（澳洲生活網訊）很多朋友在澳洲購買自住房出租一兩個房間給留學生、上班族等。當出售這種自住房時，需要繳資本增值稅（Capital Gain Tax, CGT）嗎？我們先來回顧一下上一期我們為大家介紹的在哪些情況下滿足自住房（Main Residence）:

• 您和您的家人在此房產中居住；
• 您的私人物品存放在此房產中；
• 此房產的地址是您的郵寄地址；
• 對澳洲公民來說，房產的地址是您在選民名冊（Electoral  Roll）中的地址；
• 房屋所產生的各項費用在您名下，如電話費，電費和煤氣費等。

主要自住房的資本增值稅豁免政策不是取決於以上某一個條件，而是視具體情況不同來整體決定。同時，您在此房產里居住的時間和您把此房產作為主要自住房的意願也同樣重要。

那麼，在什麼情況下出售自住房時，會部分豁免CGT呢？下面我們為大家列舉兩個例子：

1. 沒有立即入住：

如果您買房之後沒有立即入住，而是將其出租出去，那您便不能在購買之日起視其為主要自住房（如果是因為生病或者其他不可預見的因素影響了您的入住時間，您仍然可以在購買之日起視其為主要自住房）。

例：2004年小李在悉尼花40萬買了一座公寓（apartment），並且在房產交接後把該公寓作為投資房租了出去，自己則在外面租房住。這也是小李的唯一房產。五年之後（2009年），房客沒有續約，小李自己住進了該公寓。此時，公寓的價格已經漲到了50萬。又過了五年（2014年），小李70萬將該房產賣出。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為第一個五年（2004-2009）小李沒有立即入住該房產，該時間段不能將該房產作為主要自住房。

有兩種方法計算小李產生的CGT，一種是時間比例法：

小李產生的CGT=（70萬– 40萬）x  50%= 15 萬

註：50% = 1825天（小李居住的時間）/ 3650天（小李擁有該房產的時間）

另外一種是價值增長法：

小李產生的CGT=50萬 – 40萬 =10萬

註：50萬是小李在入住前的房產市場價格，小李在入住前對該房產做了市場評估。

小李可以選擇以上兩種方法中較低的值來計算CGT，但是在用第二種方法計算的前提是，小李在入住前請專業的資產評估師對該房產進行了市場評估。

2. 只將部分房產出租：

如果您在購買房產後，將部分房產出租出去，您在出售該房產時需要繳納以出租面積為比例的資產增值稅。

例：2010年小李花60萬買了一個三房公寓，面積為100㎡。買入後立刻入住，並在入住期間將其中的一個房間（20㎡）租了出去。2014年，小李70萬將此公寓賣了出去。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為其中20%的面積沒有用於自住，需要繳納這部分的CGT。

簡單的計算方法為：

小李產生的CGT=（70萬 – 60萬）x （20㎡ / 100㎡）=2萬

供稿： 劉曉梅會計師

• 澳洲CPA註冊會計師
• 澳洲註冊稅務代理
• Macquarie 大學會計學碩士
• 北京大學學士

如果您在出售房產時有任何稅務上的問題，歡迎您致電曉梅會計事務所：02-9874-8996，微信公眾號：vlaccounting。

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