（澳洲生活網訊）純正的智慧不應該是狡詐的，但是純正的智慧常常被狡詐者所困擾；大的智慧不應該是卑小的，但大的智慧常常被卑小者欺侮。只有破除狡詐，純正的智慧才能取勝；認識卑小，大的智慧才能取勝。（《智囊》.雜智篇）

澳洲樓房投資機會還有嗎？ 如何具有一雙慧眼，用大的智慧看透發展趨勢，至少不被一些市場上嘈雜的聲音所干擾。我們在這裡整合了一些宏觀因素和具體的例子供你參考。

1、澳大利亞房新(羊)年市價格成長緩慢

《房產觀察》刊文稱惠譽國際評等公司(Fitch Ratings)預測，在2015年，澳大利亞房市價格成長緩慢，可能僅有4%。

由於持續的低利率，以及日漸增加的投資者需求，帶動了悉尼和墨爾本的價格成長。 澳大利亞兩個最大城市的價格成長超過了其他省會城市。

惠譽預期，當租金收益逐漸被壓縮、資本增長將進一步減少時，悉尼及墨爾本的房價成長將放緩至4%左右。由於礦業投資不景氣，柏斯的房價 (每年約3.4%)將會受到打擊，而其他省會城市的價格預期和緩的增長。

在世界各國所有的指標中，澳大利亞房地產價格是最高的。自2012年第二季到2014年第二季，住房債務占可支配收入的百分比，從130%穩定上升至137%。

人們已無法負擔更高的房價。即使房價只成長4%，價格仍會高於人們的薪資收入。負擔能力的上限加上潛在利率的上升，將使近日上漲的房價緩和下來。

一般房地產還有一個規律：凈貸款量 (lending net volumes ) 會隨著住房價格穩定提高而一同成長。根據惠譽公司相關數據表示，房貸提前還款的比率已逐步增加，從2011年3月17.2%的市場低點，上升到2014年6月的21.3%。這是一個房產價格放緩和的信號。

2、 投資戰術8要點

如果你繼續投資地產，以下有幾點值得考慮

(1)、確定你的利率具有競爭力

目前固定利率及浮動利率都很低，很多時候，打個電話給你的銀行理財客服，可使你的利率降低。尤其是當你指出其他銀行將提供更低的利率時，通常要使利率降至5%是很容易做到的。

(2)、 訂一份折舊報告，並即時更新。

許多房地產投資者不注意折舊帶來的好處，它可以調降每年應納稅所得，並且提升資金的流動。你需要一份終身只收取一次費用的，這份計劃表可由估算師提供，並可持續使用多年。

一旦你拿到計劃表，無論購買任何新的設備，比如汰換熱水器，或是購買空調，你都可以告訴會計師更新這個計劃表。

（3）、仔細閱讀自己的保單，並檢查保險金額。

地主和建築的保單是不平等的，但許多投資者直到他們需要提出索賠時，才詳讀他們的保單。例如：一些保單排除意外損壞、房客縱火、地下毒品場的清理，或是房地產按月出租。低額保險也是常見的問題，所以你必須確認投保金額是正確的，且在毀損及重建部分皆有足夠的津貼(配額)。

（4）、比較租金，掌控市場。

當比較該地區的住家租金時，你可以決定租金是否符合你的理想，或是提高金額會更好。這也能協助你決定是否增加額外的特色，比如空調設備。你的房地產經理也會給你有關該區的建議。

（5）、檢查投資成果，必要的話，要中止計化以減少損失。

承認自己在房地產經營上出錯是很難的事，特別是如果將蒙受損失。然而，如果你一直緊抓著失敗的投資不放，很可能會阻礙你在其他投資的更好的表現。房地產投資的最大目標就是賺錢，如果你在資本收益及租金收入上都沒有沒有營利，而且沒有改善的跡象，那有什麼意義呢?

（6）、建立自己的知識網。

一個知識團隊的幫助是無價的。如：建築商、貿易人士、房地產經理、房貸經理、都市計畫者、投資夥伴、房地產經紀人等等。你可以找他們幫忙，使你的團隊正向發展。

（7）、儘力收集資訊。

很不幸的，在房地產投資中，存在許多風險。你必須對任何嘗試給予意見的人提高警覺，並且了解他們的動機。在做任何決定時，必須再三確認他們的主張和你自己的研究是否一致。

（8）、持續吸收資訊

我們身邊有許多資源可運用，有些甚至不需花半毛錢，即可增進你的房地產投資知識。比如：電子報、投資論壇、雜誌及電子出版物等等，都是非常有用的信息來源。當然我們推薦你加入《繁榮世界投資顧問群》

3、採菊東籬下，悠然見「藍山」

「世外園景 、尊貴清靜、 綠蔭環繞、 果樹飄香」是對藍山一個別墅客棧的形容，一對西人夫妻用他們的誠實和勤懇，在世界文化遺產勝地悉尼「藍山」腳下經營了一個4500米²的家園。

這個兩層樓別墅地處藍山國家公園的心臟，可以步行眺望「三姐妹峰」，整個裝修風格是歐洲花園式，6個套房別具一格，浪漫溫馨。而且園子裡布滿了各種果樹。春夏賞花，冬可玩雪，這在悉尼實在不多見。

比鄰高爾夫球場，輕鬆浪漫而又休閑舒適；開車約5分鐘至katoomba 當地火車站和購物中心。這對夫婦用現代化的網路營銷，向世界各國遊客展示澳洲藍山的美麗，所以常年住客滿庭。

他們告訴「繁榮世界」公司，這裡一年的收入可以達到30萬左右，想以160萬澳幣的價格出讓，希望「繁榮世界」公司能夠幫助他們找到一個同樣熱愛藍山和旅遊的買家，而且這裡作為一個大的公司的接待會所也不錯。

歡迎大家來電來函諮詢，一起探討發展之道。

作者： 蔚華  黎澳

供稿：繁榮世界

「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊

專業打理多年經驗重信守諾以客為本

歡迎垂詢 0420585808 或[email protected]

(看中國首發  歡迎轉載  保持原樣 註明出處)