房市進入「拐點」敏感期  澳儲行臨政策「十字路口」

（澳洲生活網訊）10月初出爐的多項數據揭示了包括悉尼和墨爾本在內的州府城市房市正在由熱轉冷的微妙跡象，在剛剛過去的10月第2個周六，悉尼和墨爾本也經歷了兩個月以來最低的周末房產拍賣清盤率，進一步加大了房市走向的不確定性，由此也使得澳儲行的政策選擇再次成為關注焦點。市場人士普遍認為，利率走向將成為房市逆轉的決定性因素：一旦開始升息，市場需求，尤其是支撐這波熱潮的投資需求將應聲而降。

事實上，在過去兩個月中，澳儲行已在多個場合對悉尼和墨爾本房市發出警告。不過，，鑒於目前疲軟的宏觀經濟數據，冒然加息很可能將整個經濟付出高昂代價。另一個可選措施是收緊借貸標準，這也是澳儲行在上周暗示的可能選擇，但利弊權衡同樣棘手。

對利率政策的一份最新調研顯示，多名經濟學家預計目前這波史上最長的低息周期很可能在2015年中結束，並在之後的3年進入新一波的升息周期。

多份數據示意投資需求遭遇阻力

Domain 集團旗下的APM數據研究機構10月8日公布今年3季度全澳租金季度報告顯示，幾乎所有州府城市的租金較前季持平或下跌，租金回報率也呈現跌勢。悉尼和墨爾本的獨立房回報率分別以4.1%和4.12%列居末位。這一趨勢很可能抑制市場的投資活動。

根據報告數據，3季度悉尼獨立房租金停留在每周510元的水平，而墨爾本的房租為每周380元，均與前季持平。同期，悉尼單元房租金略跌至495元，墨爾本單元房租金則停留在370元的水平。

其他首府城市同期獨立房租金與2季度相比鮮有增長：布里斯本周租為400元（2季度為400元）；阿德萊德周租為345元（2季度345元）；珀斯周租為450元（2季度460元）；堪培拉周租450元（2季度450元）；霍巴特租金為310元（2季度310元）。只有達爾文周租從前季的645澳元略漲至660元。

從單元房看，只有布里斯本周租呈上漲趨勢，從前季的365元升至370元。其餘城市持平或下跌。阿德萊德為285元（2季度285元）；珀斯395元（2季度400元）；堪培拉為380元（2季度為385元）；達爾文550元（2季度550元）；霍巴特為260元（2季度260元）。

Domain Group高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）表示，租金上漲停滯，尤其是租金回報率的下跌將抑制投資活動。「一旦收益率在4%以下，就會抑制新投資者的活動，特別是房價增幅縮水了。」他還說，儘管資本增值預期是推動大部分投資者去年湧入房市的主要動力，但「結合房價增幅直到2015年都在逐漸縮小的預期來看，房產投資市場已經達到峰值。」

不過威爾森預計，投資活動將緩慢減弱，而不是突然就停滯不前。「不太可能會出現投資者減價出售房產的局面。」同時，市場的自動調整也意味著無需監管機構採取特別措施抑制長期居高不下的投資需求。

另一權威數據機構RP Data上周公布的租金數據印證了相同的態勢。該機構研究主管Tim Lawless解釋說，「租金增長趨穩很可能是因為投資活動大幅增長，使得更多的房子進入租賃市場。」

市場研究機構Investment Trends上周公布的一項調查也發現，未來一個月，想要賣掉房產的人比想要投資房產的人多。這是自2011年9月指數創立以來，打算賣房人數首次超過要買房產的人數。Investment Trends高級分析師Recep Peker稱，「這是第一次出現消極的意圖。」

該結果顯示的市場心態與澳洲統計局上周五公布的8月房貸數據一致。這份經過季節調整後的數據顯示，8月全澳住房貸款額（不包括及加建）較前月下降1.2%至280億澳元。其中，自住貸款下降2%，而投資貸款也令人意外地下降了0.1%，與7月創紀錄的6.8%升幅形成鮮明對比。

