資深業內人眼中的機會與風險 –2015年投資昆士蘭?(3)

（澳洲生活網）在即將過去的一年，悉尼和墨爾本無疑是全澳最火熱的房市，但如果你希望以有限的預算買到有好的投資房，在這兩個城市恐怕已很難找到這樣的機會。越來越多的業內人士預測，昆士蘭有望在2015年成為全澳最佳投資市場。

這一判斷在部分程度上體現了市場的周期循環。在悉尼超過兩位數的房價漲幅背後，投資需求是不可忽視的主力。不過高漲的房價已開始侵蝕租金回報。同時，入市門檻的不斷升高的另一面是增值潛力的遞減，過去幾周的拍賣清盤率的下降已初露市場從頂峰開始回落的端倪。在墨爾本，疲軟的經濟和新房供給過剩被認為是制約房市的兩大軟肋，意味著今年多少出人意料的積極表現將難以為繼。

從今年中開始，越來越多的市場人士和研究機構表示，昆士蘭的東南城市正在走出谷底，並將成為未來兩年的增長引擎。不過，這一趨勢並不意味著對當地的任何投資都能帶來收益。

近日，資深買家中介、PropertyBuyer創立人Rich  Harvey，資深投資人、Positive Real Estate創立人Sam Saggers以及全澳投資熱點研究專家Hotspotcentral.com.au 創立人Michael Fuller應邀分享了他們眼中的昆士蘭房市和投資機會。

最適合的投資策略

Rich Harvey 表示，所有成功的地產投資都要基於長遠，並專註基本面。在他看來，有增長潛力的房產所在城區都應具備「良好的公交、經濟結構多元化、能推動人口和就業增長的基礎設施工程。」他還提醒，不要過分相信一些規劃新區的新房能在一兩年內大幅升值，這往往需要好幾年甚至更長時間。

Michael Fuller說，成功的投資不僅要看城區增長潛力，更取決於具體項目的品質及入市價格。「最關鍵的要訣不僅僅在於選對城區，而且在於拿到最好的價格，從而最大化租金回報。」

Hotspotcentral的投資分析涵蓋了包含了宏觀、區域和具體物業三個層面，最主要的包括宏觀的人口增長、區域層面的生活配套和就業機會，以及物業層面的相對價格、地段、每平米性價比，如果是新房，還要考量開發商的信譽、建築設計和房型、內裝修的品質等。

至於選擇哪種投資策略，Michael Fuller說沒有哪種策略更具優勢，具體要看投資者的需求。「租金回報率高的市場適合看中現金流的投資者，租金回報率相對較低但增值潛力好的市場適合高收入投資者。低風險投資者應避免礦業鎮。」

Michael Fuller表示，如果定位準確，投資者團購是一個很不錯的投資策略，可以拿到最高20%的價格折扣。Hotspotcentral在這方面已有成功案例。了解詳細，可以登錄hotspotcentral.com.au/wholesale觀看免費網上講座。

昆士蘭房市的入門機會

相比悉尼和墨爾本，昆士蘭入市門檻要低很多，意味著投資者有更多的選擇機會。

根據Rich Harvey團隊的調研，47萬可以在布里斯本中環城區Coopers買下一套3卧獨立房；45萬可在Canno Hill買入一套全新的2房公寓，40萬就可以在布里斯本內城區買入一套老單元房。30萬可以在Ipswich 或Logan買入一套3 卧獨立房，年租金回報接近6%。

Hotspotcentral的數據顯示，在布里斯本的外城區可以不到20萬的價格購得一套舊單元房。

Hotspotcentral推薦預算20萬的入市機會…

4216   SOUTH STRADBROKE 單元房  $12,5000

4114   LOGAN CENTRAL                 單元房  $17,1000

4207   BEENLEIGH                       單元房  $17,4875

4114   WOODRIDGE                     單元房  $17,9125

4207   MOUNT WARREN PARK        單元房  $18,8000

4127   SLACKS CREEK                   單元房  $18,9000

4205   BETHANIA                         單元房  $19,1000

4300   BELLBIRD PARK                  單元房  $19,9750

4184   RUSSELL ISLAND                獨立房  $20,3500

4133   WATERFORD WEST             單元房  $20,9563

Hotspotcentral還分別列出了針對不同預算的五大推薦城區

40萬預算推薦城區

4227             VARSITY LAKES       單元房

4226             MERRIMAC              單元房

4018             FITZGIBBON            獨立房

4558             KULUIN                   獨立房

4868             BAYVIEW HEIGHTS   獨立房

50萬預算推薦城區

4054   KEPERRA       獨立房

4014   BANYO          獨立房

4034   BOONDALL     獨立房

4054   ARANA HILLS  獨立房

4055   FERNY HILLS  獨立房

60萬預算推薦城區

4122   MANSFIELD    獨立房

4122   WISHART       獨立房

4074   MIDDLE PARK 獨立房

4053   EVERTON HILLS        獨立房

4055   UPPER KEDRON        獨立房