房市各家看：數據背後的悉尼最差房市

 （澳洲生活網訊）悉尼房價在過去18個月的快速飆升似乎是一個不爭的事實，不過獨立房產諮詢和預測機構SQM的創立人Louis Christopher兩周前在房產觀察網上發文稱，並非所有的城區都充分享受到了這輪十幾年來的最快增長。傳統的悉尼高端市場，包括悉尼北灘（North Shore）、悉尼下北岸（Lower North Shore）和東區被認為是全悉尼本輪增長周期表現最差的城區。這些區的漲幅遠遠不及大盤，甚至出現負增長。

Louis Christopher的上述結論是基於過去3年的數據，他同時分析了三個區增長緩慢的原因，基礎設施瓶頸以及超過200萬的高門檻被認為是增長乏力的主因。在過去3年，悉尼房價總體上漲了23.1%，而北灘和東區漲幅分別只有17.5%和9.5%，下北岸甚至下跌了8.5%。

作為對比，Louis Christopher提供了3大增長熱區，悉尼上北岸、悉尼西區和西南遠郊利物浦（Liverpool）的市場需求態勢圖。這些地區在過去3年的房價分別上漲了25.9%，25.8%和43%。它們在增長背後的共同點是，基礎設施的改善以及更可負擔的房價。

Louis Christopher預計，基於同樣原因未來幾年悉尼中環和外環城區獨立房將有強勁增值。

這位知名市場分析師的解讀多少有些出人意料。鑒於華裔買家對悉尼北區的關注，我們約請了悉尼兩家知名買家中介分享了他們對Louis Christopher解讀的看法，以及對北區未來走勢的預判。以下是來自三位專業人士的觀點和視角。

SQM創立人Louis Christopher的觀察

3大高尚區：表現最差房市

• 悉尼北灘：過去3年房價上漲僅17.5%

事實上，以Manly為起點，越往北，復甦勢頭越疲軟。包括 Curl Curl、Newport、Bayview和Avalon 在內的城區漲幅遠遠低於悉尼平均水平。而在上世紀90年代，北灘一度是領漲悉尼房市的主動力。為什麼在本輪復甦中的表現迥然不同？

當然，仍然不乏很多推崇北灘生活的市民，畢竟這裡擁有不少全球最好的海灘。瓶頸在於基礎設施。從這裡到市區需要一個半小時的車程，尤其每天早上高峰期無論是Pittwater Road還是Wakehurst Parkway都十分擁堵，這遠遠超出了大部分上班族的可接受限度。在過去10年中，這裡沒有實施過一項重大道路工程，而人口卻不斷增加。

我的感覺是，除非這裡的道路設施有顯著改善（修築地下隧道或第二條海港隧道），否則北灘的房市增長潛力仍將落後。

• 下北岸：過去3年房價下跌8.5%

下北岸是悉尼最富裕的地區，但對於業主們來說，過去三年的表現差強人意，實際房價甚至下滑。在2011年該區房價下跌了15%，即使在之後全市房價開始走高，這裡的房市也乏善可陳。

在我看來，房價太高是增長乏力的主因。經驗數據表明，200萬是市場活力的分界線。一旦房價超過了200萬，具有支付能力的買家數量就大幅減少，而支撐本輪漲勢的主力買家，投資者更是寥寥無幾。下北區絕大部分獨立房價格都在200萬以上，相比悉尼其他城區，市場需求規模自然銳減。

這一規律在悉尼其他城區同樣適用。即使在表現最搶眼的內西區，諸如Strathfield這樣的明星城區，200萬以上的物業漲勢也普遍不及平均水平。

• 東區：過去3年僅上漲 9.5%

東區的行情和下北岸很相似。這裡堪稱悉尼的頂級城區，在2011年的市場調整中，該區房價下跌了20%，本輪周期的上漲幅度也差不多是最小的。

原因同樣在於超過200萬的均價，這在投資者的眼裡幾乎沒有吸引力。從投資的角度，200萬以上的高端物業不會帶來最好的投資回報，除了高負債，還要支付更高的印花稅率和土地稅率，而且租金回報往往相對更低，空置風險也更高。

中環和外環獨立房市場前景看好

我個人認為，悉尼家庭對獨立房的需求仍然旺盛，而內城區獨立房價已經超出了大部分家庭的承受能力，其中包括高收入家庭。因此，中環和外環城區的獨立房在未來將有很大的增長潛力。

