（澳洲生活網訊）投資房產有時就象種樹，物業的增值如同從樹苗長成參天大叔，我們可以看到一些相似的地方。

1、收益增大的一些條件

第一個是「時間」，樹苗隨著歲月刻畫著年輪，一圈一圈往外長。房產也隨著人口的增加，經濟的發展，一點點增值。

第二個是「不動」。沒有一個大樹今年種在這裡，明年挪在那裡，而可以長成一顆大樹。一定是經風霜、歷雨雪，堅韌不到，最終成就大樹。物業的投資也在於堅持，景氣、蕭條，都堅守信念，幾個周期一過，就能獲得不俗的收益。

第三個是「根基」。 樹必須有茂密的根莖深入地底，持續的吸收營養，才能成長。所以在物業投資中，需要不斷學習，不斷充實，還得有連續的供房資金投入。

最後最重要的一點就是「內心」。 大樹的內芯也許有疤痕，但一定沒有蟲洞。物業投資必須有內心一定要堅強，能夠看透金錢是流動的，虛無的，生不帶來，死不帶去。如果堅持認為錢財只能增多不能減少， 就是在和諸如呼吸、來去這些自然規律唱反調。經過你手中的錢財可能還會回來，也可能流向他人。可不論怎樣，生活還得繼續，還有更值得我們注意和關心的事情等在前頭。

面前雖然銀行利率已經下調，但在悉尼的市場接觸過程中，我們明顯感覺買家開始謹慎起來。有些朋友在去年一口氣投了兩三套首付，在交割需要補齊另外10%，並辦理銀行貸款的時候，感到了很大的壓力。

最後不得不持平或虧本轉賣出去。掙扎一番，最後也不得不想通： 有時為了前進，你必須損失錢財。那些拒絕做任何賠本生意的人被他們總渴望獲勝的心理壓得喘不過氣來。也許付出的代價太過昂貴，也許購買後這個世界又發生了變化。不論如何，拒絕在任何交易中有所損失的人們常常會陷入故步自封的陷阱而不能自拔。

2、悉尼房價2016下跌：滙豐的泡沫預警

本周我們將結合《物業觀察》的一篇文章，借用其豐富的圖表，說明悉尼地產已經面臨一定的投資風險。

滙豐銀行預測，悉尼的房價可能在在2016年後下降2％，屆時預測官方現金利率從2％上升到平均2.75％的2016年。

澳大利亞滙豐銀行首席經濟學家保羅·布洛克漢姆（Paul Bloxham）警告說：悉尼的市場處於「在泡沫的風險」，他說的目前悉尼房屋價格增長的水平是不可持續的，當利率開始上升、 在未來幾年可能會出現下滑。」

「過度通脹的悉尼市場不斷增長的風險信號表現為投資者需求居高不下」，布洛克斯漢姆解釋，「住房貸款審批投資者佔新南威爾士州的新批出貸款目前創歷史新高 。」（見下圖）。

（圖片說明：新南威爾士州住房貸款審批創歷史新高  來源：滙豐銀行）

布洛克斯漢姆還提及：「投資者活躍在悉尼市場投機態勢中非常活躍，令人擔憂的。投資者通常追求資本利得，而不是租金回報率，因為澳大利亞的稅收制度有利於資本收益。投資者本身往往是風險較低的借款人，因為他們通常有資金在另一個自用房地產，比首次置業者起來，他們有較低的貸款與估價比率。他們對推動房價的上漲速度快於其它基本面因素。

在澳大利亞住房價格動態中是一個最重要的決定因素，但聯邦儲備銀行最新的降息至歷史新低2.25％，將 『貨幣政策推到極端的』，而且市場預期的另一個降息。」

（悉尼房價難以持續增高   圖片來源：滙豐銀行）

鑒於「澳大利亞審慎監管委員會（APRA）」的決定收緊月按揭貸款政策指引，布洛克漢姆指出，「這是不尋常的，澳大利亞審慎政策和利率設定在相反的方向上起作用」。

「繁榮實業」在具體房屋、土地貸款工作中也碰到了銀行收縮放款比例的問題。如原來可以用房屋抵押，借出80%，現在銀行只同意發放70%，這樣加大了首付的壓力。按此方法，很多投資速度不得不放慢。

儘管布洛克斯漢姆對在悉尼市場的潛在泡沫的擔憂， 但他不相信這是一個全國性的房地產泡沫，理由是經濟增長強勁基本因素：包括低住房的供應量和物業的高需求。但同時，他也提醒：「不過，我們也看到，長遠房屋價格持續上升快於家庭收入，更大的機會泡沫膨脹條件已經形成。」（見下圖）。

（房屋價格顯著高於居民可用收入   來源：滙豐銀行 ）

從這個圖我們可以清晰的看見，為什麼悉尼的地產在2008年和2012年會兩次大漲。

「繁榮世界」歡迎讀者和我們一起就澳洲房產進行探討，我們在其它州也有一些潛在的開發項目，希望能在平等互利的條件下合作成功。

作者：  黎澳

供稿：繁榮世界

「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊

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