（澳洲生活網訊）2015年3月底公布的數據顯示，新南威爾士州的人口年增長106,400人，是澳洲人口增長最高的地區。而大悉尼範圍的人口在2014年增長了近 90,000人。

大家一直在分析悉尼房價為什麼能持續上漲？ 很明顯的，悉尼自2005年以來就沒有興建足夠的住宅，所以住房存量跟不上城市人口的增長，這不可避免地導致房價的飆升。

圖片：新南威爾士州過去10年人口上漲和物業完成對比來源：物業觀察

只有從2014年起，這個問題才開始被重視，建築開工數量向上（如下圖） 猛升，這個節奏才跟上人口快速增長的速度。這也說明了為什麼去年一下子湧現了很多地產代理公司，華人聚會基本上談論的主題之一就是房子。

有趣的是，2008-2009年的開工數量很少了，而那時的新增人口還有10-12萬人左右，當時的房價漲了一會，不少人認為差不多到頭了，沒想到這個巨大的需求缺口把樓市的飆升一直推向了2014年。

圖片： 住宅開工數    來源：物業觀察

悉尼自住房的購買數量，目前遠遠低於以前2000繁榮期的水平。實際上是很多投資者，很聰明的彌補了這個短缺，他們開始大量湧入市場，刷新了紀錄，現在投資者的貸款量每月都突破新高。可以肯定的是，自2013年中期之後，悉尼購房者必需支付更高的價格。

住房的存量仍然少

儘管房價上漲，也沒能抑制住需求，目前市面上的房屋仍然低於一年前。在過去12個月，悉尼獲得了超過25,000個公寓的批准，住宅完工量也跟了上來。目前悉尼住房的空置率(vacancy rates)比2004年底繁榮時期還低。

圖片：州首府城市公寓批準直線上升   來源：物業觀察

但是空置率最終在一些重點集中建設的區域被推高，如此一來， 出租的租金就會被壓下來。這些區域包括：內西區（Erskineville），內南區（Mascot，），北悉尼（Chatswood，North Sydney），以及環奧林匹克公園的（Homebush Bay, RhodesHomebush Bay, Rhodes），僅舉幾例。

從全國來看，建築許可批准已創下年度新高，超過20萬份。在過去的12個月，大悉尼範圍已經批准了25,440套公寓和13,337個別墅。

然而，即使38,777份的許可最後都完成了住房的新建(當然是不可能的)，也只一定成都緩解悉尼住房供應的不足。為了滿足悉尼每年新增人口，政府應該要增加每月批准的建築許可數量。

悉尼住房價格何處去？

3月29日的周末是悉尼有史以來最忙的周末拍賣會，在傳統復活節假期前，有1100多家物業參與拍賣。初步結果，打破了歷年紀錄，達到87.5 ％的巨量出清率。

Domain集團經濟學家, Dr Andrew Wilson說他非常的驚訝，”這已經不能理性的來預測了，在最大的拍賣日有最高的出清率。這是有史以來，是拍賣市場最熱中的最熱”。

同時，我們也看到，澳洲政府為了平抑房價，減緩自住者購買不了房的不滿，而採取的一些措施。

澳洲儲備銀行行長近期明確表示打壓房價是4月不降利息的重要原因：「房屋投資貸款的增長明顯超過自住房貸款。悉尼的房價繼續快速上漲。儲備銀行正和澳洲其它機構聯手採取措施降低樓市帶來的經濟危機。」

圖片：各州省會城市投資人貸款的增加              來源：物業觀察

悉尼將來價格如何？就此平抑、開始回落？還是會出現將來澳洲儲備銀行繼續降息時候， 房價一個繼續的強勁上漲？ 我們拭目以待。

作者： 蔚華  黎澳

供稿：繁榮世界

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