（澳洲生活網訊）大家好。不少讀者朋友們問起了在自管養老金里利用槓桿原理買房來增大養老金積累速度的問題。那就讓我趁著今天的機會和大家聊聊在自管養老基金里買投資房的話題。

關注利率走勢的朋友們會發現近期澳洲利率一路走低，很多朋友認為投資物業風險最小，而資產保值及增值功能都不錯，今年投入的物業只值70萬，但過個幾年可能己升值成為百萬豪宅，所以可以買房投資的SMSF，令大部分澳洲人覺得較一般退休公積金更有吸引力。

退休公積金基金也是一樣，假手於人可以省時省力，但回報未必理想。經過多年前的金融風暴後，很多人都會發覺一般的退休公積金基金雖然說是有專人為您投資，但回報不高，有時更是負回報。為了退休時經濟上更有保障，不少人近年都考慮設立自我管理的退休公積金基金，可以對基金的投資擁有絕對的控制權。

由於SMSF的稅率只有15%以SMSF投資房產可以合理規避增值稅，所以用自營退休公積基金投資房地產從長期看比用個人名字投資有更多的稅務優勢。

用SMSF除了投資住宅外，也可以選擇商用物業，例如零售商鋪，倉庫，辦公室，甚至農場和土地。和傳統的物業投資一樣，SMSF也是通過貸款購買，利用租金收入與SMSF的供款清還貸款。選擇投資什麼類型的物業，和個人投資一樣，主要考慮還款能力。

要留意的是用SMSF購買的住宅，必須是用於投資，不能自住。還有，以SMSF購買投資物業，比以個人名義購入的手續繁複一些，購買前應多諮詢專家的意見，以免弄巧成拙。

在SMSF內貸款買房的優勢總結如下

稅務優惠

如果您持有物業超過12個月任何增值部分僅繳納10%的增值稅。如果在退休金階段售出房產，將免除所有增值稅。

租金收入最多繳納15%的稅。如果在退休金階段則租金免稅。

如果利用自願貢獻養老金（salary sacrifice）方式償還貸款本金，則可獲得扣稅的效果。這在一般情況下是無法達成的。

利息成本可能使貢獻進SMSF的養老金免稅。這包括僱主強制性養老金及所有取得扣稅的養老金。

對生意人士來說則在獲得更多稅務優惠的同時保護了個人資產。

養老金環境中的優惠

由於資產由養老金持有，即使在個人破產的情況下，債權人無法追討這些資產。當然在一些情況下如果債權人可以證明將資產轉移至養老金是為躲債而有意為之，則仍然可能會被告上法庭。

生意人士可以將自己使用的商業物業貢獻進（條件限制）或者賣給SMSF。

由於貸款沒有追索權，在SMSF無法償還貸款時，貸方只能追索貸款時提供的抵押資產而無法觸及SMSF內其他投資。

借貸的槓桿作用

通過借貸，您可以利用槓桿作用更快速增加財富並幫助您達成理想的退休生活。

費用

SMSF 的費用相對固定，如果您已經積累一定數額的養老金，您可能比通過一些其他養老金賬號投資費用更節省。

然而，雖然在SMSF中貸款投資有諸多優勢，您仍然不可忽視其中可能存在的風險。我希望讀者朋友們在作投資決定之前多諮詢一下有關專業人士。

如您對今天所談到的內容有任何疑問或想了解更多更詳細的有關稅的信息，那歡迎您隨時來電諮詢我。

作者：Ben （稅務通會計師事務所 Tax Master）

辦公地點：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和 Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。