（網路圖片）
（澳洲生活網訊）大家好。不少讀者朋友們問起了在自管養老金里利用槓桿原理買房來增大養老金積累速度的問題。那就讓我趁著今天的機會和大家聊聊在自管養老基金里買投資房的話題。
關注利率走勢的朋友們會發現近期澳洲利率一路走低，很多朋友認為投資物業風險最小，而資產保值及增值功能都不錯，今年投入的物業只值70萬，但過個幾年可能己升值成為百萬豪宅，所以可以買房投資的SMSF，令大部分澳洲人覺得較一般退休公積金更有吸引力。
退休公積金基金也是一樣，假手於人可以省時省力，但回報未必理想。經過多年前的金融風暴後，很多人都會發覺一般的退休公積金基金雖然說是有專人為您投資，但回報不高，有時更是負回報。為了退休時經濟上更有保障，不少人近年都考慮設立自我管理的退休公積金基金，可以對基金的投資擁有絕對的控制權。
由於SMSF的稅率只有15%以SMSF投資房產可以合理規避增值稅，所以用自營退休公積基金投資房地產從長期看比用個人名字投資有更多的稅務優勢。
用SMSF除了投資住宅外，也可以選擇商用物業，例如零售商鋪，倉庫，辦公室，甚至農場和土地。和傳統的物業投資一樣，SMSF也是通過貸款購買，利用租金收入與SMSF的供款清還貸款。選擇投資什麼類型的物業，和個人投資一樣，主要考慮還款能力。
要留意的是用SMSF購買的住宅，必須是用於投資，不能自住。還有，以SMSF購買投資物業，比以個人名義購入的手續繁複一些，購買前應多諮詢專家的意見，以免弄巧成拙。
在SMSF內貸款買房的優勢總結如下
稅務優惠
如果您持有物業超過12個月任何增值部分僅繳納10%的增值稅。如果在退休金階段售出房產，將免除所有增值稅。
租金收入最多繳納15%的稅。如果在退休金階段則租金免稅。
如果利用自願貢獻養老金（salary sacrifice）方式償還貸款本金，則可獲得扣稅的效果。這在一般情況下是無法達成的。
利息成本可能使貢獻進SMSF的養老金免稅。這包括僱主強制性養老金及所有取得扣稅的養老金。
對生意人士來說則在獲得更多稅務優惠的同時保護了個人資產。
養老金環境中的優惠
由於資產由養老金持有，即使在個人破產的情況下，債權人無法追討這些資產。當然在一些情況下如果債權人可以證明將資產轉移至養老金是為躲債而有意為之，則仍然可能會被告上法庭。
生意人士可以將自己使用的商業物業貢獻進（條件限制）或者賣給SMSF。
由於貸款沒有追索權，在SMSF無法償還貸款時，貸方只能追索貸款時提供的抵押資產而無法觸及SMSF內其他投資。
借貸的槓桿作用
通過借貸，您可以利用槓桿作用更快速增加財富並幫助您達成理想的退休生活。
費用
SMSF 的費用相對固定，如果您已經積累一定數額的養老金，您可能比通過一些其他養老金賬號投資費用更節省。
然而，雖然在SMSF中貸款投資有諸多優勢，您仍然不可忽視其中可能存在的風險。我希望讀者朋友們在作投資決定之前多諮詢一下有關專業人士。
如您對今天所談到的內容有任何疑問或想了解更多更詳細的有關稅的信息，那歡迎您隨時來電諮詢我。
作者：Ben （稅務通會計師事務所 Tax Master）
辦公地點：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和 Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年1月23日 23:00
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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