，銀行貸款的條件增嚴，以及現在越來越多的人進入到地產開發領域，今明兩年房屋批准和完工數量都在增加，這些都最終會平抑房價。

但做為個體來說，心態最重要，有能力就買大別墅，暫時條件差一點，可以租公寓。如果年齡大了，還可以申請政府的公房，一樣可以要求分到有水或近city的地方。或者嘗試選在在其它城市去居住、發展。在澳大利亞這麼好福利的地區，天生天養，只要勤奮努力，積德行善，遲早能夠住上自己心儀的地方，即使第一代難一點，也能為下一代打下基礎。

3、悉尼房價在泡沫中上揚

下面的SQM公司的調查數據，可能會給你的一些參考。

（圖片說明：房屋價格指數深藍線黑色線：名義國內生產總值圖片來源：物業觀察網站）

從上圖看以看出，價格總是依託於名義國內生產總值(nominal GDP)（是未經價格變動調整的產值，按當時的市場價格計算。）

根據他們的數據模型演算，回溯到2003年12月，悉尼市場價格超過公平市場價值的55％，今天，這個數字已到高於公平市場價值的25％。所以這裡面是有些泡沫了，但幅度不同於2003年。

其它證據表明，目前沒有全國的房地產泡沫存在。例如，阿德萊德居民，他們在房地產價格已經幾乎停滯在過去的12個月，在布里斯班，霍巴特和堪培拉也同樣在價格沒有上漲太多。黃金海岸和陽光海岸則是在房價格崩潰後近期見底開始回升。

在全澳洲範圍內，也有數以百計的其他小城鎮和住宅，在很長的時間內沒有經歷過物業資本增值了。這些地方是由當地因素的影響。無論多麼便宜抵押貸款，在這些地方的價格仍然會上升和下降，這主要是因為受當地經濟影響的結果。

但是不排除有將來會出現一個房地產泡沫。目前的低利率和低澳元會越來越刺激到已經蓬勃發展的悉尼、墨爾本和布里斯本的市場。

他們預計：墨爾本和布里斯班的房價可以上升，特別是在今年晚些時候。

在悉尼本身，市場交易高估值會超過公平價值的40％，這將是自上世紀80年代以來達到的次高點。原因是：悉尼人口快速增長，住房缺口仍然有；「新南威爾士州擁有強大的國有經濟，未來基礎設施建設支出很好；悉尼的失業率低於全國平均水平。

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