許多市場分析人士認為，近一個月以來澳儲行對房市的謹慎言論和收緊房貸的警告在一定程度上影響了市場情緒。摩根大通（JP Morgan）的經濟學家Ben Jarman稱，雖然一個月的行為表現還構不成趨勢，但儲行的言論的確對房產界產生了影響。「現在看起來，投資者貸款的趨勢的確正在減緩。」

澳儲行臨政策選擇兩難困境

經濟學家和業內人士普遍認為，未來房市走向在很大程度上取決於澳儲行的政策取向，焦點是通過提高利率，還是採取宏觀審慎工具進行市場調控。截至10月份，澳儲行已經連續14個月將利率維持2.5%不動，歷史上利率穩定的最長周期是16個月。

今年澳洲投資者的貸款跳增至1991年有可比照記錄以來的最高點，按價值計算佔據澳洲近一半的住房貸款。投資需求也不斷推高了悉尼和墨爾本房價，導致大量首置業者被排除在房地產市場。

澳儲行擔心，房市過多的投機行為將使得房價急劇調整的風險加大，從而打擊消費者信心。

不過，鑒於目前經濟增長缺乏動力、失業率居高不下以及澳元匯率仍然偏高，許多經濟學家認為升息將對整體經濟增長形成向下壓力，不太可能成為年內的選擇。在金融比較網站10月初的一份調研中，所有受調人士都預計市場最快將在明年中迎來首次升息，在之後的三年中將逐步增至接近4%的「新標準」。

根據這份調研結果，2015年第3季度的升息概率最大。安保集團（AMP）的首席經濟學家Shane Oliver預計，明年3季度利率將開始轉入上升通道，直至3.75%。「儘管仍然強勁的房市數據提供了不繼續降息的理由，但經濟其他領域的表現不盡人意。礦業投資繁榮消退的速度仍充滿不確定性，通脹依然疲軟，澳元匯率仍然高企，所有這些都顯示現在升息尚為時過早。澳儲行最近的市場評論示意，利率仍將在一定時期保持穩定。」

儘管澳儲行尚未將升息提至首要日程，但在10月8日已公開警告，可能採取宏觀審慎監管措施，包括限制貸款成數比例等提高房貸標準，尤其要針對投資貸款設限。

澳儲行行長助理（ Malcolm Edey）在上周四向聯邦議會委員會透露，將在今年底之前公布抑制目前房市貸款驅動的投資需求的系列措施。可能的措施包括，要求銀行在評估投資者還貸能力時採取更嚴格的條件設定，即評估利率升高2-3%時的還貸能力；提高選擇只償付利息貸款的投資者的首付比例；或者提高投資貸款的利率。

這一針對投資需求的限制性措施同樣面臨諸多實施阻力。首先是來自商業銀行，尤其是四大行的阻力，因為這將直接導致收入增長大幅下滑。

房貸比較網站Mortgage Choice的總經理Tony Bice解釋說，投資貸款是銀行利潤最豐厚的部分，由於「首置業者的活躍度很低。銀行都在爭先恐後地搶奪客戶。他們還沒達到自己預期的目標，所以收手，或者提高住房貸款利率對它們來說都是自殺性行為。」

上周，一名來自四大行、不願意具名的高管回應稱，限制性措施實施的可能性不大。「目前來說，事情還處於很好控制的範圍內。歷史顯示，向投資者貸款比向自住業主貸款更好。所以，我們並不太擔心澳儲行的行為。」

住房產業協會（HIA）的首席經濟學家Harley Dale也警告，針對投資者的宏觀審慎監管措施很可能會帶來更廣泛的負面後果，打擊等待已久，並可望成為經濟新支柱的住宅營建業復甦勢頭。

Domain 集團的首席經濟學家Andrew Wilson擔心，該政策會影響到悉尼以外相對穩定的房市。「問題是這是一個一刀切式的機制。我們真正需要的是針對悉尼制定一套政策，針對其他市場實施另一套政策。」

作者：姜睿