細話房地產投資之增值稅

（澳洲生活網訊）澳洲房產觀察網顯示，關於房地產投資之增值稅的問題，是人們問的最多的五大問題之一。現在，我們就來看看有關房地產增值稅的相關問題

一、關於增值稅的常見誤解

增值稅是1985年9月20日開始實行的，因此在此之前買到手的房地產再出售時不牽涉增值稅的問題。

增值稅的折扣是1999年9月21日開始的。對於買到手後一年以後再出售的房地產，可以享有50%的折扣。

大多數人知道自住房出售時不需交增值稅，但許多人不明白對其它房地產，如作為遺產繼承者，有特殊的適用規則。

「史蒂芬戰略認證財務規劃」公司的史蒂芬（Joe Stephan）解釋說，「對於繼承房地產你不需要付增值稅，除非你將房子賣掉，」。這也就是說房子的價值或許已經變了，但你直到出售此房子時，才需要付增值稅。

當人們把自住房變成出租房的時候，或者住進了本來是用來投資的房子時，有關的適用規定就變了。

史蒂芬告誡道，有些抵押貸款規定不得將房地產變成投資。為了簡便起見，許多人將這樣的房子賣掉，從新買一棟類似的，而不是把房子的用途改變。

關於增值稅的一個最普遍的誤解是：增值稅按一個統一稅率徵收。但史蒂芬稱，事實並非如此。他補充說:「你需要付多少稅，是根據你的邊際稅率，而邊際稅率取決於你獲得的收入多少。」

這意味著，從交稅的角度看，有一個你何時出售你的房產是最佳時機的問題。你可以選擇在你個人交稅收入較低的時候出售你的房子。「有些人喜歡等到退休時，當他們開始動用自己的養老金之時，這樣他們不必付任何的所得稅。這時，他們應付的增值稅是根據較低的稅率計算的，」史蒂芬說。

二、房主去世後留下的遺產房

「在澳洲，沒有死後的責任追究，因此房主去世後的遺留下來的住房通常不需交增值稅」， Bill Nussbaum稅務公司的總經理賈德（HLB Mann Judd）說，「然而，有一些重要的規則需要考慮，以確保免增值稅的資格不會丟掉。」

增值稅是從1985年9月20日開始的。賈德表示，如果遺產房是當初在1985年9月19日或之前買的，那麼下面的規則適用：

1. 如果房子是在房主去世後兩年內出售，免增值稅。
2. 如果是在兩年以後出售，如果符合下列條件的話，仍然免增值稅：沒有用房產獲利，即沒有出租過；該房是房產繼承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根據遺囑有居住在這裡的權利。

如果去世的房主當時買房子時是在1985年9月19日之後，作為自住房買的，那麼需要進行較嚴格的審查，方可判定該房在出售時是否需交增值稅。

首先必須滿足所有上述所列條件。此外，該房產必須是死者死前所居住的自住房，並且沒有用以產生任何收入。

去世者遺留的投資房

總的來說，如果是根據遺囑把房產轉給受益人的話，沒有增值稅的問題。當受益人最終出售此房時才需要較增值稅。房子的基價根據以下計算：

• 對增值稅實行前的投資房，房子的初始價值按死者去世時的市場價值計
• 對增值稅實行後的投資房，房子的初始價值按死者當時買房時的實際花費計
• 50%的增值稅折扣仍然適用，如果房產繼承後超過12個月再出售的話

三、投資房產的增值

增值通常構成投資房產收益的一大部份。總的來說，投資者需要對增值交稅。
關於什麼情況下應交增值稅，交多少，規定並不是直截了當的，特別是當投資房產最初曾經作為房主的自住房的情況下，或者房子在出租了一個時期後又成為房主的自住房。

「最根本的原則是，一個納稅人的自住房是免增值稅的，而一個納稅人只能有一個自住房，」賈德說。

「情況常常變化，特別是當自住房也曾在一段時間被用來產生收入的情況下，」賈德說，「這樣的情況包括主人不在裡面住，將房子第一次出租出去。」

賈德的公司向房地產觀察提供了下面的一些案例子以說明各種情況下的增值稅問題。每個人的情況都不一樣，你如果對你具體的情況增值稅如何適用，請向專業稅務人員諮詢。

自住房變成了投資房不自住與「六年法則」

• 自住房，在房主遷移到另一個城市或海外的情況下，出租了出去。或者房主自己去租房住，而將自己擁有的房子租了出去。因此，自住房不再是自住房
•  所謂的「六年法則」允許房主在最長六年內繼續把此房產當作自住房來對待
•  如果在房產租出去一段時間之後，房主又搬回去作為自住房住，如果後來此房又出租出去的話，六年的時間重新起算
  如果「六年法則」被違犯了，即房產出租超過了六年，那麼可以有增值稅的部份減免（見例二）

特殊法則

• 除了「六年法則」，還有一個特殊法則，適用於自住房在1996年8月20日之後首次成為產生收益的情況
•  該特殊法則關係到如何確定房產的初始價值
•  為了計稅的目的，房子的價值按首次租出時的市場價值計算，而不按當初買房時的實際價。

投資房變成了自住房

如果房產最初是按投資房出租出去的，然後在房主擁有此房期間的一部份時間又變成了房主的自住房，那麼只能享受部份的自住房增值稅減免。如果房產最初是作為出租房的，那麼到最終出售時的總增值將按比例減少，視房主將房子作為自住房的時間長短而定，見例三。

例一：房產第一次被用來產生收入——符合「六年法則」

在1994年7月1日， 愛麗斯花25萬澳元買了一所房子，她把房子用作自住房，直到2007年7月1日。到此時，房產的市場價值是35萬澳元。

如果從那時起， 愛麗斯把房子出租出去，一直到她在2013年7月1日前把房子賣掉，根據六年法則，她仍然可以享受增值稅的全額免除。她賣房的收益不需交任何增值稅。

例二：房產第一次被用來產生收入——不符合「六年法則」

接著例子一，如果 愛麗斯繼續把房子出租，到2014年7月1日以70萬澳元的價格出售，即從房子第一次產生收入以來的七年時間，那麼她只能享有增值稅的部份免除。

在這種情況下，她最初把房子出租時房子的市場價值（2007年7月1日，35萬澳元），將用來計算增值稅，因為此房第一次產生收入的時間是在1996年8月20日之後。

在這種情況下，她的增值是35萬澳元（即70萬減去35萬）。她的應交稅增值額計算如下（忽略閏年）：35萬澳元 x 365 天（不屬於自住房的天數）/ 2555天（擁有該房產的總天數）= 5萬澳元。

因為 愛麗斯擁有此房產超過12個月，所以適用於50%的增值稅減免。那麼她需要按自己的邊際稅率對2.5萬澳元的增值交稅。

例三：原來的投資房變成了自住房

愛麗斯在2008年10月19日買了一棟房，她將房子租出，直到2011年10月21日。從那以後，她把房子當作自住房。她最終於2013年9月7日將房者賣掉，增值4萬澳元。應該交稅的增值額，按她將房子用作自住的時而算，如下：

40000澳元 x 1098 (從2008年10月19日至2011年10月21日的天數) / 1785 （擁有此房產的總天數） = 24605 澳元

因為 愛麗斯擁有此房產的時間超過了12個月，她有資格享受50%的增值稅減免，那麼她實際應交的增值稅是12302.5 澳元。

作者：Grant