（澳洲生活網訊）
關於中國買家推高澳洲房價的爭議尚未塵埃落定，中資開發商在澳州府城市頻頻出手高價競購土地又引起了本地開發商的質疑。澳本土開發大腕，億萬富翁沃克（LangWalker）近日對媒體表達了他對一趨勢的擔心。他認為中國開發商以高得離譜的價格收購土地背離了正常的商業邏輯，很可能有其他動因。
有數據顯示，海外資金支付的平均地價在過去5年迅速飆升，足足翻了4倍多。由此引發的問題是，中資入澳背後的動因是什麼？這股熱潮對澳洲經濟將帶來哪些影響？誰又將是最大的贏家和輸家？
儘管對這些問題沒有簡單的答案，但可以肯定的是，中資入澳不是一個孤立現象，並且正在改變澳房市的格局。對於政策制定者來說，這是一把需要小心駕馭的雙刃劍，對於投資者來說，也許需要一雙洞察未來的慧眼方能避險取勝。
儘管中國開發商試水澳洲房市已不是新聞，但從兩年前開始，中國開發商明顯開始加大土地儲備力度，並憑藉較低成本的資金在東部沿海城市多處住宅用地的競標中占足優勢，讓本地開發商望塵莫及。
據房產觀察網的報道，就在9月中旬，一家中資開發商擊敗多家同行，以溢價競得悉尼PottsPoint區11-13GreenknoweAvenue的CWA總部辦公樓。拍賣底價1500萬，成交價1850萬澳元。
今年初，一家中國開發商高價購買了位於Rosebery的一處開發用地，每套公寓所佔用地價格摺合超過25.7萬澳元。
去年，在香港上市的廣州富力地產股份有限公司（R&F）以6000萬澳元的價格從另一家中國開發商祥符集團（AXFGroup）手中購入墨爾本內城區的一塊住宅開發用地，規劃建設1500套公寓。據悉，祥符在2007年為這塊地支付了1700萬，這筆交易意味著僅土地每年增值40%。
同樣在去年，有中資背景的開發商Bridgehill以8250萬澳元的價格囊括悉尼內城Zetland的一處老舊倉儲用地，此舉讓澳本地開發商非常惱火，他們認為這塊地根本不值7000萬澳元。
類似的案例不勝枚舉。對於中國開發商的「瘋狂」舉動，億萬富豪沃克在近期接受《澳財經評論》採訪時表示：「這有點讓人害怕。最終我認為他們只是希望把資金轉移出亞洲，而不是關注基本面。我確實同意一些學術界人士的說法，他們不惜用高價購買土地，但我認為他們的動力和我們的完全不同。」
有分析人士認為，中資大型地產開發商決定投資海外，是中國樓市熱潮消退的最明確信號。不過，促成這一轉移的另一主要因素是有國內尤其是中產和富有階層的移民潮。世邦魏理仕（CBRE）資本市場部的全球總裁ChrisLudeman表示，中國開發商在澳洲開發項目的目標客戶群並非傳統的當地買家。「他們針對的是中國的客戶。他們感覺澳洲房價相對中國還更便宜一些。」
位於珀斯的默多克大學（MurdochUniversity）的國際政治教授MarkBeeson表示，大量中資流入澳洲房市在很大程度上反映了中國國內房市和金融市場的危機。
這位長期關注中國問題的資深學者在最近一篇題為《中國房市危機入澳：我們只能怪自己》（China』spropertycrisisiscomingtoAustraliaandwe』veonlygotourselvestoblame）的文章中說，中國房市在過去20年開發高潮的驅動力來自地方政府售地逐利和民間資本的投機需求，但隨著供過於求矛盾的深化，包括影子銀行危機和越來越多新建「鬼城」的湧現，大量資金開始逃逸，主要原因包括「資本回報率急劇下跌，當地環境惡化以及政局的不穩定。」
MarkBeeson說，對這些資金來說，「澳洲不斷上升的房價看上去提供了一個理想的選擇，另一個好處是一旦大陸出了什麼問題，這裡（澳洲）還提供了一個潛在的避難所。」在他看來，中資入澳給澳洲房市帶來了不可忽視的「泡沫」壓力，但澳洲政府並沒有充分意識到大量中資湧入對房價和房市的影響。
中資開發商向澳洲市場拓展，對澳政府和包括這些開發商在內的市場主體，都帶來了一個新的挑戰。對政府來說，在各個利益團體的遊說夾擊下以及礦業衰退的大背景下，需要在創造就業實現增長與控制房市泡沫並保證房價可負擔性的社會目標之間找到一個均衡點。對開發商來說，問題是能否真正建立起基於本土市場的可持續競爭優勢。
中資開發商目前的一大優勢就是低成本資金。有跡象表明，這些低成本的開發資金加速了地價攀升，並加劇了局部市場如墨爾本內城區的公寓供給過剩。
澳房產諮詢公司DeepEndServices的數據顯示，海外資金支付的平均地價在過去5年迅速飆升，2009年的每平米4000澳元漲至2014年每平米1.8萬澳元，而包括中國開發商在內的亞洲公司之間的激烈競爭被認為是推高地價的主因。
開發商競購土地還催生了一個有趣的現象：在悉尼和墨爾本的一些有公寓開發潛力的熱門城區，越來越多業主選擇抱團售房。世邦魏理仕（CBRE）的MatthewRamsay最近幫助一家上海公司收購了悉尼Epping區CliffRoad的8棟獨立房，總價3000萬元，每棟物業的平均售價375萬元，這是獨立出售的三倍。
DeepEndService的分析師估計，目前悉尼大都市區內開發的公寓項目中，海外開發商的市場份額佔到了22%，墨爾本更突出，佔比高達33%，在全澳範圍內，這一比例也達到了17%。而中國開發商在整個海外資金支持的公寓市場的佔比接近50%。
事實上，澳儲備銀行一直在監測海外開發資金對本地房市的影響，尤其是海外資本對向本地開發商放貸銀行的競爭性的影響。本地開發商要獲得銀行貸款，必須滿足相關的限制性條款，包括借貸資金上限和海外買家的比例等，而依賴海外資金的開發商則不受到這樣的限制。
早些時候，澳紐銀行（ANZ）商業地產部負責人EddieLaw也表達了類似的擔心，他建議銀行應該密切監測境外資金，尤其是中國資金在澳洲的購地和開發行為及其背後的「邏輯」。他說：「中國資本正在按照自己的框架與本地資本競爭。他們傾向於支付更高的價格，尤其是開發用地。而這背後的邏輯究竟是什麼，至今仍未達成共識。」
值得注意的是，澳洲並不是中資的唯一海外目標。從悉尼到舊金山，再到倫敦南部，四大洲的城市中都有中國開發商的開發項目。根據標準普爾資本智商（S&PCapitalIQ）的數據，全球營收最高的10家上市房地產開發商中，有7家是中國內地企業。
來自英國《金融時報》的最新報道，有分析師認為，中國房企目前的轉戰海外大潮猶如日本在上世紀80年代末泡沫經濟達到頂峰時的做法，不同的是的持續時間可能會遠遠長於日本。令人擔憂的是，如果國內地產下行趨勢加速，中國進入日本式地產崩盤，中國人的購房潮可能也會像逾20年前「日本入侵」的結局那樣退去。
作者：姜睿
This post was last modified on 2014年10月12日 13:19
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新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More