資深業內人眼中的機會與風險 –2015年投資昆士蘭?(1)

（澳洲生活網）在即將過去的一年，悉尼和墨爾本無疑是全澳最火熱的房市，但如果你希望以有限的預算買到有好的投資房，在這兩個城市恐怕已很難找到這樣的機會。越來越多的業內人士預測，昆士蘭有望在2015年成為全澳最佳投資市場。

這一判斷在部分程度上體現了市場的周期循環。在悉尼超過兩位數的房價漲幅背後，投資需求是不可忽視的主力。不過高漲的房價已開始侵蝕租金回報。同時，入市門檻的不斷升高的另一面是增值潛力的遞減，過去幾周的拍賣清盤率的下降已初露市場從頂峰開始回落的端倪。在墨爾本，疲軟的經濟和新房供給過剩被認為是制約房市的兩大軟肋，意味著今年多少出人意料的積極表現將難以為繼。

從今年中開始，越來越多的市場人士和研究機構表示，昆士蘭的東南城市正在走出谷底，並將成為未來兩年的增長引擎。不過，這一趨勢並不意味著對當地的任何投資都能帶來收益。

近日，資深買家中介、PropertyBuyer創立人Rich  Harvey，資深投資人、Positive Real Estate創立人Sam Saggers以及全澳投資熱點研究專家Hotspotcentral.com.au 創立人Michael Fuller應邀分享了他們眼中的昆士蘭房市和投資機會。

昆士蘭房市未來2年走勢

Sam Saggers認為，布里斯本房市在2013年中開始走出長達三年的低谷期，開始緩慢復甦。他特別提到，單元房市場在升級需求和大房換小房需求的推動下，價格顯著升高，在漣漪效應的帶動下，內城區和周邊城區的獨立房和公寓需求尤其強勁。

不過Sam Saggers擔心，由於大量開發商湧入，布里斯本內城的公寓市場也面臨供過於求的潛在風險，在一定時期內可預見的是，公寓房價升高，但租金回報將下降。

Rich  Harvey也認為，布里斯本房市從去年底進入復甦，和上次高峰期相比，目前的市場中價仍落後4.5%，仍有相當的上漲空間。RP DATA數據顯示，今年3季度的多項市場關鍵指標，包括成交規模、掛牌成交周期和賣家折扣幅度等，都較去年同期大幅改善。

Rich Harvey預計，隨著投資和自住需求的進一步恢復，2015年布里斯本將錄得更大漲幅。他表示，很多投資者已經意識到布里斯本市場的增長潛力更大。「與悉尼和墨爾本相比，布里斯本和昆州東南城市的投資回報率更具吸引力，這將促使更多投資者湧入。根據RP Data數據，悉尼和墨市的總租金回報率分別為3.6%和3.2%，遠遠不及布里斯本的4.5%。」此外，「升級需求和來自目前租房者的自住需求將增長。」另一個利好消息是，布里斯本明年的就業市場可望進一步好轉。「德勤研究所預計昆士蘭2015財年的失業率將降至3.7%，未來10年可望保持在4.1%。」

相比之下，Hotspotcentral.com.au的預測更為謹慎。該機構以dsrscore.com.au獨創的供需比分值（DSR Score）對全澳各州和州府城市房市進行了分析，發現昆士蘭得分在全澳的排名倒數第二，布里斯本得分倒數第一，意味著當地房市不太可能在未來12個月錄得大幅增長。

Hotspotcentral.com.au創立人Michael Fuller解釋說，由分析師，dsrscore.com.au網站創立人Jeremy Sheppard開發的DSR分值更加準確全面地反映了特定城區房市的供給和需求對比，而這是決定未來12-24個月價格走勢的最直接因素，包括房價多久會上漲，漲幅多少。

關於DSR分值（單獨突出）

Hotspotcentral.com.au分析了全澳1.5萬個城區的DSR分值。

ü  DSR最高為48分，分值越高說明市場需求相對供給越強勁。

ü  48分表示當地房價將很快上漲；

ü  24分顯示市場供需處於均衡狀態；

ü  0分則意味著市場明顯供過於求，房價將很快下跌。

DSR分值基於當地市場的供給和需求對比，考量因素包括

• 房價的可負擔性
• 物業從掛牌到成交的平均周期
• 成交價相對掛牌價的折扣率
• 拍賣清盤率
• 自住業主與租客的比例
• 空置率
• 租金回報
• 上市房源佔比
• 搜索物業潛在買家與可售物業套數比例
• 過去3年和10年的房價走勢
• 鄰區房價
• 獨立房價與單元房價價差
• 過去12個月租金走勢

就DSR分值而言，昆士蘭和布里斯本絕對不令人鼓舞，但Michael Fuller同時表示，與股市投資不同，房產投資是否成功並不僅僅取決於區域市場表小，最終還是落實到特定物業。「成功投資的要素包括，對特定物業的合適出價，以及同時具備長期增值潛力和宜居性的好區位，這包括新醫院、公交和好學校等。」

作為DSR分值的積極應用和受益者，Michael Fuller和Jeremy Sheppard都主張投資者更多關注具體城區特定物業類型的表現。Michael Fuller透露，他們根據DSR指數，發現昆士蘭也有不少增值潛力可觀的城區，其中包括距離布里斯本市中心17公里的Doolandella區，

Hotspotcentral協助一組投資者正在開發一個排屋項目。他之所以看好Doolandella, 「不僅因為其DSR分值高達34，這甚至超過了悉尼許多明星城區的得分，而且該區支持DSR的數組關鍵指標也處於上升走勢。」

全澳各州DSR平均分值

NSW   27.3

NT      26.7

ACT    26.3

SA      26.1

WA     25.3

VIC     24.9

QLD     22.5

TAS    22.1

來源: www.dsrscore.com.au

全澳州府城市DSR分值對比…

Sydney         32.2

Perth            28.4

Adelaide        27.1

Melbourne      26.8

Darwin           26.8

Canberra       26.3

Hobart           25.8

Brisbane        25.5

來源: www.dsrscore.com.au