【曉梅專欄】豁免賣自住房產生的資本增值稅(上)

（澳洲生活網訊）近期有很多客戶諮詢賣房是否會產生資本增值稅（Capital Gain Tax, CGT），本期就為大家介紹在出售房產時，可以豁免CGT的幾種情形以及相應的避稅技巧。 總的來說，當您出售自己的主要自住房（Main Residence）是不會產生資本增值稅的。滿足主要自住房的基本條件如下：

• 您和您的家人在此房產中居住；
• 您的私人物品存放在此房產中；
• 此房產的地址是您的郵寄地址；
• 對澳洲公民來說，房產的地址是您在選民名冊（Electoral Roll）中的地址；
• 房屋所產生的各項費用在您名下，如電話費，電費和煤氣費等。

主要自住房的資本增值稅豁免政策不是取決於以上某一個條件，而是視具體情況不同來整體決定。同時，您在此房產里居住的時間和您把此房產作為主要自住房的意願也同樣重要。總體來說，您在搬出主要自住房之後，該房產就不再是您的主要自住房了。但是，在一些情況下，就算您不再此房產中居住了，您仍然可以把此房產視為主要自住房來豁免CGT。

1. 如果您在搬出主要自住房之後，不把它作為出租房使用（不用它產生收入），並且您仍然選擇把此房產作為您的主要自住房，那您可以永久視其為主要自住房。注意：您做此選擇後，在此時間內您不能再把其他的房產視為主要自住房來豁免CGT，因為大部分情況下主要自住房只能有一個。

例如：張大爺花20萬在悉尼買了一個Unit，並且在裡面住了三年。三年之後他決定搬出去和他的朋友一起住，並且把此Unit免費租給了自己的兒子。在此期間，張大爺並沒有其他房產。12年之後，張大爺40萬賣了這個Unit。這種情況下，張大爺可以豁免全部資本增值稅CGT。

2. 如果您在搬出主要自住房之後，將它出租並且產生收入，您仍然可以在接下來的六年時間（Six-Year Absent Rule）里視其為主要自住房來豁免資本增值稅。

例如：2004年小李在悉尼買了一個公寓（apartment），並且在房產交接後立刻住了進去。五年之後（2009年），他因為工作的原因搬到了布里斯班，並且把悉尼的房子租了出去，他自己則在布里斯班租了一個房子。又過了五年（2014年），小李決定今後定居在布里斯班，所以賣出了自己在悉尼的房產。

這種情況下，根據六年原則（Six Year Absent Rule）, 小李仍可以將自己在悉尼的房產視為主要自住房，因此他可以豁免全部的資本增值稅。 但是請注意，如果小李在前五年（2004-2009）出租了此房產，後五年(2009-2014)搬入該房內並將它作為主要自住房，他則只能豁免部分資本增值稅。

關於這部分內容，會在下期文章里為大家詳細解答。如果您在投資房產的過程中遇到任何稅務問題，歡迎您致電曉梅會計事務所：02-9874-8996。

作者：劉曉梅

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