【稅務通】如何避免地產交易的增值稅

（澳洲生活網訊）近幾年來澳洲樓市表現出驚人的活力，各大主要城市住宅需求旺盛，周末清拍率屢創新高、住貸數據意外強勁。這也帶旺了澳洲地產中介這一行業。不少地產中介經常致電我詢問關於和房地產相關的稅務，比如，如何避免或盡量降低增值稅，如何正確計算增值所得稅，出租物業的折舊問題，負扣稅如何操作，海外人士投資澳洲房地產的稅務利弊，以及購買商用物業時消費稅的計算等等。我就藉此專欄的機會和我們的地產中介朋友們以及在澳投資物業的朋友們分享一下有關物業投資的具體稅務常識。

首先我們來看看物業投資中的一個重要話題–增值所得稅 (CGT)。所謂增值所得稅就是在房產買賣過程中所產生的需要上繳稅局的差價收益。懂得並能掌握增值稅是個非常重要且刻不容緩的事，因為沒有人願意看到在自己持有物業20年後賣房兌現時雖然表面上房價已翻了一倍但稅局卻從中獲去稅收23%。

在澳大利亞，增值稅並非獨立存在，而是併入了個人所得稅（INDIVIDUAL TAX RETURN）的體系中。而且在不同的情況下，我們是可以避免或盡量減免這一稅項的。

我為大家總結和概括了以下15種減免或避免增值稅的要點：

1. 如果您所出售的物業是您的主要自住房（Main Place of Residence），您是不用繳增值稅的。
2. 1985年9月20 日以前購買的房產，在出售時可以免繳增值稅。
3. 豁免條款也可以適用於沒收的保證金或者違約購買人支付的賠償金，前提是房產最後重新投入市場並最終賣掉。
4. 如果您自己是建房的，造了房並住在裡面然後賣掉，您有資格申請自住房增值稅豁免。但請記住您的所得利益是要按照正常商業收入來交稅。
5. 如果房屋的所有權是公司或者信託，您本人就享受不到豁免了。
6. 如果您在購買房屋後，馬上就入住，主要自住房的計算時間就按照您的購買日期算起。如果您之後買了新的自住房，但是舊自住房還沒有賣出，在6個月內這兩個居所都可以同時被認定為您的主要居所。條件是您需要證明過去12個月內，至少有連續的3個月您是住在前一個自住房裡，並且此房屋沒有被用來獲取利益或者收入。
7. 如果您拆分了享有豁免增值稅物業的土地並且單獨出售了拆分後的這塊空地，那麼您將會面臨繳付增值稅的可能性。如果您在豁免增值稅房屋的土地上又加建了一座新房屋，並在6個月內賣出您這塊土地上以前的舊房子，那麼您是可以繼續享受到增值稅豁免的。
8. 除了第6條提到的特殊情況以外，您在同一時間內只能有一個主要自住房，如果您把您的自住房用來出租，但出租期小於6年，您將仍然保留自住房增值稅豁免資格。
9. 如果您住在自己的主要自住房的時候，同時也出租一部分來獲取收益，那麼這個CGT的豁免是按照這個房子自住的百分比來進行計算的。
10. 當考慮一所房子是否是您的主要自住房的時候，ATO會著重考慮以下幾點，請注意並不是所有的條件都需要被滿足：
    1. 電費和電話在您的名下；
    2. 您是登記在這個地址上的選舉人；
    3. 您的存在對這個房子有影響力；
    4. 這個地址被您用做了郵寄地址；
    5. 您的家人都住在裡面；
    6. 您住在裡面的時間長短；
    7. 您住在裡面的理由。
11. 您可以在長達4年的時間內選擇一塊空地或者一個您正在裝修的物業作為您的主要居所，但條件是在此期間您沒有別的物業並且只要您在裝修完後立即入住並在賣出此物業前住滿超過3個月。
12. 如果您的主要自住房意外的遭到了毀壞而您沒有重建而是賣掉了這塊空地。只要您在賣掉此自住房之前沒有別的主要自住房您將繼續享受增值稅豁免的優惠。
13. 如已有家庭的朋友那就請注意了。配偶與未滿18歲的子女組成的家庭只能有一個主要居所。配偶雙方都可以認定另外一方的自住房為自己的主要自住房，即使他或她從來沒有居住在那個地址，或者在房契上也沒有他或她的名字。但是如果雙方希望各自申報一套房子作為他們的主要自住房，那麼他們只能在每套房產上獲得一半的豁免權益。
14. 如果您在1985年9月20日之後擁有並且把它作為您的主要居所直至1996年8月20日之後然後轉其為出租房，那麼您將需要在此房第一次獲取租金的時候做一次估價，把此估價當作您的購房成本（COST BASE）。任何將來的增值稅將以此成本進行計算。
15. 有時候放誰的名字到地契上是有講究的。就像魚和熊掌不可兼得。一個典型的例子是一位母親把女兒的名字寫在房契上，這樣等這位母親過世後，女兒就可以自動得到房產。但是當女兒個人決定購買其它的房子時，這位母親就不得不付印花稅來修改產權或者放棄這所房子的一半的增值稅豁免權益。

如您對以上提及的15種方法有所疑問或想了解更多更詳細的增值稅的信息，那歡迎您隨時來電諮詢，我會為大家免費提供解答的。

作者：Ben （稅務通會計師事務所 Tax Master）

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