【VL生意買賣】如何正確分析店鋪的「轉讓費」

【澳洲生活網訊】對投資者來說，市場變幻莫測，即使久經商海，也會知易行難。投資一盤生意，遠遠比買一個物業複雜。從長遠來講，房地產三大要素，土地、建材、人工成本有升無跌，貨幣通貨膨脹，經濟周期的周而復始，以及這些因素相互作用，使得物業都有機會升值。但生意買錯了，就算你怎樣努力，卻賺不到錢，甚至會讓你血本無歸。Brian本周為您解剖一下轉讓費。 

如何正確分析店鋪的「轉讓費」

轉讓費並沒有法律規章制度的約定，它像一條淺規則一樣

1.「轉讓費」其存在的原因:

第一房租比實際的市場價要低

第二店面難找，你要找稀缺資源，就要付出額外代價。

第三店補償現業主店鋪的裝修和設備費用

第四現業主接收店面時，同樣交付了轉讓費

2.「轉讓費」的風險

轉讓費並不是消費，更應該看作投資。你付出的轉讓費在幾年以後，生意越做越好，再轉手可以翻倍收回。轉讓費的收回沒有明確的保障，作為投資，轉讓費存在一定風險。

3.考慮「轉讓費」的財務觀點

可以叢兩個極端考慮:

第一個假設:轉讓費可以100%回收

每個人都有自己的資金成本，簡單說就是你能用多高的利息借到錢。假設轉讓費$10萬，你信用還不錯，全額貸款，每月1%的利息，那麼月息為$1000，租金每月$6000，綜合轉讓費後考慮是$7000。並非所有的店鋪都需要轉讓費，用此方法可以對比。

第二個假設:轉讓費完全不能收回

把轉讓費看成沉沒成本，收不回來。評估自己經營店鋪的時間(主要通過合同期限綜合考慮)，看是否能收迴轉讓費。並計算自己完全收迴轉讓費的時間。

4.」轉讓費」風險防控

「轉讓費」一旦支付，最大威脅來自房東的態度。一般來說，轉讓費和房租是此消彼長的關係，房租高時候，想要轉讓店鋪的老闆難以支撐，會傾向於通過降低轉讓費儘快脫手;房租低時，生意更容易盈利，價值更大，所以轉讓費更高。

有的房東不允許業主收取轉讓費，以便更好的價錢出租店鋪，有的房東希望業主收取轉讓費，這樣新業主會堅持經營生意直到收迴轉讓費。不要貪圖異乎尋常的低租金而支付高額的轉讓費，因為合同到期後，房東可能大幅調高房租。

Brian推薦一個小巧門，你的月租金能控制在(日均流水額x 3天)以內就是不錯的選擇，據此評估轉讓費是多少天的日均流水自己能夠接受。

一般來講在悉尼三種形式的物業生意頗為常見，火車(地鐵)物業即火車(地鐵)站為中心，半徑不超過500米的範圍內的建築物，成為火車(地鐵)物業;第二商住兩用物業，不但可以做生意，也解決了住房問題。 另三種則是在以在商場的精品屋或者Kiosk(獨立報亭攤」)而存在。

VL有幾個投資項目均為火車物業的地段，分別位於North Sydney(奶茶店) Burwood(咖啡館)ashfield(肉類) Redfern(外賣店)，North strathfield(便利店)租金均為每周$1000-1200，每年租金增長率均為4%左右，如果有對這些地段有意向的朋友，歡迎和Brian聯繫獲得更詳細的資料。

「門檻低、投資少、可持續、風險小、不違法、賺錢多」這樣的」絕對好生意」一旦被發現，市場就會被投資者立刻蜂擁而上，可遇而不可求。所以我們應該關注」相對好生意。發明和設計蘋果手機對大多數人來說都不是好生意，但對喬布斯來說再好不過;在高校旁邊開個網吧往往比較賺錢，但不適合喬布斯。

每個生意都有一些必要的關鍵因素，比如供應商、客戶源、分銷渠道、店面位置、生產工藝、管理經驗，如果你恰好擁有這些條件中的一部分，那麼恭喜你，這就是核心競爭力。當然，在開始經營一個生意前，符合它所有的核心競爭力要求很難，只要不斷努力，現在不適合你的生意，未來一定會合適。沒有做不好的生意，只有不會做生意的人。

未來幾期，Brian會繼續總結尋找黃金店面的幾項法則，只要你膽大心細，勤勞勇敢，生意不易，賺錢不難。