以下三幅圖表對比了10月14-21日期間，上北岸（Upper North Shore）、西悉尼（Western Sydney）和西南遠郊利物浦（Liverpool）的掛牌價走勢，普遍的上揚趨勢指示了強勁的市場需求。這些地區在過去3年的房價分別上漲了25.9%，25.8%和43%。它們在增長背後的共同點是，基礎設施的改善以及更可負擔的房價。

PropertyBuyer買家中介創立人Rich Harvard

「下北岸的Mosman、Cremorne、Neutrl Bay和North Sydney房價上漲強勁」

我基本同意Louis Christopher對這三個區房市的判斷，尤其是他提出的，悉尼越來越多的家庭將目光轉向中環和外環城區尋找可負擔的獨立房。

不過我對他用「表現差」來形容這三個地區的房市持保留意見，事實上，這些地區的房市並不差，在我看來，從「平平」到「很好」不等，只是沒有周邊中價遠遠更低的城區漲幅顯著。

在我看來，要給一個地區冠以「表現差」的稱號，還需要更長的觀察窗口。Louis Christopher的分析依據是過去3年內的數據，而更可靠的分析應基於10年的數據。

我同意Louis Christopher提出的另一個觀點，即200萬以上的物業從投資角度來看，回報率不如中低端物業，後者的增值空間更大。確實如此，可負擔性是影響自住買家和投資者決定的重大制約因素之一。

不過，關於下北岸房價在過去3年下跌了8.5%的結論，著實出乎我的意料。我們觀察到的走勢恰恰相反，該地區房價保持了穩定的漲勢,其中Mosman、Cremorne、Neutrl Bay和North Sydnedy等毗鄰市中心城區的漲勢還相當強勁。北灘和下北岸都毗鄰海灘，因此房價也會因是否擁有海景而差異很大。

從統計角度，價格增長的判斷還取決於分析的價格區間。文章提到的這三個地區，每個區的房價從最低到最高跨度都非常大。以Mosman為例，城區中位價為260萬，但也有不少成交物業價格在100萬左右，超過500萬的也不乏。在東區，Vaucluse的中位價是350萬，但成交價格從300萬到1000萬不等。相比之下，Eastwood的中價為130萬，房價一般在100萬到160萬之間。

我的建議是，僅從統計數據和中位價還不能對市場全局做出總判。從買家中介角度，我們會更加深入地分析每個城區的具體增長動力，以及影響成交定價的因素，從而幫助買家找到符合需求的物業。

COHEN HANDLER的北區專家Brady Yoshia和Arija McQuillan

「Rosebay、Bellevue Hill, St Ives和Pymble是最受我們客戶歡迎的城區」

在我們看來，悉尼房市依然領漲全澳，隨著上季度漲勢放緩，買家也獲得了更多的入市機會。

儘管市場中價為判斷城區房市態勢提供了一個有用的指向，但具體到每個城區的中價有時會因交易量偏低而失真。東區的Bellevue Hill和北區的Pymble就是典型的例子。這兩個區過去一段時期成交的房價都明顯上漲，但統計數據指示的趨勢卻正好相反。這是因為在不同時期，特定城區交易的物業類型有所不同造成的。

作為業內頂尖的買家中介，我們對房市的判斷不僅基於公開的掛牌交易，而且會綜合考慮非公開交易。我們認為，有意義的分析需要看特定時點不同類型物業的表現，這樣才能獲得正確的比較基點。

就文中提到的北灘地區而言，我們的專家團隊認為，該區只對特定的買家有吸引力，即那些看重濱海區位，並願意為此甘願承受通勤之苦的人群，這部分群體的規模並不大。

我們同意Louis Christopher對北灘房價走勢的判斷。交通不便確實是制約該區房價增長的一大軟肋，在這一情勢改善之前，我們認為房市不會有太大起色。

不過，我們看好下北岸房市的增長前景。我們的判斷是，該區一定會漲，儘管由於其相對更高的入市門檻，將決定其漲幅不會太快。Mosman市議會在開發審批方面相當保守，這也會限制有支付能力的買家數量。

就文中提及地區，Cohen Handler的客戶對Rosebay、Bellevue Hill, St Ives和Pymble城區物業的需求相當強勁。他們在我們幫助下的理智購買決策也使得市場保持相對穩定。如果你希望在一個供給短缺的城區找到心儀的物業，最明智的做法是找一個專業資深的買家中介為你提供獨家服務。

作者：姜睿